物业怎么写作合同中的几个典型法律问题

【摘 要】物业怎么写作合同作为物业管理活动的依据,其地位非常重要,随着物业管理事业的蓬勃发展,物业怎么写作合同纠纷的数量也大大增加,合同的违约责任不明等问题造成业主与物业公司的矛盾激化,尤其是关于物业怎么写作合同纠纷的案件更是不断上升.因此,有必要对物业怎么写作合同涉及的相关法律问题进行探讨,以便更好的规范物业管理,健全物业管理制度.

【关 键 词 】物业；物业怎么写作合同；法律问题；物业管理

一、物业怎么写作合同的内涵

物业怎么写作合同的内涵在界定物业怎么写作合同的性质之前,应先明确其概念.笔者认为物业怎么写作合同是建立在平等、自愿基础上的,由物业怎么写作企业和全体业主签订的合同.合同的内容主要是物业怎么写作企业为业主提供物业怎么写作管理,业主向物业怎么写作企业支付怎么写作费用,体现双方主体权利义务关系的协议.通过物业怎么写作合同的履行,使业主获得物业怎么写作管理,达到小区物业怎么写作的增值保值、维护居住环境的舒适便利的目的.而物业怎么写作企业则可以以此取得相应的报酬,达到获利的目的.本文所探讨的物业怎么写作合同是业主委员会与物业怎么写作企业针对公共管理事项而达成的物业怎么写作合同.

二、物业怎么写作合同中几种典型违约形式及法律责任

1.业主对前期物业怎么写作合同的拒绝履行

在业主购写房屋的过程中,首次业主大会成立之前,物业怎么写作管理工作就已经开始.业主购写房屋后,通常会以该前期物业怎么写作合同不是业主委员会签订的,又没有经过自己的同意为由,不承认前期物业怎么写作合同的效力,拒绝履行缴费义务.在此种情况下,业主应视为违约.因为建设单位与物业怎么写作企业在签订物业怎么写作合同时,不仅是代表自身而且代表了众多的潜在的物业写受人与物业怎么写作达成协议.《物业管理条例》第25条明确规定：“建设单位与物业写受人签订的写卖合同应当包含前期物业怎么写作合同的约定.”前期物业怎么写作公司作为物业写卖合同的附件,当然受用于物业写受人.这就意味着,只要房屋写受人在房屋写卖合同上签字,附件的内容也就生效了.即该物业写受人承认了前期物业怎么写作合同,而不用再单独对此做出承诺.检测若业主以未经自己同意为由拒绝履行义务,则业主构成违约,应承担违约责任,而不是由建设单位或业主大会来承担.

2.物业怎么写作企业以停水停电相威胁催缴物业费

在物业怎么写作管理过程中,针对业主拒交或迟交物业管理费的行为,很多物业公司采取停水停电的方法逼迫业主缴纳物业费,并认为这种权利是符合合同约定和法律规定的.但实际上,物业管理的对象是公共财产,水、热、电、气并不是公共财产而是供应方的财产,物业怎么写作是物业怎么写作公司与业主委员会之间的合同关系,而水、热、电、气的供应是供应方与每一个业主之间的合同关系.物业怎么写作企业如果没有得到水电供应方的授权,就没有停水停电的权利.并且,由于供水供电义务所对应的是缴纳水电费的义务,即使供水供电公司授权物业怎么写作公司代替其收取水电费并允许其以停水停电作为催缴水电费用的手段,物业怎么写作企业也不能以此方式逼迫、业主缴纳物业怎么写作费.这种行为不仅侵犯了水电供应方的权益,也违反了物业怎么写作合同中的妥善提供怎么写作的义务,构成违约,物业怎么写作企业应承担违约责任,赔偿由此给业主造成的损失.

3.物业企业对接管验收义务的违反

物业怎么写作企业从房地产开发商手中接管整个物业小区时,负有对该物业怎么写作小区的设施、设计等进行验收后接管的义务.即当物业怎么写作企业接管物业时,因疏忽或遗漏没有发现物业有质量问题或其他基本设计、设施的瑕疵时,应认为房地产商移交的物业小区是合格的.若在以后的物业管理中,出现因物业设计不合理或基础设施有质量问题等因素造成业主受到损伤的情况,则应由物业怎么写作企业承担违反物业怎么写作合同的违约责任.因为物业公司没有尽到接管验收义务,也没有尽到协助业主追究开发商的责任,且没有告知所有业主开发商所交付的楼房因存在问题而造成隐患,当然应由物业怎么写作企业来承担违约责任.

4.物业对安全保障义务的违反

物业怎么写作企业负有保护业主人身、财产不受不法侵害的义务.《物业管理条例》第36条规定：物业管理企业未能履行合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应依法承担相应的法律责任.对该条规定,物业公司、业主和各地法院在理解上存在差异.物业怎么写作企业认为其安全保障义务就是按照合同规定实行小时保安制度、设置治安岗位、派保安轮流值守、巡逻等保安安全制度.而业主却认为,只要自己在物业管理区域范围内发生了人身、财产损失,就是物业怎么写作企、他违反了合同规定,因而应承担违约责任,对其损失进行赔偿.这种认识上的分歧加大了法院审查案件的难度,在判决上也很难令双方都认为公正合理.

针对物业怎么写作企业是否针对物业怎么写作企业是否违反安伞保障义务,是否应承担违约责任,对业主人身、财产的损失进行赔偿,笔者认为应依不同情况而定.一方面,若物业怎么写作企业依据合同规定,谨慎履行了管理注意义务,设置了门卫值日、保安巡逻等制度,仍然发生了不可归责于物业公司及业主的盗窃、故意伤害等财产损失、人身伤害事件,则该物业怎么写作企业不用承担违约责任.另一方面,若业主与物业怎么写作企业之间存在特定的安全保障义务约定,如约定由物业怎么写作企业提供较高层次的安全监控工作,承担保证业主及物业使用人的人身、财产的保管保险义务,在此特殊约定的情况下,若业主发生人身、财产的损失就可要求物业公司承担违约责任.

三、物业怎么写作合同法律问题解析

1.完善《物业管理条例》相关内容

《物业管理条例》作为唯一的调整物业管理关系的全国性法规,对物业怎么写作行业的发展起到积极的引导作用,但该条例的规定较为原则笼统,给物业怎么写作管理实践带来操作上的困难,也让一些物业怎么写作合同诉讼主张显得法律依据不足.因此,应充实与细化《物业管理条例》的相关内容,完善立法,尽快出台相应的物业怎么写作分级指导标准.

2.以菜单式标准订立物业怎么写作合同

物业怎么写作合同易出纠纷,在很大程度上是因为对物业怎么写作企业提供的怎么写作缺乏衡量标准所致.因此,业主、业主委员会与物业怎么写作企业在签订物业怎么写作合同时,应尽可能细化合同内容和条款,先行协商制定一个菜单式的怎么写作标准,且在日后的物业怎么写作中按此规定提供怎么写作.菜单式标准内规定的,由物业公司提供怎么写作、承担费用；菜单式标准之外的,则由双方当事人共同商讨是否提供怎么写作及怎样提供怎么写作.在签订物业怎么写作合同时,尽可能根据标准订立详细的合同条款,确认怎么写作等级和收费标准定位,这样就可以最大限度地减少物业怎么写作合同纠纷,就算产生纠纷也可以根据合同约定迅速确定违约主体,确定责任分担,从而迅速解决违约纠纷.

3.政府相关部门应加强对物业怎么写作行业的引导

物业怎么写作合同的合同目的具有公益性,物业怎么写作企业提供的怎么写作也具有公益性,特别是在小区公共设施的维护方面更体现了公益性特征.而目前我国物业小区民间自治条件尚不成熟,物业怎么写作企业又可能基于自身利益对公益性物业的维护不够积极.因此,在物业怎么写作的管理机制上可以加重政府相关主管部门对小区公益性设施的物业怎么写作的引导与监管责任,以维护小区业主的公共利益.

4.加强业主及物业怎么写作企业的法律维权意识及履行合同的自觉性

只有物业怎么写作合同的双方当事人都加强维权意识,提高履行合同义务的自觉性,才能督促物业怎么写作企业改善经营管理,提高怎么写作水平,才能促使业主自觉配合物业怎么写作企业的工作,主动履行业主的义务,从而共同促进小区物业的发展,创建一个优美的生活环境,实现双赢.