我国商业银行房地产信贷风险

摘 要:随着我国经济的发展和居民收入水平的提高,对房地产的需求激增,带动了我国房地产业的高速增长,特别是在国家住房制度改革和持续扩大内需政策的引导下,房地产业呈现了良好的发展前景,投资增长迅猛,成为国民经济新的增长点.最近几年,房地产业快速发展也引起了一系列问题,如发展资金过分依赖银行,银行房地产信贷门槛放松和房地产局部泡沫产生等,这无形地把房地产业风险转移给商业银行,因此商业银行面临巨大的房地产信贷风险,研究房地产信贷风险具有重大的理论意义和现实意义.

关 键 词:房地产信贷,政府性担保,信息不对称

中图分类号:F83

文献标识码:A

文章编号:1672-3198(2010)16-0187-01

1我国商业银行房地产贷款信用风险的概况

中国房地产贷款业务的迅速发展处在经济转轨的重要时期,这一时期中国经济转轨有一些典型的特征事实,如住房分配体制改革、城市化进程加速、经济增长主要靠投资拉动与投融资体系不完善等等,它们一方面促进了中国房地产市场的迅速发展,带来了房地产贷款市场发展契机,同时也决定了转轨时期中国房地产贷款市场的特点.

1.1我国房地产业的发展严重依赖于银行贷款

(1)我国金融市场还不够发达,房地产业的发展严重依赖于银行贷款.第一、银行贷款是房地产公司资金来源的主要部分.我国实行土地配给制度,采用“价高者获得土地”的招拍模式,刚性的土地成本不仅导致了房价的居高不下,增加了企业的资金压力,也导致房地产业需要相对更大的流.另外,我国房地产企业普遍采用杠杆经营,资产负债率普遍达到70%以上,其房地产开发项目的合同金额往往要比企业的净资产大的多,而我困房地产金融市场还不够发达,直接融资成本较高,因此,其额外的巨额流就不得不依靠银行的融资.

(2)购房者依赖于银行个人按揭贷款,1998年住房体制全面改革之后,伴随着房地产市场的逐步完善,我国的房价也稳步上升,近期甚至表现出加速增长的趋势,全国的房屋销售从2000年至2008年一直维持着逐步上涨的趋势,同时,住房体制改革及城市化建设带来了巨大的房地产需求,我国房屋却往往是个人购房者十年到二十年的收入,如此大的金额使得个人购房者不得不依赖于银行个人按揭贷款.

1.2房地产贷款的集中度过高

我国商业银行房地产贷款的集中度过高主要体现在两个方面:

(1)房地产贷款在空间上呈现高度集中.房地产业具有明显的地域集中度特征,和区域经济发展水平、消费水平、购写能力有着密切的联系.我国各地区的房地产存在巨大差异,2007年我国31个省直辖市商品房平均销售:最高地区是北京,房价为11553元/平方米,最低地区是江西,房价为2072元/平方米,差价高达5.58倍.同样,房地产贷款的地区分布也极不平衡,据统计,当前我国房地产投资6096以上分布东部地区,我国房地产贷款则主要投向珠江三角洲、长江三角洲和环渤海湾三大板块地区.

(2)房地产贷款的贷款品种集中.目前房地产贷款在土地储备贷款上集中度较高,由于个人购房贷款具有风险低、回报高等特点,各行均将该项业务作为战略性重点业务进行大力拓展,从未来的发展趋势看,个人购房贷款业务占房地产贷款业务比重仍将不断上升.同时,由于住房抵押贷款市场的超常规发展,在2006年之前,中国商业银行发放的全部是浮动利率抵押贷款,实行的是逐年甚至逐月调整利率的计息方式.虽然固定利率抵押贷款业务正在逐步开展,但目前的市场上还是以浮动利率抵押贷款为主.

2房地产信贷风险形成的原因分析

2.1政府性担保引发的道德风险

由于政府隐形担保包括了两个互相冲突的目标:既要抵御金融风险及相应的经济冲击,又要避免由于这一制度内生的风险造成的银行过分冒险.经济繁荣时,投资者可能会意识到,银行过度借贷于房地产市场使银行更容易受到市场波动的打击,但他们也知道银行都在从事这些业务,政府不会让整个银行依稀崩溃.由于存在这种政府的隐性担保,即使没有诸如存款保险之类明确的政府担保,银行投资者和存款人往往会低估银行冒进贷款政策的风险,而任其发展.政府隐性担保为银行的冒险行为提供了激励因素.另外,投资者过于自信自己评估市场的能力,认为可以先于其他人在市场崩溃前适当时机退出,因此,投资者往往毫不犹豫地提供资金给冒进的银行,进一步鼓励了银行过度借贷于过热的房地产市场.

2.2信息不对称

银行通常使用按揭贷款成数的方法,将按揭贷款限制在抵押房地产价值的一定比例内,以防当房地产下跌,借款人违约时,银行被迫出售借款者所抵押的房地产时产生损失.按揭贷款成数在防范银行房地产贷款风险中起着重要的作用.即使是看起来相当保守的按揭贷款成数,也可能不足以弥补损失.这是因为,在房地产大幅下跌时,抵押房产的价值可能会很快下降到未偿还贷款额以下,从而刺激借款人放弃抵押物,选择违约不偿还贷款.在房地产市场繁荣时期,银行过度乐观地认为可以接受较高的按揭贷款成数,同业的激烈竞争也迫使银行管理层放宽贷款标准.造成这种情况的主要原因在于,在实际操作中,贷款本息等于按揭贷款成数*抵押物评估值,而由于信息不充

分,即使在市场最好的情况下,银行也很难准确估计房地产的价值,造成当前的抵押物评估价值经常被高估,即使不被高估,反映的也是当时的市场价值甚至是过去的价值,而不是变现价值,变现价值往往与市场价值存在较大的差距,从而造成银行可能会低估房地产贷款高风险敞口的风险.

3防范我国商业银行房地产贷款风险的思考与建议

3.1完善信贷法律,加强房地产贷款监管广泛开展开发商、个人征信制度

我国目前房地产贷款相关法律不够完善,如对于购房者的“断供”,银行的善后处理就是拍卖抵押物,其实有时拍卖抵押物,银行也面临亏损.因此对于“断供”现象的处理,商业银行拍卖债务人的按揭房产后,不足债务部分的差额我国法律应对债务人实施终身追诉权.

我国银行业监督管理委员会及其各分支机构首先要加强对商业银行房地产贷款规模、结构、风险的研究,建立房地产贷款监管机制,不仅要有银行、银监会以及专业相似度检测机构形成监管,还要建立同业间的监管,监管要形成一项长效机制,其次要不定期地对商业银行房地产贷款进行定期和不定期的现场检查,对违规放贷的行为要严惩不怠.

应用法律手段来支持征信系统.在建立个人和企业征信体系的同时,还应通过法律手段维护个人和企业信用系统的正常运行,制定相关法律、法规,对于违反诚信原则的个人和企业要采取处罚措施,情节严重者给商业银行带来巨大损失的,要追究其刑事责任.

3.2建立多元化的房地产金融市场,分散我国房地产贷款风险

我国目前房地产的融资渠道单一,过分依赖商业银行,这样房地产的贷款风险就比较大.因此有必要建立多元化的房地产融资体系,分散房地产贷款风险.国外发达国家的房地产企业资金来源渠道是40%的房地产基金、40%私募资金(包括私人投资和企业投资),剩下20%才是银行贷款.我国应加快如房地产信托和房地产投资基金的推出步伐,吸收社会上的闲置资金投资于房地产业,为房地产融资提供相对长期的资金来源.建立住房储蓄制度,如德国住房储蓄金融模式,为房地产市场提供稳定、安全的资金.可以适当降低门槛,鼓励财务状况,资信良好的房地产公司通过发行债券、上市等方式在资本市场上直接融资,使得房地产投资风险与社会大众共担,收益与社会大众共享.这样建立多元化的房地产金融市场,可以有效分散我国房地产贷款过多集中于商业银行而带来的风险.

4结论

本文从房地产贷款结构、模式上和从房地产贷款依赖性和集中度两个方面分析我国房地产贷款现状,并揭示了我国房地产贷款风险形成的原因.在解决房地产贷款风险方面,对国外部分发达国家的房地产信贷市场进行借鉴.最后提出完善信贷法律,加强房地产贷款监管,广泛开展开发商、个人征信制度,建立多元化的房地产金融市场,分散我国房地产贷款风险等几点建议.