地产:保险投资新动向

越来越多带着保险公司LOGO的高楼大厦拔地而起,保险机构购写物业,正在成为一股潮流.

中国保监会主席助理兼新闻发言人袁力在今年第一季度记者会上表示,保监会今年将从改善保险资产配置、稳定投资收益出发,研究保险机构投资物业的相关政策,并将选择时机展开试点.

这将意味着一直在“地产门”外虎视眈眈的保险资金有机会名正言顺地进入房地产领域.

中国平安、中国太保、中国人寿等保险巨头们的一系列在房地产领域的动作,表明它们正在努力构建新的地产资产管理版图.

中国人寿：调整投资组合冀望地产

股票市场的起起伏伏,让作为资本市场最大的机构投资者之一的保险公司也难逃股市频跌的“噩运”.

数据显示,今年保险公司前三月共实现资金运用收益311．3亿元,季度资金收益仅为去年的11%.投资运作的窘境,使得一向谨慎的保险资金在股市震荡之中开始寻找新的投资渠道.各家保险公司都在以投资自用物业的名义购写了大量商业地产.中国人寿集团以及股份公司,也各自在金融街购入新办公大楼.

虽然还没有明确进军房地产业的举动,但从中国人寿首席投资官刘乐飞在2007年5月份回答《财经时报》记者访问的话语中,我们可以听出一些端倪.刘乐飞称,国寿对入股其他金融机构、私募基金、及商业地产投资领域均感兴趣,早于两年前,就着手研究投资房产,并已经做好了准备,包括人员、合作对象等方面.

“我们希望能与有实力的机构合作,进军写字楼、商场等商业地产.一旦政策放开,国寿就会着手去做.”

2007年6月20日,中国人寿已与总部设在纽约的Aetos Capital建立战略合作伙伴关系,共同谋求在中国房地产市场发展商机,包括内地写字楼、住宅、工业楼宇、零售物业及酒店等.这让外界对庞大的保险业资金与火热的中国房地产市场之间的微妙关系,平添了不少联想.

而据悉, 中国人寿已与美国AetosCapital达成协议,在国内政策放宽前,二者将共同寻找房地产项目并负责资产管理.

2007年10月9日,中国人寿保险股份有限公司发布公告称“公司将分别以4.88亿元及0.21亿元购置中国人寿（集团）公司部分自有房产、在建工程、土地使用权、车辆、设备等资产.”单从此举看,尚无从判断,这是否中国人寿涉足房地产的一个信号,但联想之前的事实,中国人寿并不避讳自己对于进入房地产领域的勃勃雄心.

作为保险业龙头老大的中国人寿,正积极而且低调地进入房地产市场.

中国人寿投资房地产一览

1.在金融街购入新办公大楼.

2.2007年6月20日,与总部设在纽约的Aetos Capital建立战略合作伙伴关系,投资房地产领域.

3. 2007年10月9日,分别以4.88亿元及0.21亿元购置中国人寿（集团）公司部分自有房产、在建工程、土地使用权、车辆、设备等资产.

中国平安：进军地产的野心跃然而出

据了解,目前在北京地区购写写字楼出租收益率达到7%-8%,是某些保险公司保险资金投资收益率4%的两倍,如此高的收益率,让众多保险公司一直游走在这条保险资金投资渠道的“灰色地带”.

中国人寿、中国人保、中国平安,太平人寿均有出手,这其中,平安犹甚.

2006年8月,平安信托斥资20亿元购写中信深圳集团公司部分资产,另外约定投资10亿元信托资金用于支持中信深圳集团公司的长沙、苏州项目的建设.

2006年11月,平安信托还与深圳泛华置业有限公司签署了战略合作协议,首批合作开发北京、南宁、玉溪和荆州4个商业地产项目,涉及投资近10亿元.

2 0 0 7年1 1月6日,中国平安曾发布公告,以16.57亿元购得深圳福田商业地皮,将在此建设一座高达百层的摩天大楼,预计高度可能达450米,该楼建成后将成为深圳新地标.

而在今年年初投资约24亿元将北京最大烂尾楼项目变身为“平安国际金融中心”.对于中国平安来说,美邦国际中心这笔交易的背后,是中国平安正在寻找合适的路径进行物业投资.

“中国平安以平安信托为基础开展物业投资已超过三年,投资目标集中在写字楼、零售物业、怎么写作式公寓,以及商务型酒店等领域.”平安信托物业投资副总监艾兵在谈及战略问题时说,“我们的出发点是长期持有一些有稳定流的经营性物业,将以优惠于市场的条件吸引500强企业入驻.”

4月中下旬,平安集团旗下的平安信托与四川锦弘集团举行合作签字仪式,联手成立弘安投资管理责任公司.签约当天,平安信托表示将对弘安首期投资18亿元,用于改造锦弘集团旗下的三家酒店.

随着18亿元重量级投资在成都的亮相,保险业巨头平安集团投资商业地产的“野心”再次得到膨胀.

“平安集团走投资商业地产这条路的事实已经越来越大了.”世邦魏理仕北京投资部某负责人认为这次战略联姻既是双方的共赢互利,也是平安集团既定商业地产投资政策的再次加强.

据了解,目前,中国平安的物业投资项目已经覆盖了主要的一线城市,以及部分二线城市,投入的几十个地产项目,涉及总额已超过100亿元.

这一系列的投资表象背后,可以看到,平安集团正在努力构建新的版图,而房地产投资显然已经在整个投资板块中被赋予了更重要的含义.事实上,平安信托作为平安集团的资产管理平台在成立之初就设立了深圳市平安置业投资有限公司,投资方向是长期持有经营性物业.

艾兵坦言,今后,平安信托还将积极推动保险资金在物业投资领域的开放,最终实现平安集团的保险资产,能够匹配在优质的稳定的物业资产上.“这是中国平安长期的投资战略目标之一.”

中国平安进军地产的野心已跃然而出.

平安保险投资房地产一览

1.2008年4月,与四川锦弘集团联手成立弘安投资管理责任公司,18亿元进军四川酒店业.

2.2008年年初投资约24亿元将北京最大烂尾楼项目变身为“平安国际金融中心”.

3.2007年11月6日以16.57亿元购深圳福田商业地皮,将在此建设一座高达百层的摩天大楼.

4.同日,提供平安置业10亿贷款担保.

5.2006年8月斥资20亿元购写中信深圳集团公司部分资产,另外斥资10亿于中信深圳长沙、苏州项目建设.

6.平安集团购写硅谷亮城6.3万平方米.

中国太保：投资地产的后来者

根据中国保监会公布的2007年中国保险市场统计数据,中国太保在中国人寿保险市场排名第三,占市场份额的10.2%；在中国财产保险市场排名第二,占市场份额的11.2%.

中国太保在市场上的攻城略地,一向没有寿险老大中国人寿的霸气,更没有产险翘首中国平安的激进,显露更多的是沉稳、内敛,循序渐进.在保险资金投资房地产领域上就可见一斑.

就在很多保险公司包括中国人寿、泰康人寿、中国平安等公司以直接或间接方式购入地皮或办公楼时,太平洋保险没有表现出对地产投资的意向.

只是据全球五大写作技巧行之一第一太平戴维斯物业顾问（上海）有限公司董事长刘德扬透露,中国太平洋保险（集团）股份有限公司等机构正在频繁与地产写作技巧行接触,四处寻找和谈判可收购的物业,投资物业的类型选择长期持有的经营性物业.

但当监管部门近日表达了可能放开保险资金投资房地产的态度后,中国太平洋保险迅速以近22亿元的收购了位于北京金融街的丰盛大厦（即北丰C2大厦）.

以大厦约7.1万平方米的建筑面积计,收购单价约3万元/平方米.

在以自用名义购入投资性物业的国内保险机构中,太保可以算是后来者.但它进军地产的雄心不容小觎.“保险资金禁投政策”一旦“开绿灯”,中国太保的后发优势会立刻凸现.

近期,中国股市指数大幅缩水,保险公司纷纷降低了股票投资比例.从股市分流出的资金,急需寻找新的投资“战场”.而国内房地产市场的日趋理性,投资机会逐渐隐现出来,保险业资金逐渐加快了对国内大型房地产资产的投资步伐.

房地产是一个高收益的行业,但也是一个高风险行业.业内人士分析说,今后房地产面临的主要问题,不是信贷政策的松紧,而是融资渠道过窄,保险资金的进入,在一定程度上能弥补这一劣势.事实上,对于投资收益一直不够理想的保险资金来说,投资基础设施,分享到飙升的房地产业的高回报,也算是圆了一个梦.

据了解,在北京、上海金融街、CBD一带,越来越多带着保险公司LOGO的高楼大厦拔地而起,保险机构购写物业,正在成为一股热潮.

史德林金融（Stirling Financial）的中国退休金研究专家莱基,根据全球保险业市场一般将10%至15%资金投入房地产的概念估计,一旦政策放开,将释放出300亿甚至400亿美元的资金转投入中国商业地产.这个数字,对那些希望房地产市场更活跃的开发商和国内外投资者来说,是多么的鼓舞人心.

为了能在这场“房地产”的圈地大战中角逐成功,各保险巨头都纷纷圈划自己的领地,以构建新的地产投资战略版图.

中国太保投资房地产一览

以近22亿元的收购了位于北京金融街的丰盛大厦.