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[摘 要]本文探讨了房地产行业发展及国外房地产业发展经验,从国家政策、银行政策、企业自身等方面结合筹资投资过程遇到的问题,对企业战略转型进行了基本构想.

[关 键 词 ]房地产企业 筹资风险 投资风险 发展战略

2008年9月16日美国雷曼兄弟公司破产开始,国内宏观调控政策转向的力度极大.全球金融危机的影响导致从对经济过热的担忧,转向了对经济紧缩的恐惧.急剧萎缩的经济状况,以及09年保八的巨大压力,4万亿财政投资无疑成为09年的政策重点.在全球金融危机导致中国出口行业的萎缩,保持增长,拉动内需,调整结构成为09年的应对措施.而房地产行业牵涉上下游60多个行业,更兼具投资和需求的双重身份,经济发展很难避开房地产行业的直接拉动.2009下半年,楼市出现了过热的现象,大城市楼市投机明显抬头,这引起了 的高度重视.

一、日本房地产业发展对我国的启示

当下中国经济正在进入一个新经济增长周期,房地产业已成为拉动经济增长的支柱行业.在看到房地产业对经济的积极作用时,也应该看到在目前的中国房地产市场房地产业依然存在很多问题,如房地产投资过热、部分地区土地和房价上涨过快和银行信贷规模扩大等.日本的房地产泡沫为我们提供了有益的借鉴:首先,政府应加强对房地产市场的宏观监控和管理宏观经济形势和政策的改变,往往会引起国家税收、劳动就业、居民收入、金融环境等因素的连锁反应.其次,加强房地产二级市场的管理,防止投机者炒高楼市,房地产泡沫剧增.最后,调整房地产开发结构,大力发展安居型房地产,同时应加强市场统计和预测工作.

二、我国房地产企业发展形势分析

由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同组成的“中国房地产TOP10研究组”,自2003年就开始致力于中国房地产企业群体的研究,其研究成果引起了社会各界特别是机构投资者的广泛关注.

中国房地产TOP10研究组采用中国房地产企业财务安全评价系数表示房地产企业的短期以及长期的财务安全.100分为满分,最低分为0分.分数越高,安全性越高,反之企业财务安全性低,财务风险越高.

研究样本为115家沪深房地产上市企业和28家大型中国大陆在港上市企业,对这143家企业进行2007,2008,2009半年和2009第三季度的财务安全评价.

研究所使用的定量数据都来自于企业的年报和财务报表.在进行2009中期和2009三季度的财务安全评价中,对利润表进行了TTM(Trailing Twelve Months)处理.比如,在计算2009半年企业的经营规模因子中,营业收入一项采用了2008年下半年和2009年上半年的营业收入之和.TTM方法采用了一年的滑动窗口,保证了在各个时点财务安全的可比性.

下图显示了所选取的143家房地产企业样本在2007,2008, 2009中期(1H2009),2009第三季度(3Q2009)(28家大陆在港上市企业不参与2009第三季度安全评价)的财务安全系数均值.

从图中可以看到,房地产企业在2008的行业低谷中财务安全系数均值低于50,但进入2009年之后,财务安全系数稳步上升.采用5%的显著性水平进行的假设检验显示2009中期和第三季度的财务安全系数均值与2008年的安全系数均值有显著不同.到2009年第三季度,房地产财务安全平均水平已经提高到2007年水平.

进一步对房地产行业各项影响财务安全的量化指标进行了分析,考虑到行业的不均衡性,采用了量化指标在各个时间点的中值来表示行业的发展状况,见下表:

从表中可以看出:

行业资产负债率平均为60%,流动比率为1.8,显示了中国房地产行业的持续高杠杆特性,多数企业承担着中长期财务风险.

到期负债比和净负债率这两项指标的变化比较明显.2008年房地产市场低迷,行业 到期负债比较低,随着2009市场的回暖,这一指标逐步上升,说明企业货币 逐步增加,同时,企业净负债率逐渐减低.这

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两项指标说明行业短期和中长期偿债能力有所增强.

规模性指标显示了房地产企业在总资产和营业收入两项指标上的逐步增长.但经营效率因子的两项指标――总资产周转率和存货周转率都在降低.在企业的总资产中,存货约占50%,这显示多数房地产企业在拿地方面比较激进.在成长因子中,净利润的增长显著,已经回复2007年水平.

总体来看,多数房地产企业在2009年 流开始增加,短期财务安全有所提高.但多数企业在经营策略上比较激进,存货周转率逐年降低,这对于房地产行业的中长期财务安全埋下隐忧.

三、房地产企业财务风险管理应对措施

1.筹资阶段.房地产业作为国民经济的重要行业,既对经济企稳回升有重要影响,同时也是关系民生的重要领域.而作为资金密集型行业的房地产行业,对银行等金融机构的信贷依赖较大,也受到货币政策影响较大.银行信贷资金是房地产发展的重要资金来源,因此,房地产信贷渠道、筹资成本、对政府政策和货币政策合理的运用关系到房地产的健康发展.筹资风险主要表现在筹资渠道单一,资产结构不合理,对国家政策不合理的运用导致筹资风险膨胀,房贷利率高,筹资成本高.

解决房地产筹资问题可以采取以下措施,包括拓宽筹资渠道,丰富筹资方式.充分利用民间资本,合作开发筹资,对于缓解发展商自身资金压力,共担风险大有益处.有条件的房地产企业,尽量发行股票融资.此种筹资方式具有永久性,没有到期日,也无需偿还,可有效改善资本结构,保证企业对资本的最低需求,维持企业长期稳定的发展.有条件的房地产企业可考虑通过发行中期票据方式融资.多管齐下,有效控制筹资风险.中国房地产企业应以自身和市场所能承受的合理价格 房产,便于快速回笼资金,缩短资金周转期,足以令企业在金融风暴的打击下及时偿还贷款,创造出开发商和购房者的双赢局面.于此同时,需加强资金管理,提高资金的利用率.

2.投资阶段.房地产投资决策阶段风险,其中分为开发区域的风险,由于各个地区发展不平衡,经济和政策相差悬殊,各地房地产影响因素种类和个影响因素影响程度各不相同,使得经济环境、政治环境和政策环境对房地产投资决策具有更重要的意义.开发时机风险,房地产兴衰受经济环境、政治形式、政策导向、人口增减状况、收入水平升降以及消费心理变化等风险因素.房地产开发周期较长,期间经济、政治等因素的变化对房地产开发的结果具有不可忽略的影响.房地产项目土地获取阶段的风险.房地产销售阶段风险.其中又分为租售合同风险,销售时机风险.

投资风险控制可以从几方面解决.首先是预测到在某边贸地区长期效益不能保证或某个地区将有自然灾害频繁发生等可以通过放弃某地区的房地产开发,有效地避开风险源地可完全解除某种风险.其次采用多样化(或组合化)投资.将投资放到多种类型的房地产开发项目上.可投资建造不同收入层次居民所需的不同类型住宅、写字楼、商店和娱乐场等,以减少未来收益的不确定性.因为各种不同类型房地产的收益高低相应不同,开发风险大小不一.还有就是以财务方式控制风险.具体有以下三种基本方法:第一,通过正当、合法的非保险手段(如合同条款的拟定)将风险转嫁给其他经济单位.第二,通过向保险企业投保,以缴纳保险费为代价,将风险转移给保险企业.第三,以自身财力,直接承担风险损失的补偿责任.


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房地产企业财务风险管理应建立一种危机管理模式.要求房地产企业必须树立明确的危机意识和理念,将危机预防放在首要位,真正做到“未雨绸缪”、“防微杜渐”.要求房地产企业从战略高度开展危机应对工作,从危机中发现问题并对原有的资源及组织结构进行战略性调整,将最重要的战略资源集中到最主要的最急需的地方,最大限度地发挥资源的效用,切实提高企业的核心竞争力,形成企业的竞争优势.要求房地产企业在危机应对中养成一系列良好行为习惯,建立一套系统有效的危机管理机制,包括灵敏的预警系统、预控系统、实施系统、总结系统、恢复系统,使企业尽快重新走上良性发展的轨道.房地产企业必须密切注意“新国十条”背景下房地产市场的发展动态,加强市场分析和调研,把握房地产市场的发展规律,认识和捕捉市场发展的机会,认识、分析、排除潜在的和面临的危机,将战略管理与危机管理紧密结合在一起,既要进行着眼未来的战略调整,适时调整企业经营方向和策略,又要开展维持企业日常运转的危机管理,促进业务有序发展.

参考文献:

[1] 徐 明 吴亮东:透视危机:百年来典型经济危机回顾与启示.北京:经济科学出版社,2009

[2] 贾祖国 房地产:日本房地产泡沫经验及借鉴.招商证券,2008

[3] 北京大学中国国民经济核算与经济增长研究中心.全球衰退下的中国经济可持续增长:中国经济增长报告2009.北京:中国发展出版社,2009

[4] 陈 蕾:当前房地产宏观调控政策特点及政策效应思考.中国城市经济,2007


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