房地产企业会计与税收差异

【摘 要 】随着我国社会主义市场经济体制的不断发展和完善,改革的进程不断深化,我国会计制度和税收制度的改革也逐步进入深水区.近年来,房地产业飞速发展,房地产企业会计核算和税法之间的差异也越来越受到人们的关注,在房地产业快速发展的今天,正确认识会计与税收之间的差异,对于促进房地产业又好又快发展具有重要的意义.

【关 键 词 】房地产企业 会计制度 税收 差异

一、前言

随着一系列相关政策规定的出台和实施,房地产业进入了一个前所未有的快速发展时期.如今,房地产业已经成为我国国民经济的支柱产业,也是国家税收的重要来源.当然,从一定程度上来讲,房地产业在资金的流转中具有复杂性、多样性的特点,同时还具有生产周期长、投资大和充满不确定性等特点.近几年有关单位和部门出台了一系列相关政策,以实现对房地产业的宏观调控和行业管理.《企业会计制度》明确规定房地产开发企业进行会计核算的具体流程,由于会计和税收在很多面都存在差异,很多损失也是由这些差异造成的,这既包括企业损失和国家税收损失.所以正确认识会计和税收之间的差异,对于促进房地产业的发展具有重要意义.为了满足中国房地产业的发展需要,规范房地产市场运作,政府和有关单位相继出台了一些列政策措施来促进我国的房地产的健康发展.

二、房地产企业的特点

首先,房地产业具有高投资的特点.在前期开发,将投入大量资金来保证工程的进行,在施工结束后,还需要大量资金保证后期的销售等各个环节；其次,房地产是典型的资源密集型和人员密集型的产业.在整个工程进行中,有大量人员参与建设施工；最后,房地产业的发展受到多方因素的限制,融资渠道较少,严重依赖银行贷款,严重制约了房地产企业的发展.

房地产企业的管理离不开单位会计控制的作用,房地产企业要适应现代会计制度和税收制度的现状,必须建立完善的会计系统,培养专业的会计人才,提高企业的会计管理水平,使管理系统得到优化,促进房地产又好又快的发展.

三、与相关款项的差异分析

(一)与预售款项的差异.

在工程完成过程中的预付款,会计制度规定不能计入收入,并且不能转让.按照税收法的相关规定,在计算企业的收入时,应当先扣除企业运营期间的相关费用,营业税以及企业应缴纳的所得税.考虑到房地产施工周期长,并且只有在产品开发完成后才能确认收入,所以在工程未完成时,在同一时间,所有费用应当计入损益,也就是说在一定时期里净利润是负的.企业财务管理人员应该密切监视市场的动向,了解市场现状,收集市场信息,并且对这些数据进行仔细的分析比较,正确认识预售账款的相关文件,把握与会计之间存在的差异,整理出对企业有用的信息,反馈给企业管理部门,这样为企业管理经营提供足够的信息,让企业提高生产效益,在激烈的竞争处于有利的地位.

(二)与借款费用的差异分析.

由于会计和税收的差异,在计算企业所得税时也会产生差异.会计制度的规定和税法的相关标准是不一样的.相关制度明确规定：在进行会计业务时,应当按照会计制度的规定和相关行业标准,进行记录和报告.在计算企业应缴纳的所得税时,应依据会计制度和相关标准的规定,在企业利润的基础上,根据税收相关规定进行计算调整.在一定程度上,会计和税收的差异普遍存在于销售回报率、资产的永久性损失和长期股权投资问题的处理上.

四、与相关税种的差异分析

(一)与营业税的差异.

区分会计与税收之间的差异首先解决几个基本问题.一般来说,在收入之后才会产生相应的支出.所以确认收入的条件主要包括一下几点：第一,企业已转移的重大风险和货物所有权.第二,企业没有保留经营所有权,也没有有效控制已售出的商品.第三,收入的金额能够可靠计量.第四,流入企业的相关经济利益.第五,相关的能够可靠计算的成本.当上述条件得到满足,这才称得上收入的实现.根据《企业会计准则》的规定,预收账款不能确认收入,所以不缴纳相关税收.但税收对于房地产业有特殊的规定,预收账款虽然会计上不确认收入,但也要缴纳流转税.

(二)与企业所得税的差异.

企业会计对于利润的定义是企业的所得,而税法对于利润的定义是企业应纳税的所得,显而易见,两者存在很大的差异.从企业会计的角度来看企业利润包含了企业项目可能带来的所有所得.而从税收的角度来看,在利润总额的基础上进行调整,得出的一个金额即应纳税所得额.应纳税所得额是应缴纳的所得税的计税基础,这也就是会计与税收在企业所得税层面上的根本差异,正确处理会计与税收的差异,才能正确计算企业的利润总额和应纳所得税的正确值,这样才能为房地产企业未来的发展提供合理的参考,便于企业作出合理的战略规划.

(三)与土地增值税的差异.

成本和损失的确认是会计与土地增值税之间的主要差异.随着借款费用的使用范围不断增加,不仅应用与房地产的开发与实施,还怎么写作于房地产商品的销售.这种库存式销售一般将延期至很久.一般借款费用主要包括借款利息、折价或溢价的摊销和辅助费用.根据相关会计法律的规定,会计期间的收入是指销售费用、管理费用和财务费用,而土地增值税的相关规定则表示贷款利息支出和收入有不同的要求.

五、结束语

房地产企业的财务管理人员一般不直接涉及企业的经营管理,很多时候不了解企业的真正的发展状况,不能正确认识和税收之间的差异,所以很多时候做出的分析也是注重表面形式,无法对房地产企业的发展提出具有建设性的意见和建议,严重限制企业的发展.企业在房地产项目进行之前要充分认识到会计与税收之间存在的差异的重要性,作为房地产企业的会计人员,不仅处理好企业的账务,还需要熟练掌握各种税收政策,并能正确计算各个税种的应纳税额,这样才能更好的促进企业的长远发展.