房地产项目管理模式问题

[摘 要 ] 从房地产管理模式的内涵入手,研究了制定管理模式的一般准则,并对我国房地产项目管理的现状及存在的问题进行了论述.

[关 键 词 ] 房地产 项目管理 模式

一、房地产管理模式的内涵

房地产项目管理是工程项目管理的一个分类,是房地产项目的管理者运用系统的观点、理论和方法,对房地产项目的建设和使用进行全过程和全方位的综合管理,实现生产要素在房地产项目上的优化配置,为用户提供优质产品.它是一门应用性很强的综合性学科.也是具有很大发展潜力的新兴学科.从内容上看,它是项目建设全过程的管理,即从项目建议书、可行性研究、工程设计、工程施工到竣工全过程的管理.任何一个项目的建设都需要这个过程,它是分阶段进行的.这不是由人们主观臆造出来的,而是项目建设的客观要求.从性质上看,项目管理是固定资产投资管理的微观基础,其性质属投资管理范畴.

房地产项目的各参与方都有自己的项目管理,可分为建设方的项目管理、开发商的项目管理、咨询方的项目管理、政府部门的项目管理等,但影响房地产项目进展和效益的主要是业主方的项目管理方式.因此,本文只讨论开发商的项目管理,是站在业主方的立场上.

房地产项目管理模式,是指将管理的对象作为一个系统,为了使系统能够正常运行,并确保其目标的实现,而运用的项目组织和管理方式.

我国的房地产项目管理模式的选用应符合我国市场经济的规律和国际惯例,并能促进基本建设事业的发展.房地产项目管理模式的选择恰当与否与项目建设目标能否实现、项目建成后的运行能否取得既定的社会效益和经济效益直接相关.因此,了解并选择恰当的房地产项目管理模式意义重大.

二、管理模式的选取

由于施工项目是一次性的任务,决定了项目管理的特殊性.即项目管理既要适合于施工企业所具备的经营管理水平特点,又要具备项目所处的时间、环境等条件的特点.在运用科学管理的方法上,任何照搬照抄是不可能收到切实的效果的.找准项目管理中自身的特点,抓住管理中的薄弱环节,正确选择一种或多种现代化管理方法,以提高项目管理水平和工作效率.我们在运用量本利分析法进行项目目标成本管理中,不能简单地对产量、成本、利润三者的依存关系,应用数字模式,预测一个目标值,而且,还要根据企业生产管理需要,建立目标成本管理制度,通过目标分解,各子系统健全跟踪制――信息反馈――总结考核的全过程,不断推进成本管理,确保经济效益的提高.

在实施现代化管理过程中,离不开基础工作所提供的资料、数据和信息,如果没有正确的计量技术和监测手段,详尽全面的统计报表、及时有效的各类信息的反馈,再好的现代化管理方法也不能发挥它的威力.因此,必须抓好各部门的基础管理,积累更多、更全面的基础资料,为更好地使用现代化管理方法提供可靠全面的数据,使“方法”在施工项目中发挥更大的作用.认真抓动态过程的管理,反复运用,才能使科学管理方法成为项目上的现实存在.如网络计划在施工管理中很实用,编制一个网络计划并不很难,但要坚持运用这一网络计划却不容易.由于计划执行过程是复杂的动态过程,又受到各种复杂多变的因素的影响,出现与实际进度不是提前就是拖后时,坚持对网络计划执行过程进行跟踪和控制,及时调整、反复运用取得实际效果.

三、我国房地产项目管理的现状及存在的问题

1.提高项目管理人员素质科学实施项目管理.目前我国现有小而专、大而强的项目管理公司不多,而且专业性的项目管理人员非常少,人员素质也不高,对项目管理的性质、任务、机制认识不够,管理片面,往往局限于对施工质量的监控,使我国的建设项目管理在理论和方法上与先进国家相比,都存在较大的差距.要使项目管理现代化,其管理人员一定要具备现代化管理的素质.特别是项目经理,一定要具备与时俱进、不断创新的观念和懂得领导艺术和管理艺术,要深知在项目管理中必须突出以人为本的思想.对于规模较大的项目,项目经理必须要掌握和善于运用电脑等工具,进行全方位的网络管理.如果管理人员不具备这些管理素质,那么,要实现现代化管理是非常艰难的.同时,要求项目每一位管理人员,要随着社会的不断进步,科学管理技术的不断发展,不断对自身充电,接受上岗培训.通过培训,提高管理队伍素质.可以说,项目经理素质的高低,决定了是否能够带出一支合格的项目管理队伍.而具备了一支高素质的项目管理队伍,才能使项目体的各项工作在健康、有序的环境下开展.

2.加强行业法律法规建设.近年来,房地产开发建设领域中仍存在诸多问题,一些房地产开发建设企业受经济利益的驱使,置法规体制于不顾,处处钻空子,严重损害了国家和集体的利益.反映在：基本建设有章不循、有法不依,不报建、不招标,以及任意肢解发包工程,强行不合理压价；行业垄断,一个行业的工程往往是本行业立项、本行业投资、本行业设计、本行业的施工、本行业监理,不允许外行业队伍进；工程项目可行性研究成为“可批性研究”；现场签证无中生有、价量不实；不法相似度检测行为严重；还有钱权交易,搞工程腐败等.这些都极大地制约和限制了我国项目管理的发展.所以,加强房地产行业的法律法规建设是完善和规范房地产行业发展的重要保证.

四、结语

房地产项目管理对于房地产开发企业来说是至关重要的,在我国目前的房地产项目管理中,提高项目管理水平是刻不容缓的.