上海商业地产暗流涌动

回报下滑与投资加速

与春季就已经转暖并一路火热的住宅市场相比,上海商业地产在今年上半年的表现堪称萎靡.7月,上海商铺市场成交跌至1.29万元／平方米,环比下跌7.43％,办公楼成交则减至11.88万平方米,环比下降16.32％；至于租金,二季度浦东租金环比下跌8.5％,浦西则环比下跌10.5％.

据中国房协统计,上半年商业地产销售面积下降的城市有16个,北京、上海、深圳等城市的商业地产都延续了租金下降的趋势.上半年上海浦东写字楼租金累计下跌11％,广州甲级写字楼的租金跌回2005年的水平,北京上半年新增的商业地产供应量减少,空置率达到23％,同比增长3.4％,CBD租金和零售物业租金下降均较大.

这样的数据,对于普通投资者来说,无疑是悲观的.但资本大鳄们显然有着不同的眼光和战略,租金回报率、成交和成交量下滑的背后,反倒被看作是新一轮洗牌的良机.业内人士分析认为.尽管上海商业地产的饱和度和闲置率一直居高不下,但这可能正是中粮这样一些实力雄厚、注重远期回报的企业“反周期”入市的良机.

逆向扩张引关注

“上海是中粮商业地产下一个重中之重.”11月5日,中粮集团旗下7个大悦城齐聚上海进行联合招商推介,其间,中粮集团副总裁史焯伟向媒体表示.

对于人沪细节,中粮置业总经理韩石对媒体称,中粮置业已在前一段时间对上海几个项目进行了调研、考察,为中粮大悦城进入上海做了充分准备.“中粮大悦城进入上海应该不会太久”.据悉,中粮大悦城将在上海布局两到三个,首选地或是徐家汇.

专家认为,尽管一线城市的商业网点已出现饱和,但仍有一定发展空间,在多数内外资企业向二、三线城市发展时,逆向思维扩张的模式值得关注.以中粮集团为例,未来中粮集团以“大悦城”购物城为核心的“全怎么写作链城市综合体”的总投资规模将超过700亿,20多个“大悦城”将在国内大中城市布局.按中粮集团此前公布的计划,将来其地产业务规模可能达到集团总资产的30％.

无独有偶.美国黑石旗下的盈石资产,在将“悦达889”纳入自己旗下后,也于日前在沪举行了盛大的商户签约仪式.作为一家拥有国际背景的专业商业地产怎么写作机构,盈石资产管理有限公司运营管理的项目包括调频壹、芳汇广场、豫城时尚、四季坊等.盈石方面藉此宣布,位于曹家渡中心的“家庭体验式购物”商业项目,预计将在明年1月开业.

拐点有待观察

诸多企业进军上海商业地产市场,是否意味着新一轮回暖的拐点已经出现了呢

对此,上海社科院商业研究中心主任朱连庆在接受媒体采访时表示,相对于住宅市场,目前上海的商业地产供应量充分,甚至市场上常常会出现商业地产项目销售低于同区域住宅的现象.上海商业地产是否迎来拐点,还不能妄下结论.

各路资本进入上海的背景和目的不同,但有一点却是共识,看项目是否“物有所值”.

此番盈石资产的动作.颇有些借危机“拣便宜”的味道,而中粮集团的进入,更多的则是从企业战略布局的角度.当然,世、迪斯尼人沪和上海本身的城市价值,是这些企业挺进上海商业地产的信心所在.不过,众多分析人士仍然对上海商业地产的态势持谨慎乐观的态度.这是一个火热的拐点,还是阶段性的投资热潮,我们还需拭目以待.