北京卖地加急

从来没有一块土地的出让这样敏感.

7月10日成交的北京万柳地块,此前“准地王”的身份本已惹人注目,加上出让“因故”延后、央企被指令不能拿地等“插曲”,让这块地的关注度倍增.

最终两家民企为数百位观战者上演了一场马拉松式的夺地大战：46轮现场竞价,326轮回购房面积竞价,扣除回购房面积后超4万元/平方米的楼面地价.北京新地王就此诞生.

尽管多位业内专家认为该地王只是个例,不会造成地块区域以外市场波动.但恰逢楼市调控敏感关口,地王面世难免对市场预期产生误导——这颇让监管层和业界担忧.

更深一层的忧虑则是,地王效应存在扩散冲动.如何在缓解地方财政困境的同时保证调控底线不被地方卖地经济冲破,需要决策层拿出智慧.

窗口指导

万柳地块原定于7月4日拍卖,但就在7月3日晚间,北京市国土局发布公告“因故”推迟一周.有开发商分析,推迟的原因是对地块的“合理上限”进行调低,以控制地价.

更添戏剧性的是,就在7月10日竞拍当日,人民日报刊发了《央企应推动楼市健康发展》一文,直接喊话央企,调控关键期,央企参与“地王”争夺不合时宜.7月10日上午,业内就已有消息传出,国资委已指令报名竞写的央企“可参与,不能拿地”.

所有这些消息,让在网上报价阶段就已高达10轮的万柳地块的出让更添曲折.早在竞拍前1小时现场就已经人声鼎沸.

戏剧性的一幕在竞拍前出现：与融创组建竞写联合体的保利地产,在经过认证的微博上发布声明,退出联合体,不参与竞写.而另一家央企中冶的拿地人员也一再表示中冶已经退出了竞写,没有领号牌.

在竞拍阶段,招商、中建、华侨城等只象征性地举牌,中化方兴虽然参加回购房面积竞拍,也早早作壁上观.剩下的两家民企中赫集团和融创地产展开了一场马拉松式的竞拍,在回购房面积报至1.64万平方米时,在区域附近已有“西山壹号院”项目的融创,选择了放弃.

依照链家地产市场研究部陈雪的测算,按照一般豪宅15000元/平方米上下的建安成本及财务管理成本,扣除回购房面积,万柳地块的楼面地价约在4.42万元/平方米,是北京住宅类地块的最高成交单价.

地块成交后,北京市国土局依照规定,已经向国土资源部报备了万柳地块的相关交易和情况,国务院也向北京市政府询问了与土地成交的相关情况.

各方如此敏感,原因在于当前正值房地产调控关键时期,舆论动向对于市场预期的引导不容忽视.

事实证明,在万柳地块成交后,当日晚间,万柳地块周边项目的二手房业主就已经开始提价——各种担忧和质疑声纷至沓来.

但是,正如中赫置地CEO孙鹏所言,万柳地块的只是北京区域市场的个别案例而已,不具有普遍意义.

“本地块的对区域内市场肯定会有比较大影响,区域市场上涨难免,但是对北京其他区域特别是郊区市场的实际影响不大.”北京中原地产市场研究部总监张大伟分析,万柳地块的出让并不具有指标性意义.

但其同时表示,由于地方楼市政策执行层面的确出现微调,市场对政策的关注度提高,购房者担忧再次错过房价低点,万柳地王的出现对购房者的购写决策可能有一定的促进作用.

地方财政考量

作为北京核心区域的核心地块,可以说万柳地块只要出让,肯定就是地王.只是这样一块天生就是地王的地块,为何要在敏感的调控关键期推出?

其中原因,或许可从北京市上半年的经济指标的增长看出端倪.

根据北京市财政局公布数据,上半年北京全市地方公共财政预算收入累计完成1742.4亿元,同比增长5.3%,完成年度预算的52.7%.但按照年初的设定,北京今年全年财政收入目标增幅须达到10%左右.和往年的高增速相比,今年的情况不容乐观,面临着较大的增长压力.

拖累经济增长的一大因素就是土地收入的下滑.

数据显示,2011年北京市政府性基金预算收入完成1352.8亿元,其中土地出让收入1233.68亿元,占全部政府性预算收入的91%.今年北京市政府性基金预算收入为1060.6亿元,计划完成土地出让金收入为900亿元,但上半年土地收入仅完成不到145亿元.

根据链家市场研究部统计,今年上半年,北京共计成交72宗土地,出让金累计为144.88亿元,同比下降55.7%.土地市场成交量创4年新低,土地均价创3年最低,土地平均溢价率创5年最低,土地出让金创5年最低.

这种情况不只发生在北京.中国指数研究院的数据显示,今年上半年,全国300个城市土地出让金总额6525.98亿元,同比下降38%,缩水超过4000亿元.

财政部13日公布数据也显示,今年上半年,地方政府性基金本级收入13666亿元,同比减少4142亿元,下降23.3%.主要项目国有土地使用权出让收入11430亿元,同比减少4342亿元,下降27.5%,主要受土地出让成交额大幅下降影响.

“这也引发了对于政府职能履行能力的担忧,每界政府都希望在经济增速上比上届要高,这是最要命的事情.”一位地方城市的招商局长表示,“政府习惯花（土地收入）了,今年没有了,如何弥补亏空?”

竞售“家底”

面临当前的财政收入压力,加快推出优质地块,是地方政府下半年财政增收的主要渠道.

按照近日公布的《北京市2012年度土地储备开发计划》,下半年北京市将严格控制新增土地储备,并加推优质地块.继万柳地块后,北京又推出了位于北京东北三四环之间的朝阳区霞光里5号、6号商业金融热地.

其他城市也陆续传来优质地块入市的消息.7月4日,上海市规划和国土资源管理局发布2012年第一次预申请公告,上海火车站北广场北地块以47.46亿元的参考起始总价高调出场.

北京大学城市与环境学院教授、北京大学-林肯研究院城市发展与土地政策研究中心主任满燕云建议,缓解现阶段地方财政压力,一是在已经具备条件的城市征收房地产税,二是扩大住宅用地的供应比例和规模,三是不能再搞投资拉动.

“控制房价上涨和让住房市场发展两者之间并没有矛盾,关键的问题是不能只针对需求端出政策,还要在供应端加大供应.”满燕云建议,地方供地时要加大住宅用地的比例和规模.

“经济指标不能再往下走,但政府不会让房价涨起来,而是会让房子接着盖下去.”上述地方城市招商局长介绍说,目前,一些有实力、有关系、懂得利用金融工具的开发企业,正在各地积极找地.

“这说明他们预判到调控会适当放松,他们要趁地方面临财政压力调低地价这段时间赶紧拿地.”上述招商局长说,对地方的财政压力也不必过度担心,因为地方有的是办法,“比如,有城市严厉打击群租,表面说是杜绝安全隐患,实际目的还是促动城市闲置房屋出租,进而拉动楼市成交.”

他同时表示,在地方财政收入急剧下滑的情况下,地方政府都在动脑筋想办法促动房地产市场交易,对此应保持关注.

“现在很多大城市都在周边搞庄园经济、旅游地产,但是这些消费项目未必能够与当地居民的消费水平匹配,实质上还是在搞投资拉动.”他说.