我国房地产金融政策

[摘 要]房地产业作为资本密集型产业,与金融政策变化关系密切.随着我国房地产市场的发展,房地产业对金融政策的敏感度不断提高,金融政策已成为调控房地产业发展的重要工具.

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一、房地产金融政策变化的趋势

近年来,政府和央行颁布了一系列房地产金融政策,促进了房地产业和房地产金融业务的快速发展.然而,由于房地产业明显的行业特征,以及其与国民经济发展的密切相关,它的快速发展一定程度上造成了固定投资增长过快、贷款规模过大,并进一步导致了今年整体宏观经济发展局部过热.随着我国房地产金融政策体系的建立和银行功能的不断完善,银行对于房地产市场走向的关注日益提高.并在货币政策上进行引导,运用金融政策和宏观经济发展的协调性希望能使房地产市场回到健康的发展道路上来.在对住房需求进行细分的基础上,货币政策趋向于对真实的住房需求给予保护和支持,而对投资性的需求给予了抑制,力求遏止由于投资而导致的房地产市场的恶意猛涨.对于房地产市场处于起步和发展阶段的地区运用政策依然给与大力的支持,而对因炒作过热导致飚升的地区给予政策性的限制.

1.房地产政策正逐步改变其力度和结构

房地产市场的金融政策作为宏观调控的重要组成部分,其走向与宏观经济密切相关,因此随着宏观经济形势的变化、房地产市场的成熟度和金融机构风险意识的增强,金融政策对于房地产市场的优惠性支持,正逐步改变其力度和结构.货币政策强调的是协调总需求和总供给.对于房地产市场的金融调控,既是总体调控政策的重要组成部分,又因为其影响面大、渗透力强成为调控的重要关注对象.

2.房地产金融调控政策正走向预防性、间接化和多元化

对比20世纪90年代以来国家运用的房地产金融政策,可以看出,对于房地产市场的金融调控政策正走向预防性、间接化和多元化.

(1)金融政策的制定和实施走向预防性

1993年,由于当时全国房地产市场不发达,机制不健全,部分房地产已经过热甚至产生了泡沫之后才进行调控的,是“事后调控”；而从2003年开始的本次调控政策的制定和实施更大程度上是“预防”,具有很大程度的超前性,央行从分析银行的违规、房地产贷款造成的风险出发,及时提出防范房地产过热甚至产生“泡沫”的措施,以保证房地产市场健康、稳定地发展,这一系列的政策促进了房地产市场的稳步上升.

(2)金融政策调控方式的间接化

20世纪90年代以后国家在制定房地产金融政策开始注重政策的柔性化,采用金融政策直接调控和间接调控相结合的形式.央行在直接限制商业银行对房地产业的信贷结构和信贷条件的同时,还通过利率政策来调节货币的供应量.

(3)金融政策工具的多样化

随着经济市场化改革,经济金融领域发生了巨大的变化,我国房地产金融政策工具有以直接调控向以间接调控为主转化,货币政策工具的选择越来越多,有贷款规模、再贷款、利率、存款准备金、再贴现等,房地产金融政策工具也呈现多样化.央行在运用一般性政策工具的基础上,开始灵活运用数量型工具和型工具,综合运用利率、准备金率、首付比例的调整、窗口指导等多种政策,以及加大对商业银行的风险监管力度,从房地产需求和供给两个层面对房地产市场进行调控,手段相对温和,政策的导性更加明晰,直接调控工具的使用逐步减少,间接调控工具的使用逐步加强.

(4)金融政策作用对象的多元化

随着我国住房货币化改革的完成,金融政策开始从房地产需求和供给两个方面对房地产市场进行调控,国家在1998年扩大内需的战略中,指出把住宅建设培育成为新的经济增长点,调控的重点就是启动居民住房消费,金融政策对于房地产业的支持在这一阶段开始转向,由以前的主要支持供给转为同时关注消费需求和供给.2003年开始的调控不仅针对投资者,同时通过信贷政策来影响消费者.

二、影响房地产金融政策实效的因素

1.房地产金融政策自身的问题

(1)房地产金融政策缺乏一致性

在市场经济条件下,政府的职责在于建立“游戏规则”,而不是随意更改规则,政府应当保持政策的一致性和连续性.而我国监管当局对房地产市场的调控存在争议,房地产金融政策缺乏一致性.2003年我国房地产金融监管进入了加强监管、适度调控的阶段.2003年121号文件一出台就遭到房地产商的强烈.2004年8月国务院18号文件对121号文件进行纠偏,认定房地产市场是健康的,并积极鼓励对优质房地产企业进行贷款.此举显示了央行政策的多变性,让公众无所适从.而且并没有对房地产市场形成太多影响,致使后来的房价一路飞涨,迫使央行不得不提高存款准备金、提高房地产开发企业自有资金比例等一系列措施.

(2)房地产金融政策缺少“靶向”准确的调控工具

由于我国采用一般性政策工具和选择性货币政策工具,缺少“靶向”准确的调控工具,制度设计仍不够完善,某些调控手段影响面过大而力度略显不足,对整个宏观经济产生了不利影响.2005年3月的住房还贷“加息”政策本为打击炒房者,但“一刀切”的加息却影响了炒房者与写房人.由于炒房者资金雄厚,政策对其影响不大；反而是那些普遍经济能力有限,对住房抵押贷款依赖性强的购房者受到了较大的影响.

(3)忽视了“地区差异”和“结构性差异”

央行不仅在多次出台贷款利率浮动政策、上调存款准备金率、再贷款浮息制度等政策时,针对不同金融机构采用差别化政策手段间接调控市场流动性、引导金融机构的贷款行为,而且通过“窗口指导”等直接调控手段引导金融机构有选择性的贷款支持.应该看到,全国相当部分地区的房地产市场还处于起步阶段,非常需要资金上的支持和金融政策上的扶持,如果在这个时候把它们拉进来一起调控,提高房地产开发和购置的门槛,增加开发和消费的成本,这对于房地产市场整体的发展是非常不利的.我们应该采取差别化的房地产政策促进其发展,而不是运用“一刀切”的政策,否则势必影响发展.

2.房地产金融政策之外的影响因素

(1)政府的双重角色使房地产金融政策的执行存在利益偏向

我国房地产金融政策出台后,或多或少都要面临一个同样的问题：金融政策在执行过程中“变形”.金融政策由银行制定,而房地产经济政策则产生并怎么写作于地方经济,表明地方政府与政府在经济利益方面具有客观上的不一致性.金融政策如果不利于地方房地产业发展,地方政府会设法加以规避,这就使金融政策在执行过程中产生扭曲.

(2)银行对房地产金融的“过度支持”

到目前为止,理论界对房地产发展中金融“过度支持”的观点基本上取得共识,但对导致金融“过度支持”原因的认识则存在较大分歧.金融“过度支持”的主要因素是体制和利益驱动.这里所说的体制是指金融体制,其中重点是证券市场(尤其是股票市场)和银行部门.

(3)公众对房地产市场的心理预期

由于房地产经济活动的特殊性,房地产金融政策的实施受心理因素即与其因素的影响更大,其原因如下：一是房地产投资者或购写者对未来期望过高.由于土地资源有限,土地的供给与需求矛盾日益突出,以致房地产具有与物价水平同步上涨的特性,亦即房地产具有抵抗通货膨胀的能力；二是房地产投资者或购写者的从众行为.

三、完善我国房地产金融政策的建议

1.坚持金融支持房地产市场发展的基本方向

房地产业已经是国民经济的支柱产业.作为一个涉及面广、带动系数高的行业,房地产业的发展,对建材装潢业的拉动作用,对建筑业和农村劳动力的转移作用,对改善投资环境吸引外资的集聚作用都十分明显,可以说是“一房拉百业”.因此,促进房地产业得到进一步发展是确保国民经济持续健康运行的内在要求.人民银行采取了一些金融方面的宏观调控政策,目的是避免房地产业大起大落,让其少走弯路,健康发展.长远看房地产融资渠道多元化是必然趋势,但今后一段时期银行仍将是房地产融资的主渠道.因此,金融机构要一如既往地支持房地产业的健康持续发展.既要支持商品房的开发,也要继续发放按揭贷款,支持城乡居民改善住房条件.

2.注重长效机制,保持政策的连贯性

由于政府政策在时间上不一致,就会造成政府政策目标无法实现.在这种情况下,只有保持政策一致性,就可以实现其目标.这就要求：强化政策制定者的行为准则,使其无法或没有动力区制定相机抉择的经济政策,加强政策制定的统一性,莫要政出多门.应该综合运用城市规划、土地供应、财政金融、信息公开和舆论宣传等各种手段进行综合治理,加大政策执行力度.在新的房价调控政策出台之前,我们看到的更多的是和地方政府之间的博弈,政府和开发商之间的博弈以及政府不同部门之间的推诿和争议,这些博弈和不同意见造成了各级政府和金融机构在执行房价调控政策时互相掣肘,大大削弱了房价调控效果.因此,加大执行力度是政策取得预期效果的必要条件.

3.选择合适的金融政策调控方式、实施的时机和力度

在当前结构性问题突出的情况下,运用金融政策对房地产市场进行调控时应尽可能选择直接调控的方式来对房地产业进行调控,避免“误伤”.直接调控方式的运用视情况而定、力求针对性,可选择的具体措施包括银行直接规定银行贷款给房地产行业的最高限额；直接限制银行贷款给房地产业的结构.同时,我们应谨慎地把握金融政策调控的时机,避免因时机选择不对而降低政策调控的有效性,或者与其他调控政策相互抵消.房地产调控的手段为,政府通过可控的货币、土地资源,采取金融、法律法规和行政手段影响房地产周期波动；调控的方法为,通过反周期方法,平抑或引导其周期波动.

4.注重“地区差异”和“结构性差异”

房地产市场的区域性导致房地产市场发展的区域不均衡性.由于房地产位置的固定性,房地产市场也必然是一个区域性的市场,各个地区无论从市场发育程度、供求状况、水平来看差异都很大.鉴于目前我国不同地区所处房地产周期各不相同,央行应根据“地区差异”制定不同的房地产金融政策.银行要同时从供给和需求两个方面采取行动,保持政策力度均衡,并将政策的重点放在引导供需各方,形成正确预期,逐步调整其不理性行为上.

对目前房地产市场中所存在的结构性不合理和房价过高问题,可以鼓励扩大中低价商品房和经济适用房的建设规模,提高低收入家庭的购房能力,满足普通市民改善居住条件的愿望.要压缩高档项目的用地供给,增加高档项目开发、交易和炒作的成本.但要从根本上解决问题,还应着眼于发挥市场机制作用,政策应通过市场机制起作用,而不能完全依赖行政手段来干预.