房地产销售资源的管理与控制

【摘 要】人口的增加和国家政策的鼓励下,房地产行业迅速的发展起来.现在的房地产企业,对于房产的建设都进入了高效率、高质量的时代.随着房地产行业的发展,越来越多的人力物力资源涌入房地产建设,本文从实际出发,对房地产行业的销售资源的管理和控制进行探讨.

【关 键 词】房地产；销售资源；管理；控制

前言：

房地产的发展影响着越来越多的城市和行业,越来越多的资源涌向房地产行业,从事房地产销售的工作人员队伍也在迅速壮大,对房地产的销售资源的管理控制是很重要的工作,本文就房地产行业的销售资源进行探讨,希望能够对相关行业的资源管理提供理论支持.

1.房地产销售管理

狭义的房地产销售资源管理是指以销售人员为中心的管理,是房地产企业的营销组合中促销策略的一部分,广义的房地产销售资源管理是指房地产行业所有的销售活动进行管理,涉及到房产的制定、相关工作人员的销售、对房产的推广、对房地产的分销渠道等.房地产的销售管理是房地产企业经营活动的中心内容,重在实施和控制.

2.房地产销售的程序

对房地产的销售管理程序主要包括：根据经营环境和市场状况,确立房地产企业的目标,这是进行房地产销售管理的前提；依据市场状况和公司发展的目标,制定企业的销售规划；依据销售规划的要求,设计销售组织；对房地产销售活动进行指挥和协调,这是房地产销售活动中的管理过程；对房地产的相关销售活动进行控制,这是对销售成果的结果管理.

2.1写作房地产企业销售计划

销售规划是房地产企业营销战略管理的最终体现,是指对房地产企业销售活动的计划和安排.一般来说,销售规划是在销售预测的基础上,设定房地产企业的销售策略和目标,编制销售配额和销售预算,具体内容包括：

2.1.1制定销售目标

对于房地产企业而言,销售目标包括阶段性销售目标和销售总目标.

2.1.2选择销售策略

销售策略包括租售方案,如：建成的房地产产品是出租还是出售,租售的速度以及租售的和调整等、销售的渠道（直接销售或者是间接销售）、租售促成策略、房屋租金或者出售售价的回收策略、租售的远景规划、销售部门或者销售渠道的整体目标.

2.2设定房地产企业销售组织

企业在设计销售组织时应该行房地产企业的整体营销战略和现有营销组合字、企业资源以及其经营环境出发,但更应该以已经指定的销售规划为前提.如果房地产企业认为有能力由自己来承担销售任务并且选择直接销售方式,那么企业就应该拥有一套属于自己的营销方案和营销队伍,其规模和人员素质应该能够满足完成销售目标任务的需要,或者具备选拔、培训和激励销售人员的合理机制,在销售队伍内有责、权、利的适当划分.如果企业经过权衡之后考虑采用写作技巧销售的方式,那么企业就不需要拥有自己的营销队伍,但任然应该有专门负责经营业务的人员或者部门,其职能与直接销售方式下有很大的不同,经营人员或者部门的主要任务就是协调与写作技巧商之间的关系,对写作技巧商实施监督和控制的权利.

2.3智慧和协调房地产企业的销售活动

销售活动以团队形式展开,一个销售团队一般分为三个层次,即负责经营业务的高层管理人员、销售经理和普通销售人员,有时在后两者之间还会设置项目销售经理.对这些销售资源的十几分工包括,销售经理负责对企业营销策略的实施进行统筹控制,销售经理和项目销售经理具体负责对普通销售人员的管理,普通销售人员展开对具体房地产产品的销售.

2.4评价和改进房地产企业的销售活动

销售经理或者项目销售经理必须关注销售人员以及其业务的发展状态和动向,制定各种事宜的考核标准,建立评估与考核体系,适时对销售人员及其业务进行评估和考核,并根据实际情况对销售计划与目标、销售策略作必要的调整和修改,不断地提高销售人员的工作效率,控制企业产品销售和整体怎么写作质量.

3.房地产管理

3.1房地产的构成

房地产的构成主要包括：土地取得成本.是指取得房地产开发用地所需要的费用和税金等,目前,土地取得的途径也比较多,不同的途径,获得土地的成本也不同；开发成本.是指在开发用地上进行基础设施和房屋建设所必须的直接费用或者税金等,主要包括勘察设计和前期工程费、基础设施建设费、房屋建筑安装工程费、公共配套设施建设费用以及开发建设过程中的税费等；管理费用.是指为组织和管理房地产开发经营活动多必须的费用,包括房地产企业人员的工资以及福利、办公费等.

3.2影响房价的因素

3.2.1宏观因素

是对几乎所有地区房价水平有所影响的因素,比如：人口数量,分布和结构以及物价水平和财政政策等.

3.2.2中观环境

是对某个地区房地产水平有所影响的因素,比如城市的基础设施状况,城市的规划以及城市居民收入水平等.

3.2.3微观环境

是房地产自身状况或者条件对其水平有所影响的因素,如项目的区位,景观以及建筑物本身的特征等.

3.3房价的制定

房价制定有很多因素影响的同时,也有很多种房价制定的理论依据和计算方法,包括：

3.3.1生产费用价值论

生产费用价值论认为,商品的是商品价值的货币表现形式,而商品的价值是由其生产所必须的费用所决定的,必须的费用得到补偿是房地产企业获得利润的前提,也是房地产企业进行开发投资额前提.

3.3.2预期原理

预期原理认为,决定房价当前价值的,是基于购写者对其未来所能带来的收益流或者能够从中获利的效用的预期.与生产费用价值论不同的是,预期原理是以消费者为基础的定价形式.

3.3.3替代原理

一代原理揭示的是房地产企业或者商品之间的竞争关系,在同一市场上,相同的商品具有相同的价值,即具有替代性.

4.房地产销售资源的管理

4.1房地产品牌管理

房地产说白了也是一种盈利性质的行业,对房地产品牌的追求是必不可少的.品牌效应能够帮助房地产企业在人们心目中树立良好的企业形象,为房地产的销售建立渠道,因此,对房地产品牌的管理是房地产企业日常工作的重点之一.

4.2应该有自己的特色

不管是哪个行业的产品,打出品牌之后增加销售业绩最好的方式就是宣传自己产品的特色.房地产也不例外,房地产的销售离不开对房地产产品特色的推广,企业可以将房地产本身所具有的价值,比如：地理位置、日照时间、交通方便性等作为房地产产品特色进行推广销售.

4.3房地产与住户关系的建立于维护

对于房地产企业与住户关系的建立而言,必须是基于良好的房地产质量之上,有一个好的基础,才能构建一个好的关系.建立起关系以后,对房地产企业与住户关系的维护也是重要的日常工作之一,企业可以采取通过举办小区联欢会以及过年过节送福利的方式来增加与住户之间的关系,为房地产企业营造一个好的口碑,这样也能间接的帮助房地产企业的销售

5.总结

房地产行业的兴起,吸引了各方面资源的涌入,包括人力、物力、财力等.对于房地产行业当中对销售资源的管理和控制,需要房地产企业自身或者合作伙伴拥有完善的管理和控制体制以及房地产企业需要对房地产进行综合考量和投入以及定价销售方案.面对房地产行业的快速开发、快速建设,房地产企业的营销管理是房地产企业必须做的功课.