楼市低迷原因何在――怀化市县域房地产市场调查

今年以来,随着国家不断加强对房地产市场的宏观调控,房地产企业融资形式普遍趋紧,生产经营难度加大,特别是县域中小房地产企业问题更加突出.为了了解当前县域房地产市场形势及房地产企业融资状况,及时掌握有关情况,解决存在的问题.最近,我们对全市县域房地产市场进行了调查.调查中我们选取了怀化城区及辖内洪江、沅陵、辰溪等9个县（市）,共26家房地产企业作为调查对象和样本,并走访了政府相关部门、商业银行,召开房地产企业座谈会.现将调查情况报告如下：

一、当前县域房地产市场现状.

近几年来,怀化房地产行业经历了由复苏到繁荣,虽然国家不断加强对房地产市场的宏观调控,但房地产市场却呈现蓬勃发展的态势,房地产企业由原来的6家发展到目前的100余家,住房开发面积由2003年的987732平方米发展到2007年的1515824平方米.怀化房地产企业在近五年间得到快速发展,房地产市场的快速发展,极大地改善了怀化城市居民的居住条件,推动了怀化城市建设发展的步伐.然而,2007年年底以来,在我国房地产市场遭遇“寒流”、一片低迷的背景下,作为三线城市的怀化房地产市场也未能幸免,房屋交易量增速回落.据对辖内9个县（市）,26户房地产企业的抽样调查,2008年上半年,房屋销售面积163407平方米,比去年同期147202平方米增长11%,上半年增幅回落41.8%.房屋空置面积69182平方米,比去年同期31190平方米增长121.8%.商品房平均售价1398元/平方米,比去年同期1498元下降6.66%.

怀化城区房地产市场也是一片低迷.上半年,城区商品房均价达到1509元/平方米,比去年同期上升14.5%.但房屋成交量却迅速下降,上半年城区共批准预售房地产项目面积为45.48万平方米,比去年同期下降32%.而被喻为房地产市场“晴雨表”的二手房交易量更为惨淡,上半年成交量为26.24万平方米,比去年同期下降52.64%.

与交易量形成对比的是,房地产投资供给却在增加.据辖内9个县（市）26户房地产企业的抽样调查,2008年上半年,完成房地产投资24394万元,比去年同期23935万元增长1.92%；在建工程施工面积485581平方米,比同期392511平方米增长23.71%；住宅竣工面积111095平方米,比同期增长1.5%.也就是说,在住房需求明显放缓的同时,供给规模却依然在增长.

二、县域房地产市场运行的新变化

在国家不断加强房地产市场调控政策作用的大背景下,自2007年底以来,县域房地产市场运行出现了一些积极变化,需求明显放缓,供给依然增长,市场供求状况有所改善,房价总水平高位盘整,房地产业总体上正朝着宏观调控的预期方向发展.

1.供给增加,需求减少,供求关系明显变化.针对房地产开发商高价拍地、囤地的现象,在近几年特别是2007年强化土地市场管理的基础上,今年国家继续加强了对土地市场的监管.年初,国务院下发了《关于促进节约、集约用地的通知》,严格执行闲置土地处置政策,明确规定,土地闲置满两年、依法应当无偿收回的,坚决无偿收回,重新安排使用；土地闲置满一年不满两年的,按出让或划拨价款的20%征收土地闲置费.对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价.土地新政策的出台和实施,不仅有效遏制了开发商蓄意囤地的行为,许多城市住宅用地已经多次出现了流拍现象,而且还促使房地产商加快了对已占有土地的开发和利用.这就不难理解为什么年初以来,在涨幅放缓、成交量回落的同时,房地产开发商还会拼命加大房地产投资,使房地产投资保持高增长,尤其是住宅施工面积和竣工面积均出现加快增长.相反,需求却出现了高位回落或负增长.

2.房价小幅上涨,涨幅高位回落.随着供求关系发生变化,今年年初以来我市县域商品房在继续上涨,但涨幅已大幅度回落.据市房产局公布的数据显示：2006年怀化城区商品房平均为每平方米947元,2007年则为每平方米1450元,涨幅53.1%.而今年上半年,商品房均价每平方米为1509元,比上年底仅增长4.07%,比去年同期增长14.5%,增幅已高位回落.房价虽然在上涨,但涨幅已得到抑制,不象去年那样疯涨.其原因是怀化房价在整个湖南省都处于较低的位置,加上各种各样的成本上涨必然会带动房价的上涨,因此近期内怀化房价增长速度不会过快,但也不会回落,将呈现持续小幅增高的态势.

房价涨幅高位回落,调控政策效应初步显现,但这并不表明房地产市场就是均衡的.事实上,本次房地产市场出现的新变化是“被动”调整的结果；供给方面,房地产商“被动”扩大供给.在国家土地新政策的作用下,开发商尽管面临资金紧张、销售萎缩等方面的压力,但还是不得不扩大商品房的的投资和开发力度,增加供给；需求方面,消费需求的“被动”减少.经过多年持续的高增长,高昂的房价使大部分有自住需求的购房者“望而却步”,导致真实有效需求急剧萎缩,从而压制了真实需求；同时,国家持续从紧的货币政策提高了投机者的交易成本,减少了投机预期,抑制了楼市投机需求.

三、楼市低迷原因何在

1.外需减弱,投资放缓,国民经济增速回落.受外需减弱,投资放缓,宏观调控等多种因素的影响,今年经济增长速度明显放慢.上半年我国经济增长10.4%,增速比上年同期回落1.8个百分点.预计下半年经济增速很可能继续回落.首先,净出口增长下降.其次,受从紧的货币政策、成本上升、企业利润下滑等因素的影响,固定资产投资增速将进一步放缓.第三,受城乡居民收入实际增幅放缓甚至减少,通胀压力居高不下等因素的影响,消费能否保持旺盛还有待进一步观察.因此,随着我国经济增长速度明显放慢,房地产业的景气必然因此受影响.

2.股市下跌,资产缩水,居民收入增长放慢.截止8月22日,上证指数已由历史最高的6124点,一路下跌到2405点,跌幅达到60.7%.目前中国证券市场开户数已超过1亿,股市大跌,大部分股民家庭财富急剧缩水.由于房地产和股市都具备资产的性质,股市所引发的金融动荡也会扩散和放大房地产金融风险.股市下跌的负财富效应使众多家庭的财富大幅缩水,从而减少了对房产的有效需求.

3.银根紧缩,资金趋紧,投资投机需求减少.近几年来,我国实行从紧的货币政策,特别是2007年下半年以来,银行从开发商和购房者两方面同时收紧信贷闸门,提高贷款条件,抑制投资投机需求.尤其是提高第二套住房首付比例和贷款利率的政策,对遏制投机作用更加明显.在持续从紧的货币政策作用下,一线城市房价应声而下,出现了降价潮,一些城市打折成风,各种促销活动更是应接不暇.这股降价打折风潮迅速波击到内地二、三线城市,形成对市民心理暗示：房价会下跌.等待观望、持币待购已成为房地产市场主流.住房需求下滑对资金链的影响最大.

4.投资加快,供给增加,土地新政策效应显现.国家土地新政策将使房地产投资在未来几个月内继续保持较快增长,尽管增速可能会降低.上半年,房地产开发投资同比增长33.5%,增速比上年同期提高5个百分点,高于同期城镇固定资产投资增速6.7个百分点.投资高增长将导致未来几个月房地产施工和竣工面积继续较快增长,房地产总体供给将继续增加.

5.保障性住房增加,供给结构改善.为了解决中低收入家庭的住房问题,近年来国家连续出台政策加大对保障性住房建设.特别是2007年8月《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》发布以后,各地均加快了保障性住房建设步伐.随着政府实施的保障性住房投资和建设力度的加大,经济适用房和廉租房进入市场,将大大改善住房供给结构,满足中低收入家庭的住房需求.这将减少普通住宅的需求,从而进一步改善房地产市场的供求关系.

从以上因素分析,我们对怀化县域房地产市场总体判断是：县域房地产市场与一线大中城市有较大的区别,一线城市下半年房价调整的可能性很大,房价涨幅继续放缓甚至下降几乎不可避免.但作为三线城市的怀化,房价虽然在上涨,但涨幅已得到抑制,不象去年那样疯涨.其原因是怀化房价在整个湖南省都处于较低的位置.加上各种各样的成本上涨必然会带动房价的上涨.因此,近期内怀化房价增长速度不会过快,但也不会回落,将呈现平稳或小幅增高的态势.

四、促进县域房地产业持续健康发展的建议

为促进县域房地产业进一步持续稳定健康发展,我们认为：下一步加强和改善房地产业宏观调控需要注意以下几个方面的问题：

1.政策调控的目的是促使房地产市场健康发展.无论是利率、信贷、土地、环保、产业等哪方面的政策,宏观调控的目的并非打压楼市,更不希望楼市崩盘,而是为了促进楼市更加稳定、健康的发展,更好的发挥房地产业在拉动经济、解决就业,改善民生等方面的重要作用,更好地防范和化解由房地产“过热”对金融和经济安全所带来的巨大风险.房地产市场的调控应当把维护金融安全和普通消费者利益放在首位.

2.房地产调控政策应适时适度,注重实效、区别对待.国家出台房地产宏观调空措施一般是基于全国平均发展水平,给偏热的房地产投资降温.而欠发达地区的房地产业起步晚,落后于平均水平.因此还需要适当的激励措施促进其蓬勃发展.若宏观调控政策不兼顾各地区的现实需要和发展需要而搞一刀切,就会抑制欠发达地区房地产业良好的发展势头.

3.贯彻金融调控政策,拓展房地产市场融资渠道.一是要拓宽房地产开发融资渠道,积极争取银行贷款支持,鼓励金融机构对资质高、实力强、效益好、守信用的房地产开发企业加大贷款力度.二是拓宽住房消费渠道.比如完善住房公积金制度,充分发挥住房公积金对解决城镇职工住房的功能作用.三是金融机构要加大住房信贷产品的开发和推广,提高怎么写作水平,帮助客户合理规划购房资金计划.四是按照市场运作方式,鼓励、支持成立住房置业担保机构,为中低收入家庭和进城农民提供住房贷款担保.

4.继续加大保障性住房建设.安居是民生之本.满足全社会成员的多层次的住房需求,不仅是经济问题,更是重大的社会问题和政治问题.加大包括经济适用房、“两限”房以及廉租房在内的保障住房建设、开发和供用,不仅能解决普通民众尤其是中低收入阶层的住房问题,而且对平抑整个房价有显著作用.因此,政府应当经继续加大保障性住房的投资和供应,扭转长期以来房地产市场供给结构不合理的状况.

5.科学布局,规范发展.县域房地产市场经历几年的发展,目前已发展到一定的规模.据业内人士预测,未来房地产业将持续发展.但在房地产建设的布局上更加注重科学性,持续的发展更应该规范,以满足不同层次的需求.政府各相关部门要对县域房地产建设统筹安排,合理布局,同时要对房地产市场进行规范,确保建设质量,不断提升房地产的品质,确保房地产市场持续健康稳步地发展.

（课题组组长：覃事宝成员：舒文治、周卫国、刘财林执笔：周卫国）