基于GIS下地铁2号线对龙泉驿区周边住宅房价影响

【摘 要 】地铁建设和房价问题一直是当今社会的焦点和热点.为进一步研究轨道交通对区域经济的规律,本文选取成都市龙泉驿区为研究对象,运用GIS空间分析技术构建空间数据模型,从时间、空间上定性研究规建中的成都市地铁2号线一期工程对龙泉驿区周边住宅房价的具体影响.研究发现,龙泉驿区受地铁2号线影响的住宅,分布在距地铁站点1000米范围以内,且该范围内不同圈层的住宅所受影响幅度不同,然而地铁站点对周边住宅房价的影响幅度并不是随距离的增加呈直线递减.龙泉驿区所受影响最大的住宅楼盘在距离地铁站点400―600米的圈层以内,200―400米区域内的楼盘次之；所受影响最小的楼盘分布于距离站点最远的800―1000米区域内.通过确立地铁在房地产估价、升值中的影响大小,使得地铁与房价结构变化呈现出更紧密的关联.旨在为开发商、消费者提供一定参考,也对今后其他学者研究轨道交通与区域经济相互关系有所帮助.

【关 键 词 】地铁；住宅房价；GIS空间分析

1.引言

地铁象征着一个国家的综合国力,其发展情况直接代表城市化的进展,也时刻改变着居民的生活.“地铁有多远,我们就敢住多远”成为当代地铁族的购房宣言.据相关预测,在未来10年,我国地铁将带动房地产业持续、高速发展.

城市轨道交通是公益性、经济外部性很强的大型公共基础设施,高度的能达性及其对场站周边物业开发的刺激作用,带来了显著的住宅增值[1].纵观历史,国内外许多学者已将轨道交通和区域经济联系在一起分析,产生了许多成功的实践经验.21世纪以来,轨道交通与住宅房价的相互关系研究备受国内外学者重视.而在我国,土地综合开发与城市轨道交通发展才刚起步,在实际应用上有待进一步地提高,特别是在轨道交通与房地产关系方面.2010年成都市开通地铁1号线,如今规建中的地铁2号线又已进入了龙泉驿区,迅速影响当地居民的生活.随着我国城市地铁线路的开通和发展与日俱增,地铁和房地产的关系也会更加密切.基于此背景,本文利用GIS技术,主要关注和研究地铁2号线与龙泉驿区周边住宅房价的关系.

地铁2号线对龙泉驿区住宅房价影响研究

2.研究前提检测设

影响房地产的因素有房地产自身因素和房地产外部因素,房地产自身因素又包括区位因素、实物因素和权益因素,房地产外部因素又包括人口因素、制度政策因素、社会经济因素等[2].对于成都市龙泉驿区而言,外部因素对房价差异所造成影响大体相同；同时对地铁2号线的龙泉驿片区来说,自身因素中实物和权益所造成的差异程度并不大.基于以上条件,本文检测设区位因素是影响该片区房价的决定性因素.

经实证调查发现,对于成都地铁2号线龙泉驿片区而言,环境条件、基础配套设施、商服繁华程度等因素对该区域房价所造成的影响并无太大差异.而在交通条件方面,地铁的影响占据90%以上.因此,本文检测设交通条件中地铁条件是对该片区房价造成影响的最大原因.为方便研究,本文检测设该区域在同一时间段,上述其他因素对其房价影响程度基本一致,选取地铁作为房价横纵向变化研究的单一变量.

3.研究方法

本文主要运用GIS空间分析技术作为研究方法.空间分析可以理解为在对地理空间中的目标进行形态结构定义与分类的基础上,对目标的空间关系和空间行为进行描述,为目标的空间查询和空间相关分析提供参考,进一步为空间决策提供怎么写作的功能体系[3].

通过参考相关方面的轨道交通特征规律、可达性相等理论研究等方法,结合自身搜集和研究的数据,利用GIS空间分析,定量分析成都市地铁2号线一期工程与龙泉驿区房价在时间、空间上的动态关系,并建立出数学模型.

本次研究的范围并不算大,加上搜集的资料较为充分,在很大程度上能够满足利用GIS空间分析的需要.

4.研究对象及数据来源

本文主要是对地铁沿线房价的变动研究,选取成都市地铁2号线规建中的一期工程所影响的龙泉驿区为研究对象.经查证相关资料和实地探究,发现成都市规建中的地铁2号线一期工程在龙泉驿区主要包括3个站点：惠王陵站、洪河站、成都行政学院站.

成都2号线的建设于2007年启动,一期工程预计在2012年年底通车.基于此,本文在GIS空间分析上以季度作为研究单位,将2009年成都市龙泉驿区全年的住房均价作为参考标准,选取2010年第一季度到2011年第三季度期间的相关住宅房价变化情况作为研究所需数据.数据的搜集主要来源于成都房地产信息中心（.省略）、安居客网（chengdu.省略）,以及实地的踩盘求证和发放调查问卷后的分析结果.

将地铁对房价影响的辐射的1000米范围平均划分为5个圈层,即0―200米、200―400米、400―600米、600―800米、800―1000米,显示的数据为所研究圈层内各季度住宅均价的统计数据.可见,该表主要表明地铁对住宅房价的时间效应.数据统计详见表1.

分析表1,发现利用涨幅变化能直观反映出距地铁站点不同圈层内的住宅楼盘在空间上的变化情况.故对表1进行数学处理,以2009年该圈层楼盘均价为基础数据,分析得到的各圈层在时间轴上的上涨幅度.数据整理结果详见表2.

5.GIS空间分析

（1）地铁二号线影响范围的研究

本文检测设地铁是影响该片区房价在时间、空间上变化的主要因素.为定量研究地铁2号线对龙泉驿区周边住宅房价的影响,需确定地铁的影响范围.相关研究提出,轨道交通的怎么写作距离为800―1000米.而根据问卷调查的统计结果,当地居民认为,房价在据地铁站点1000米内均能受到不同程度的影响；其中大概每200米为一个影响层次.故本文将1000米的辐射距离平均分为5个圈层.

（2）地铁站点周边住宅房价研究

为确定地铁2号线中,惠王陵站、洪河站、成都行政学院站的影响范围,利用Excel软件将表2的数据用折线图表示,能够形象直观的展示各圈层住宅房地产从2010年第一季度到2011年第三季度的波动变化情况.详见图1.

（3）缓冲区分析

1）矢量化

将收集来的地铁站点和楼盘相对位置的JPEG格式的地图导入ArcMAP,以已有的地铁线路矢量格式(.shp格式)为配准基础数据后,在ArcCatalog中将地铁线路.shp的投影坐标设置为Xian_1980_3_Degree_GK_CM_105E.再利用Georeferencing工具对影像进行影像配准,然后在ArcCatalog中添加楼盘.shp的ShapeFile图层,用配准后的数据对楼盘进行矢量化.详见图2.

2）线路缓冲区的建立与分析

为了定量研究地铁2号线对龙泉驿区周边住宅房价的影响,还需定量确定地铁线路的影响范围.利用ArcMAP软件的Buffer Wizard功能建立地铁线路对楼盘的缓冲区.在龙泉驿区中地铁2号线辐射的1000米范围内,以线路为中心将附近区域平均划分为5个圈层.圈层间的间距为200米,表示地铁线路对其影响分为5个等级.详见图3.

3）站点缓冲区的建立与分析

线路缓冲区只能宏观地确定地铁所影响该区域的最大面积.而在现实生活当中,地铁对居民的怎么写作区域主要通过站点向外所辐射的方式加以体现.故建立站点的缓冲区十分必要.以站点为中心,用Buffer Wizard工具建立5个间距为200米的环状缓冲区,并通过ArcMAP中的数据转换工具Feature to Raster将缓冲区的矢量数据转换成栅格数据格式的缓冲区.结合图1的分析结果,对栅格数据颜色的进行渲染,以颜色的深浅表示地铁对房价影响幅度的大小.颜色越深的圈层,表明房价受地铁站点的影响越大；反之,颜色越浅的区域,表明受到的影响越小.如图4所示.

6.研究结果与结论

（1）影响范围

根据前期的问卷调查和分析,发现90%以上的居民认为地铁站点对方圆1000米范围内的住宅有较为明显的影响.

前人的相关研究发现,地铁等轨道交通的怎么写作距离为800―1000米.证明本文研究符合特征规律和居民的普遍认可.

（2）在时间方面的影响规律

从时间性来看,轨道交通线路全面开工将使得周边的房价有一个较大幅度的上涨,而到竣工通车时将会使房价涨幅出现一个峰值,随后轨道交通对房价的影响逐渐减少[4].

根据本文图1的数据可知,在2010年第四季度后房价的增长的趋势开始变得缓慢,甚至有下降的趋势,而在之前可以说房价是迅速上涨.而这一时期正处在地铁2号线一期工程即将建成的阶段.由此可以得出,地铁使得房价上涨主要集中在地铁的规划及全面动工阶段,而在建设阶段对房价影响房价幅度略微降低.

（3）在空间方面的影响规律

根据图4的分析可知,地铁对房价的影响程度的最大区域是距离地铁站点400―600米的区域,200―400米次之,影响最小的是距离站点最远的区域.

何芳等人认为,地铁产生的噪音会对房地产产生负面的影响,但其程度低于正面影响,因此似铁对房地产总体影响为正[5].结合本文实际情况经分析,在距离地铁站点0―200米的范围内,虽然这一区域处在交通最方便的区域,但其房价会因为噪音等因素影响而产生消极作用,所以这一带的楼盘比较少.而在400―600米范围内,尽管交通条件也较为方便,空气污染、噪声污染等问题也会对房价产生一定的影响,然而这一区域的房价也没有因为地铁的引入所带来的众多负面因素而下降,这是因为房地产价值是正面影响和负面影响共同作用的结果,且往往是正面影响占主导地位,所以整体房价还是呈上升趋势.

在本次研究过程中,本文所选取的研究对象――地铁2号线所在的龙泉驿区仍处于规建之中,因此还会有一些未知的可变的因素；另外由于时间有限,无法使采集的楼盘数据具有庞大的基数.虽然本文研究存在一定的片面性,但相信其中的研究方法和思路,以及所采取的GIS空间分析方法在一定程度上是可取的.

所以,根据缓冲区分析得到的研究结果显示,各缓冲区的颜色深浅有所变化,表明距离地铁不同距离的楼盘不同.但地铁对周边住宅房价的影响幅度并不是随距离的增加呈直线递减的关系.地铁是被众多开发商纳入考虑的重要因素之一,而随着地铁对人们生活越来越深的融入,轨道交通发展与区域的经济联系也将更加紧密.