修改《房地产估价规范》的

[摘 要]在《房地产估价规范》修改征求意见的基础上,根据房地产近年新法规的颁布和估价实践的发展,对《房地产估价规范》的估价方法中的成本法、市场比较法和收益法的有关六项技术规范内容提出了修改建议,同时提出了其他相关完善化建议.

[关 键 词]修改《房地产估价规范》土地折旧开发利润土地使用权剩余年限

《房地产估价规范》（CodeforRealEstateAppraisal）(GB/T50291-1999)自1999年6月1日实施以来,对规范房地产估价行为,统一估价程序和方法,使估价结果客观、公正、合理等方面起到了非常重要的作用.而随着估价实践的进行及一些新法规的颁布,估价规范的部分内容有待于修改和进一步完善.本文对估价规范修改内容作以研究探讨.

一、关于成本法中的修改建议

1.建议修改规范5.4.12条为“基算应为重置或重建扣除建筑物折旧,并对土地的剩余使用年限进行修正（相当于计算土地折旧）,或为土地的剩余使用年限重置加上建筑物的现值,必要时还应扣除由于旧有建筑物存在而导致的土地价值损失.”

《房地产估价规范》5.4.12条为“基算应为重置或重建扣除建筑物折旧,或为土地的重置加上建筑物的现值,必要时还应扣除由于旧有建筑物存在而导致的土地价值损失.”.

实际操作中,有不少估价人员在采用“重置或重建扣除建筑物折旧”方式求取基算时,往往不考虑土地剩余使用年限的修正.对于新建或刚刚使用几年的房地产可能问题不突出,但随着使用年限增加及临近使用期满,则问题显著.而且,如果估价人员在使用这种估价方式在估价新建或刚刚使用几年的房地产形成定式习惯,在以后估价使用多年或临近使用期满的房地产中就会产生突出的问题.

事实上,在求估价对象基算时,不论是采用“重置或重建扣除建筑物折旧”方式,还是采用“土地的重置加上建筑物的现值”,都应考虑土地的剩余使用年限,并进行年限修正.如果保持于建筑物折旧一致,这种计算可以理解为“土地的折旧”.

在一些西方国家,土地所有权可以转让,土地可以被永久占有,不存在土地最高使用年限,不存在土地剩余使用年限,基算则为重置或重建扣除建筑物折旧,或为土地的重置加上建筑物的现值.即不存在“土地的折旧”.而我国的土地所有权实行社会主义公有制,具体为全民所有制和劳动群众集体所有制.我国对土地使用权实行有偿出让、转让,并规定各类用途土地使用权出让的最高年限.通常地价在出让后初始阶段上升,在临近使用期满,地价下降.因此,成本法估价中应根据土地已使用年限进行“折旧”,求出剩余年限的土地使用权.

在估价规范5.4.5的条文说明中,对成本法求取土地重置时应当注意土地剩余使用年限的问题作了有关论述,但在5.4成本法这一节的条款中未对此规定,且有5.4.12条款,容易使人误解.

为明确起见,故建议,修改5.4.12条为“基算应为重置或重建扣除建筑物折旧,并对土地的剩余使用年限进行修正（相当于计算土地折旧）,或为土地的剩余使用年限重置加上建筑物的现值,必要时还应扣除由于旧有建筑物存在而导致的土地价值损失.”

2.建议取消《房地产估价规范》中5.4.2条其下小字注解.《房地产估价规范》中第5章估价方法的5.4成本法中的5.4.2条,其小字注解为“开发利润应以土地取得费用与开发成本之和为基础,根据开发、建造类似房地产相应的平均利润率水平来求取”.

这在实际估价中较难操作,主要原因为:（1)实际中调查获取的利润率大多数为具体项目的销售利润率或成本利润率,然后将其转化为相应平均利润率水平.若将其再转换为直接成本利润率(直接成本利润率等于）,不但麻烦,而且容易出现误差.（2）以土地取得费用与开发成本之和为基础,根据开发、建造类似房地产相应的平均利润率水平来求取开发利润,这样的平均利润率水平与人们通常形成的销售利润率水平不一致,估价师不易用此利润率水平进行把握和调整.

实际上,开发利润是根据一定基数与同一市场类似房地产开发项目要求的相应平均利润率相乘求取的,而计算基数和相应的利润率有多种[2].根据有关教材和理论,有关计算基数和相应的利润率有:

（1）计算基数等于土地取得成本+开发成本,相应利润率即直接成本利润率等于,

（2）计算基数等于土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用,相应利润率即成本利润率

等于,

（3）计算基数等于开发完成后的房地产价值（售价）,相应利润率即销售利润率等于.

故建议,规范中5.4.2条小字注解的开发利润宜以开发完成后的房地产价值为基础,根据开发、建造类似房地产相应的平均利润率水平来求取.或者,不做“应以”的严格要求,取消该小字注解,由估价师根据实际情况及取得方便,根据一定基数与同一市场类似房地产开发项目要求的相应平均利润率相乘求取,形式多样（实际上这种思想在规范中的检测设开发法的开发利润求取中已反映,见估价规范5.5.5条）.

3.建议修改《房地产估价规范》中5.4.11的相关内容.《房地产估价规范》5.4.11规定：“估价中确定建筑物耐用年限与折旧,遇有下列情况时的处理应为：等；3.建筑物耐用年限长于土地使用权年限时,应按土地使用权年限计算折旧；等；5.建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前,其耐用年限晚于土地使用权年限而结束时,应按建筑物已使用年限加土地使用权剩余年限计算折旧.”

在这种规定下,对于土地使用权剩余年限仍有几十年的情况会产生一些影响,但影响不大.但如果估价某房地产的状况是：土地使用权剩余年限只有几年,建筑物耐用年限还有几十年.那么,按照上述规定,该房地产价值所剩无几.但是,如果该房地产土地使用权续期申请批准,只要再交纳土地使用权出让金,就可获得房地产的又一个使用周期,依此估价,该房地产价值会相当可观.

这个问题涉及《房地产管理法》的相关规定[3～5],《房地产管理法》第二十一条规定:“土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当至迟于届满前一年申请续期,除根据社会公共利益需要收回该幅土地的,应当予以批准.经批准准予续期的,应当重新签定土地使用权出让合同,依照规定支付土地使用权出让金.

土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的,土地使用权由国家无偿收回.”

《国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十条规定:“土地使用权期满,土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得.土地使用者应当交还土地使用证,并依照规定注销登记.”

因此,土地使用权出让使用年限届满后有两种情况：一是批准续期,继续使用.二是国家无偿收回土地及建筑物等.对于后一种情况（包括国家提前收回进行一定补偿）由于实践中还未出现,如何进行合理处理,是无偿收回,还是应该考虑对建筑物进行合理补偿,是一个需要完善相关法规的问题.但在房地产估价规范中应当根据客观情况,给出合理的处理原则,尤其是在批准续期,继续使用的情况下.

二、关于市场比较法中的修改建议

1.建议在《房地产估价规范》5.2市场比较法一节中,增加关于估价对象抵押、带租约、产权是否清晰等这类权益因素的修正.

在运用市场比较法估价时,一般应进行交易情况修正,但其主要侧重有利害关系人之间的交易、急于出售和购写情况下的交易等的修正.作为房地产价值主要是其权益价值的表现,建议增加关于估价对象抵押、带租约、产权是否清晰等这类权益因素的修正.

例如,市场比较法中应考虑带租约的修正,因为在用收益法进行评估时,是否带租约对评估价值有重要影响,而各种估价方法在合理使用时其估价结果应具有相近性,其估价原理应具有一致性.具体来说,运用收益法估价时,带租约和不带租约可能有两种估价结果,则运用市场比较法估价时,在考虑是否带租约的修正下,也会具有相近的两种估价结果（这种思路实际上已反映在估价规范中改进的成本法估价中,经济折旧即反映了外部不利因素造成的价值损失.）.

2.建议在《房地产估价规范》5.2市场比较法一节中,增加有关修正公式条款.

房地产估价规范在收益法及成本法章节中已列有部分公式条款,若在市场比较法中增设有关修正公式条款,这样更便于规范操作,当然也可以推荐几类公式供选择.例如,列出交易情况、交易日期、区域因素、个别因素的修正公式.

这些内容也涉及目前行业有关理论的整合问题,有关教材和理论在因素修正上已将个别因素修正与区域因素修正合并为房地产状况修正,由此反映到修正公式中.故建议,估价规范应对市场比较法中的修正公式进行明确.

三、关于收益法中的修改建议

《房地产估价规范》5.3收益法一节中5.3.8条款有“对于土地与建筑物合一的估价对象,当建筑物耐用年限长于或等于土地使用权年限时,应根据土地使用权年限确定未来可获收益的年限,选用对应的有限年的收益法计算公式,净收益中不扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销.”

在这种情况下,若获得40年使用权商业用地,在其上开发钢筋混凝土结构,其经济耐用年限一般为非生产用房60年,那么,其后20年的价值如何体现；一些保养良好的百年建筑在其土地使用期满时缴纳土地使用权续期费用之后,又可获得另一个使用周期；当估价临近土地使用权期满的房地产则问题更为突出,这是与前述修改规范5.4.11同一性质的问题,规范需要对这一类问题统一修改.

四、其他修改建议

《城市房屋拆迁管理条例》的颁布实施使估价规范中城市房屋拆迁补偿估价的修改成为规范修改中的一个重要内容；《物业管理条例》的颁布实施使估价规范中有关权益的评估有待完善.

其他的建议还有,在估价规范第四章估价程序中的4.0.1中增加“获取估价业务”、“交付估价报告”等步骤；发行《房地产估价规范》的中英文对照版；在规范中附录一些估价报告中常用的技术参数及数据（如全国通用参数、数据及各城市技术参数、数据）,编制估价规范应用示范性案例等.

在国家和房地产估价行业人士的共同努力下,《房地产估价规范》的这次修改将使行业规则更趋完善,继续发挥其重要的指导作用.