我国房地产金融存在的问题与策略

摘 要: 我国停止实物分房以后,房地产业得到了迅猛发展,在国家实行的扩大内需政策的引导下,银行信贷成为推动房地产业起步和发展的唯一融资渠道,导致了我国房地产金融市场的畸形发展.本文通过对我国房地产金融发展过程中存在的问题与不足的分析,借鉴国际成熟的房地产金融运作模式,对促进我国房地产金融市场的发展提出了作者自己的观点和建议.

关 键 词 :房地产经济,房地产金融,商业银行,个人住房贷款

中图分类号:F832.35文献标识码:B 文章编号:1007-4392(2008)01-0064-02

一、房地产金融存在的问题

(一)市场参与主体主要为商业银行,而对房地产业发展有着重要意义的房地产信托、房地产基金、保险公司等还未真正出现

仅有的两家专业信贷机构――烟台和蚌埠住房储蓄银行在2003年底前都已转制为商业银行,目前唯一正在运作的是成立于2004年2 月的天津市中德住房储蓄银行,虽然业绩增长强劲,但由于怎么写作地域受到限制,对全国整个房地产市场发展的影响力尚且有限.可以说,商业银行主宰我国房地产金融市场的格局依然坚固,与其他金融机构共同支持房地产业健康发展的金融合力远未形成.

(二)市场深度仅限于一级市场

目前我国房地产金融产品主要是房地产开发贷款、个人住房贷款和住房公积金贷款等,这些都集中在房地产金融业务的一级市场,对于房地产投资基金、个人住房抵押支持的证券(MBS)、抵押担保证券等处于二级市场的金融产品,除去MBS正在建设银行进行试点外,其他产品目前还于理论研讨阶段,距离市场操作还相差甚远.

(三)金融产品主要为银行信贷

根据中国人民银行对我国房地产投资资金来源分析,有55%的资金直接来自银行系统,如果将施工企业垫资中来源于银行部分加上的话,这一比例将高达70%以上.虽然近年来政策性住房贷款得到了较快增长,到2004年底已经达到2493亿元,其中个人住房公积金贷款为2096亿元,但也仅为同期商业性个人住房贷款的13.1%.因此,从一定意义上说,商业银行就是我国房地产业的“幕后大老板”.

(四)延伸怎么写作水平较低

主要表现是:二级抵押市场没有建立,住房贷款证券化、房地产信托及房地产基金等基本处于空白状态.个人住房贷款保险产品单一,基本上只是为个人住房贷款进行的房产险,而以个人住房贷款为保险对象的保险品种还未开办.住房置业担保虽然在全国早已推出,但进展缓慢且担保范围受到限制,部分地区甚至尚未开展担保业务.个人信用信息还不能实现共享,银行、税务、保险以及政府主管部门之间,对涉及个人信用的信息系统还未统一搭建完成,需要进一步努力.

(五)政策性住房金融制度存在缺陷

一是违背普惠制原则.住房公积金缴纳对象为国家机关、事业单位、社会团体和各类企业在职职工,而城镇个体工商户、自由职业人员、外来务工人员、农民等目前尚未纳入公积金缴存范围,相当一部分低收入群体的权益未得到有力的保护.从2006年开始,这一现象虽然在某些地方得以纠正,但还未真正在全国铺展开来.二是分配不公.由于目前不同行业、不同企业、不同职位的收入差距已拉开,甚至有两极分化的倾向.而公积金的缴交,即住房工资的分配仍沿用老办法,使得收入分配中的不合理现象又完全投影到住房分配方面,造成二次分配不公.三是住房公积金管理混乱,监管不力.据统计,2004年全国住房公积金缴存余额4893.5亿元,实际缴存职工人数为6138.5万人,只占在岗职工数的58.4%,个人公积金贷款余额2096.2亿元,只占住房公积金缴存余额42.8%,沉淀资金高达2000多万元,住房公积金的职能作用进一步弱化.

(六)制度建设缺位

一是信用制度不健全,大量资质低、信用差的开发企业和个人充斥其中,难以形成“优胜劣汰”的市场选优效果,这样一方面造成房地产金融整体风险增加,另一方面又出现银行“惜贷”现象,制约了房地产市场的健康发展,二是房地产金融制度不健全,房地产基金、信托、票据等基本上无法可依,现在的一些司法制度,如最终高法院对个人住房贷款抵押物处置的司法解释,也不利于房地产金融业务的发展.

由于存在以上不足,导致目前我国房地产金融市场风险主要集中在商业银行,一方面使本来就比较脆弱的房地产金融市场更加畸形,另一方面将整个房地产业捆绑在商业银行身上,也不利于我国房地产业的长期稳定发展.

二、完善我国房地产金融市场的对策

(一)统筹规划,构建符合国情的房地产金融发展模式

目前我国房地产金融的发展尚处于初级阶段,还没有形成一个定性的运作模式.因此,必须高度重视住房金融建设,在充分考虑我国实际的基础上,结合国际上成功的运作经验,加强对住房金融制度安排、机构体系、产品种类、运行机制等方面的研究,统筹规划,合理安排,勇于创新,努力构建我国安全高效的房地产金融运作模式.

(二)积极培育房地产业金融市场主体

长期以来,我国房地产业的发展严重依赖银行信贷资金.必须借鉴国际上的成功经验,建立一个以政策性专业住房金融机构为主体,商业性经营机构为补充的住房金融机构体系.一是组建政策性专业住房信贷机构.按照专业银行经营管理模式,对现行住房公积金管理中心进行改造,并纳入人民银行和银监会监管体系,主要经营政策性个人住房信贷业务和政府廉租房项目的开发贷款,二是充分发挥商业性金融机构的作用,利用其资金实力雄厚、管理经验成熟、人员素质较高的优势,积极开展经营性业务和互助性业务,三是吸纳其他金融怎么写作机构参与,通过信托公司和资产管理公司开展住房抵押贷款证券化和信托抵押业务,提高住房贷款的流动性,努力维护房地产金融安全.

(三)加强监管,规范住房公积金运作

一是增强公积金缴交弹性.根据不同情况,合理确定职工个人和单位的公积金缴交率.经济效益好的单位,应逐步提高职工个人和单位的公积金缴交率,经济效益差的单位应降低单位和职工的住房公积金缴交率,二是进一步理顺住房公积金管理制度,避免政出多门和“该管的不管,不该管的乱伸手”,把公积金当成部门“小金库”现象,三是所有住房公积金贷款、结算等金融业务全部委托商业银行,努力减少住房公积金管理费用成本.

(四)加快创新,提高投融资能力

一是管理创新.各家商业银行尤其是公积金管理机构应努力放宽对个人住房贷款条件的限制,简化申办手续,合理降低申办门槛,提高资金使用率,推动住房抵押贷款业务的进一步发展,二是贷款品种创新.根据社会不同需求,设置固定利率抵押贷款、浮动利率抵押贷款、公积金与商业性混合住房抵押贷款等个人住房消费贷款新品种,有效满足社会住房消费的多种需要,三是金融工具创新.通过向社会发行住房建设债券、可转换房地产债券等金融工具融通长期资金,大力发展房地产投资信托、基金等业务,推动不动产证券化.

(五)推进改革,积极建立住房抵押市场

充分借鉴国际成熟的住房金融运作经验,将资本市场机制引入住房抵押市场,增强住房抵押贷款的流动性.一是建立住房抵押贷款保险机构,增强金融机构对住房抵押贷款的信心,二是利用现有的四大资产管理公司,扩大他们的经营范围,允许他们进入二级住房金融市场经营住房抵押贷款权证和票据,三是积极引进相似度检测保证机构,通过对其进行强力的资质监管,增强抵押贷款支持证券的信用评级,维护二级市场的健康发展.

(六)优化制度环境,建立健全住房金融法规

进一步加强房地产金融法制法规建设,推进住房金融业健康发展.一是制定抵押贷款法以规范抵押市场,重点解决住宅抵押处分权与司法、行政处罚权之间的矛盾、抵押登记与评估的法律保证以及抵押担保的约束机制等问题,二是出台住房金融法、住房金融机构组织法、抵押贷款证券化业务会计制度等,努力规范房地产金融市场秩序,三是做好公积金管理、住房储蓄管理、低收入者的住房补贴等住房金融相关经济活动的制度建设,做到有章可循,有法可依,不断提高房地产金融市场运行效率.(责任编辑 刘胜会)