房地产企业财务风险

摘 要：房地产企业是资金密集型行业,其迅速发展扩张的过程中会面临投资大、风险高、周期长等一系列财务风险,财务风险防范也就成为房地产企业迫切需要解决的问题之一.本文对房地产企业且财务风险形成原因进行了分析,进而提出防范房地产企业财务风险的措施.

关 键 词：房地产行业；财务风险管理

中图分类号：F275文献标识码：A文章编号：1001-828X（2014）05-0-01

一、房地产财务风险的含义及特点

(一)房地产财务风险含义

房地产财务风险是指房地产企业财务结构不合理、融资不当而使房地产企业可能丧失偿债能力,并导致投资者预期收益下降的风险.房地产投资具有周期性长、投资额大及追求高收益的特点,因此需要融资贷款,通过财务杠杆融资,这就无法避免的面临高风险,如果房地产市场销售发生较大变动,开发建设成本或是市场吸纳能力发生变化时,都会影响到对房地产企业的预期收益.

(二)房地产行业财务风险特点

1.投资期限长.因为房地产投资是一项周期性较长的投资,少也需要几个月,多则几年的时间.从最初的土地获得、市场调研、投资决策到中期的建设施工,以及后期的销售推广、物业管理等需要进过一个很长的周期,在这个过程中容易产生账款无法及时收回,造成坏账,导致资金周转不灵,从而造成财务风险.

2.投资额庞大.房地产企业投资不仅投资周期长,并且投资额很庞大,使企业短时间内耗用大量资金,加上资金收回期长,容易引起企业资金短缺,导致无法企业运转,造成财务危机,形成财务风险.

3.投资追求高效益.高投资、高报酬是房地产企业追求的,这必然也伴随着高风险.因为房地产的投资追求高收益,所以只要通货膨胀的因素存在,企业必将面临通货膨胀的风险.

二、房地产行业财务风险的形成原因

(一)房地产企业决策失误导致财务风险

决策失误是房地产企业产生投资风险的关键原因.房地产企业投资决策旨在对拟投资项目进行宏观控制,它的科学性与准确性直接关系到项目的成败以及企业的经济效益.每当进行投资决策时,往往因企业对投资项目的可行性的分析和研究不够,以及经济信息的不真实、不全面等原因,导致投资决策失误,使投资项目达不到预期的收益,使得投资无法按期收回.决策失误产生的财务风险主要形成于企业项目开发两个阶段：一是可行性研究阶段.二是投资估算阶段.

(二)宏观环境变化导致的财务风险

经济环境、资源环境、市场环境、政策环境是房地产企业所处的主要宏观环境.房地产其产业关联性致使该行业容易受到宏观经济环境变化的影响,尤其是在经济萧条时,房地产企业财务风险的发生机率随着其关联产业遭遇的经济危机而增大.市场环境风险则是由于房地产商品入市以后可能会面临的一种风险,它的风险大小主要由房地产市场整体状况以及企业的销售策略.土地是房地产企业所面临的主要资源环境风险.由于土地是房地产开发中不可缺少的非再生资源,国家如何制定土地政策和土地,以及土地市场的供求关系和土地本身的位置,都会使房地产企业受到很大影响.政府机构为确保国民经济的协调的持续发展,针对房地产行业采取的宏观调控政策使其形成政策环境风险.这些宏观调控政策通常有很强的针对性,使得房地产企业的收益受到巨大影响.

(三)内部控制制度不健全不完善,监督不到位

房地产企业内部控制制度的不健全,监督不到位是造成房地产企业财务风险的重要原因.房地产企业在制定内部控制制度时,经常忽略房地产行业的发展规律和管理要求,忽略了企业的长期发展战略,盲目地制定内部控制制度,使其缺乏系统性,只停留在制度层面做文章,缺乏配套的具体操作流程,从而失去可操作性、实用性.此外,房地产企业内部控制制度的监管工作也关系到企业内控风险控制的好与坏.在现实中,如果企业制定了内部控制制度,并且在也实施了内控程序,但会由于有效的监督机制的缺乏,使得内部控制流于形式,起不到实质性作用,从而形成了财务风险.再者,房地产企业没有将内部审计部门和财务部门分开,也会使企业的内部得审计工作由于各方利益而受到牵制,财务流程得不到有效的约束和控制,影响审计的独立性,无法正常发挥审计的监督职能.

三、房地产企业财务风险的控制措施

(一)优化房地产企业的资本结构

虽然房地产企业会利用负债经营发挥财务杠杆效益,并且能够给企业带来一定的经济利益流入.但是,负债大小必须控制在一定的范围之内,过高的资产负债率不但不会够给企业带来经济效益,还会加大企业的财务风险.当企业负债超出一定的范围,资产负债率与财务风险成正比.因此,房地产企业需要根据自己的实际情况,衡量企业自身的负债承受能力来分析自身的融资能力、抗风险能力和获利能力,从而制定科学、合理的资本结构,减少企业的财务风险.

(二)房地产企业应增强投资项目的管理力度

大家都知道房地产投资是一项具有极高的风险性的综合性经济活动,由于自身行业特殊性的影响,对于政治环境、经济环境和社会环境反映非常灵敏.因此,房地产企业要加强对投资项目的管理力度,对每个投资项目都要做好分析和综合测评,对选定的决策方案应该进行多方面的验证,全盘考虑各种可能面临的风险因素,使投资实施方案制定得详尽、可行,并且要求对每个投资项目做好投资风险的控制与规避策略.

(三)对房地产企业的流量加强控制和管理

随着房地产行业的不断发展,以土地储备作为竞争资本现状逐渐向以流量、筹融资渠道做为竞争资本转变,这就逼迫房地产企业必须调整原有的战略方案.当前,流已是房地产企业追求长远规划因首要考虑的关键因素.

(四)在企业内部建立强有力的风险预警机制

有效的风险预警机制的建立,可以使企业的不正常的经营状况控制在初级阶段,从而降低财务风险带来损失的概率.借助全面预算建立强有力的预算预警机制是很有必要的,企业可以通过预算和实际之间差异的比较、分析,为企业的整体经济活动提供更可靠的参考依据,从而制定出调整企业行为的有效措施,使得可以科学的预测未来面临的各种风险.由此可见,有效的风险预警机制,能及时发现潜伏在房地产企业内部的财务风险,能提前做好风险的分析和防范,达到规避和化解财务风险的目的.