网站原创[摘 要]自上世纪80年代商品房概念诞生以来,随之而来许多问题需要民法加以调整,因为许多问题也是随着社会和经济的发展而新出现的问题,以往并无法律规定,随之而产生的业主与物业之间的法律关系在合同法中加以明确.另2009年5月公布的最高人民法院《关于审理物业怎么写作纠纷案件具体应用法律若干解释》,围绕物业怎么写作合同,就相关当事人,包括物业怎么写作与业主大会、业主委员会、业主的相关权利义务责任关系做出了详细规定.而关于业主自身权利则在物权法中加以确立,在借鉴了外国的经验与立法部门的完善后确立了建筑物区分所有权在中国实施的必要.
[关 键 词 ]建筑物区分所有权 相邻权 物业合同 电梯费
电梯费的实质面临着城市人口的激增,许多小区的楼层高起来,城市的高层居民楼现象已经不是一个新的话题,电梯的引入也成了必然.根据民法理论与立法我国的《物权法》采用了三元论说既业主享有专有部分所有权,公共部分所有权,以及因共同管理关系产生的成员权.其中物权法专有部分所有权的大小决定了共有权和成员权的大小.显然电梯与停车位一样属于公共设施因而应该是公共部分所有权的内容,但其与停车位不同的地方在于电梯的使用特征决定了其又有成员权的属性.因此在共有所有权中的不得放弃义务和按比例履行义务在此值得讨论.首先由于电梯是公共设施,如果不运行的话与停车位毫无差别都是属于共同所有权的部分,业主不得放弃其作为共同所有权人所应尽的的义务,当然不得以不使用电梯为由而放弃对其承担维修费等义务（不包括运营费,文章下面有单独讨论）.其次对于《物权法》76条第二款规定的按持份比例享有权利和义务则是单独对于共同所有权而规定的,在这里电梯使用的成员权属性就显现出来了,如果按照76条所规定的,那么如果一幢楼里有一个业主拥有半数以上的面积住房,那么该电梯的空间一半以上是否就可以不允许其他人涉足甚至是放上生活用具呢,这显然是荒诞的,不仅在生活中难以实施,更有孛于民法中物尽其用的原则和相邻权有关内容,根据法理学的更强原则法则,在这里适用成员权的有关内容更为合理.
一、一楼的业主交电梯费的问题
一楼住户以从不使用电梯为由主张不需要缴纳电梯费,包括运营费和维修费.那么李先生该不该交纳电梯费呢,通过前面的分析,作者认为按照《物权法》72条,对共有权部分不得主张放弃对共有所有部分的权利义务李先生不得主张因不使用而不缴纳电梯费.这个问题相对简单,然而关键的问题是维护费和运营为怎么交,显然李先生家住一楼,如果使其与家住八楼的业主缴纳相同的电梯运营费用,明显对李先生不公平,如果能把维护费和运营费区分开来,那么在此建议一楼业主可以单独缴纳维护费而不缴纳运营费,高层建筑也可适用于二楼,这样就显得更加合理和近乎人情.另外对于高层建筑可以设计一个缴费公式使得电梯费的收缴更加制度化从而吸收当事人的不满,比如楼层为基数N的话,以基数之间的和计算出值M,以后就可以把电梯每年的运营费用除以M得出平均值X,业主应当缴纳的电梯费就应为X*N,另外此做法除了制度上更健全外,在有地下停车场的小区里也能更好的解决电梯缴费的问题,现在有的小区设有底下停车场一般为B1,B2两层,业主在停好车以后直接从停车场乘坐电梯上楼,这时即使住在1楼的业主也会使用电梯上楼,那么就没有理由以住1楼为由而不缴纳电梯费,与此同时用上面的公式可直接计算出应缴费用即3*N.
二、电梯费与物业费的捆绑—电梯卡
以上所讨论的都是应然的问题,而对于电梯所产生的一系列费用的收缴目前并没有统一的办法,很多小区采用了电梯卡这种形式来解决这一问题,通常是业主向物业怎么写作公司缴纳电梯费从而取得电梯卡以方便日常的出行.这样做看似没有问题也比较合理但是在生活中并不如此,现在很多物业存在物业费与电梯费捆绑的现象,也就是不交齐物业费不可以交电梯费从而领不到电梯卡,无法使用电梯.
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如果物业部门能尽到自己的义务,妥善合理的处理这一项事宜当,这种统一的发卡式管理办法有其高效率方便合同双方的功效,当然是无可厚非.问题是很多物业公司并没有凭着履行合同方的义务尽职尽责的管理电梯的使用以及维修费用,而是通过这种不明朗的合同关系从中牟取暴利,这样的例子在我们身边屡见不鲜.通常物业部门给出的说法是政府指导价,但这个政府指导价往往是政府临时制定的规章,其合法性与合理性并没有更多的解释与凭证,最终导致了霸王条款的形成.
鉴于此,务必要消除捆绑现象与电梯费的透明化.对于物业公司来说,如果在怎么写作到位也就是合同履行适当的情况下,业主不交物业费,物业公司可主张业主违约,而享有违约之债的债权请求权,单纯的以电梯的使用权来限制业主的成员权于法无据.对于业主来说如果物业没有尽到合同中物业方的义务,业主可以主张物业怎么写作公司违约,并且有权以违规收费来提出抗辩.总之采用以捆绑方式限制业主权利的电梯卡方式是规避法律的违法行为,业主有权对于此带来的一切不公平条款提出抗辩或直接以违约向法院提起诉讼.此外电梯卡收费的严重不透明也严重损害了业主们的利益,电梯一年运行的费用到底要多少,有些情况下仅仅凭物业的一句话,业主就得乖乖交钱,在此即便是写卖合同的相对方也有义务提供相应的信息来尽到先合同义务,更何况是物业合同呢.绝对的权利带来的只能是绝对的腐化,此时业主委员会的职责一定要体现出来,对其进行监督,更确切的说应该是权利的制衡.因为如果把整个收费的权利归于业委会的话,那么就与归于物业公司无异了.建议由业主委员会监督电梯运行的实际费用与支出,协助物业公司对电梯进行维护与年检.在年末制作费用表,一一列明费用提交物业从而制定收费标准.