房地产金融的风险与防范

摘 要：房地产金融风险是银行等金融机构为房地产业提供资金的筹集、融通、清算等金融怎么写作活动中,由于各种事先无法预料的因素的影响,使金融机构的实际收益与预期收益发生背离,从而蒙受经济损失的可能性.房地产金融风险不仅包括单项业务、单个金融机构面临的风险,也包括整个房地产金融体系面临的风险.只有努力化解和防范房地产金融风险,才能促进房地产行业健康发展.

关键字：次贷危机风险防范措施

中图分类号：F270文献标识码：A文章编号：1672―7355（2012）03―0―02

2007年4月,美国次贷危机爆发,由于大量次级抵押贷款的违约,银行坏账急剧增加,许多专门从事次贷抵押业务的贷款公司也遭到重创,金融恐慌更是由单一的次贷领域向其他领域迅速扩展.次贷危机的出现主要是美联储为了避免经济衰退和通货紧缩,刺激经济增长,于2003年6月将联邦基金利率大幅下调至1%.这个政策虽然有效促进了经济的升温,但是降息与法律扶持直接使得房地产开发商很容易获得低成本的银行贷款,另一方面购房者又很轻易地在政策保护下获得购房贷款,而且在房价不断持续上涨的背景下又不必过多考虑还款问题.在这样一个红火的景象中,美联储又开始考虑加息.而新一轮加息的直接结果是房价开始波动并随后持续走低,几年来由房地产上涨吹起来的经济泡沫终于出现了裂痕.房价走低制约了次贷者的还款能力,还款出现资金断链,产生次贷危机并扩展到信用市场,结果造成整个金融市场的动荡.从美国次贷危机的例子可以看出,个人住房贷款实际上是一种风险较高且风险隐蔽性较强的贷款.随着时间的推移和国家宏观调控力度的加大,个人住房贷款的风险就会浮出水面.

总的来说,房地产金融的风险主要划分为以下几种：

1.信用风险

它是由于借款人无力偿还或不愿偿还,导致房地产贷款本息不能按时收回甚至无法收回的风险.银行信用评级方法和贷款决策面临的信用风险可能是贷款前对借款人资信审查评估失误造成的,也可能是贷款发放后情况变化造成的房地产金融中的信用风险.

2.流动性风险

它是由于金融机构缺乏足够的和随时能转换为的其他资产,以致不能清偿到期债务满足客户提取存款要求的风险.房地产金融中的流动性风险多是由我国金融机构房地产贷款增速过快,贷款比例失调,又存在经营管理能力较弱,资产质量恶化的状况造成的.流动性风险有两种.一种是原发性的,即资产结构中的中长期贷款比重过高,和国库券等不足以应付提款需要,又缺乏及时融入的手段和渠道而导致的流动性不足.另一种是继发性的,是由信用风险带动的流动性风险.房地产金融中人多以房地产作借款的抵押物,当借款人不能按期还款时,贷款银行要处分抵押房地产从中求偿,如果卖不掉房地产而使银行缺乏来应付提款等需要,也会形成流动性风险.

3.资产负债结构风险

由于房地产资金融通中资产结构通常以中长期贷款为主,如果金融部门的负债结构中以活期存款为主,就可能形成流动性风险,如果负债结构中多一些公积金存款、住房专项储蓄存款等来源较稳定的成分,结构风险就能缩小.

4.资产质量风险

如果贷款中质量差的贷款较多,贷款银行就面临效益差的风险.房地产金融中的资产质量风险与借款人信用有关,与宏观经济形势有关,也与具体的贷款业务处理有关.

5.利率风险

如果存款利率上升,或者贷款利率下降,或存贷款利率同向变动但利率差缩小,都可能带来经营效益方面的风险.房地产资金融通尤其是住宅金融的期限往往较长,在长时期中利率变化越大,利率风险也就更大.

6.通货膨胀风险

由于名义利率减去通货膨胀率才是实际的利率,在名义利率不变时通货膨胀率上升会使实际利率下降甚至可能为负数,就使银行面临风险.固定利率下通货膨胀风险一般比浮动利率下的大,因为后者往往随通货膨胀而上浮,如果贷款利率固定而存款利率浮动,银行的通货膨胀风险就更大,房地产金融的长期风险使其通货膨胀风险也较大.

7.汇率风险

如果外汇升值,本币对外贬值,以外币计价的债务负担将加重；反之以外币计价的资产将减少.当房地产金融中借有外债或引进外汇时,也会面临外汇风险.

8.其它风险

房地产金融中还有其他风险,如经营管理不善导致经济效益下降甚至亏损的风险,业务操作中带来的操作风险,业务过程中的法律风险,国家政策变动带来的风险等等.

在防范房地产金融风险的时候,我们可以借鉴一下英国的做法.英国金融体制最大的特点之一就是各金融机构之间有明确的分工,或者说是一种专业化体制.如商业银行主要从事工商企业的短期融资业务,商人银行专门从事贸易票据的承兑业务,不仅各金融机构的资金用途受到严格限制,而且资金来源也受到严格限制,并且不同的金融机构遵守不同的专门法规.住房协会是英国专门从事住房金融业务的专业化金融机构,200多年来,它一直是英国最大的住房金融机构.按照英国政府法律的规定,住房协会只能专门从事住房抵押贷款业务,它的资产规模在1988年时达1900多亿英镑,占全英存款金融机构资产总额的19%,其中抵押贷款达1530多亿英镑,占全英住房抵押贷款总额的70%.

英国政府对房地产金融采取积极支持的政策.由于住房协会以吸收居民小额储蓄为主,而贷款对象又是分散的居民个人,因而交易成本、管理成本等都较高,从而在竞争中就处于不利地位,存在一定的市场风险,因而英国政府采取一些优惠政策予以支持,使之能够同其它金融机构展开公平竞争并能不断发展,以保证住房协会发放贷款能有充足的资金,规避资金短缺风险.

房地产金融机构积极进行住房金融创新.英国住房金融领域的创新十分突出,尤其是20世纪70、80年代以来创新就更为迅速,其又主要反映在住房金融工具和住房金融技术的创新上.住房协会提供的存款种类相当多,从传统上只开设股金户头,到开设存款户头；从只开设普通股金户头到开设特别股金户头；从开设无提取便利的股金户头到开设有提取便利的股金户头；从开设普通储蓄户头,到开设特别储蓄户头,总之通过提供种类众多的存款品种来满足不同居民的需要.

从英国的防范措施当中,我们可以总结出一些经验来防范我国的房地产金融风险.

1.完善法律体系,规避制度风险

市场经济是法制经济,法律手段是目前西方国家相当重要的一个调控手段,尤其是在房地产市场,从美国、英国等国家房地产金融的发展中就可以看出法律法规建设对防范金融风险的重要性.目前,虽然中国已出台了商业银行法、担保法、城市房地产管理法、个人住房担保贷款管理试行办法等法律法规,但住房抵押贷款法至今尚未问世,致使出押、受押双方对有关抵押和抵押实现、担保与保险等法规条款和解释缺乏权威性依据.政府应尽早出台抵押贷款证券法、按揭保险法等法规制度,为房地产金融的发展创造良好的政策、法律环境

2.加快建设和完善信用等级评估及个人征信系统

完善的信用分级制度是实融衍生创新的基石.缺乏最基本的个人信用征集体系将造成风险控制手段的局限、目标市场划分不清、对借款人约束力不够等问题.虽然目前上海等少数城市开始进行个人征信的试点工作,但就全国而言,这项工作的进展依旧缓慢,亟待加强.美国次贷危机的爆发源于原始资产池中次级贷款者的大量违约,通过对贷款构成要素的比较可知,中国的住房贷款申请人多数具有相当的还款能力,能在一定程度上抵制违约风险的发生.但更值得引起注意的是中国个人信用评价制度的缺失,贷款机构和借款人之间存在着严重的信息不对称,加快建设中国的个人征信系统迫在眉睫.

3.加快金融产品创新,健全房地产金融体制

在国外成熟的房地产金融市场上,房地产金融市场十分发达,房地产企业可以通过银行贷款、公司上市、抵押、发行债券、房地产基金、房地产信托等手段在金融市场融资,融资渠道多样,社会金融风险较低.而且,随着房地产业的不断发展,金融产品还不断地推陈出新,特别是在个人贷款融资方面,有着多层次、多选择的融资产品.目前中国房地产金融市场并不完善,许多城市的房地产融资二级市场还是空白,房地产业融资过分依赖银行,使得银行在经济运行的周期波动中承担很大的风险.同时,与发达国家相比,中国房地产金融品种和手段创新较少,创新意识淡薄,没有专门设计适合不同房地产企业和居民支付能力的多样化贷款品种,这种现象严重影响了房地产金融的怎么写作水平和风险防范能力.因此,应该加快金融产品的创新,以满足不同阶层的需要,进一步完善房地产融资体系,积极推进房地产抵押贷款的证券化,建立二级抵押市场并不断推进其市场化程度,从而建立起完善的资本市场型住房金融体系.