县域甲级写字楼的巨大潜力

【摘 要】荣成市作为县域经济体的突出代表,积极推进产业结构的调整、加快海洋经济的发展,经济增长连续20年位居全国县市第一.近年来,国家频频出台“限购令”等政策,在当前经济疲软、国内房地产调控持续进行的情况下,商业地产领域受到前所未有的高度关注.随着山东半岛蓝色经济区国家战略的启动,荣成作为东海岸最东的城市,2012年,多个大型商业地产项目崛起,商业地产进入了历史上的黄金阶段.

【关 键 词】荣成市商业地产甲级写字楼需求

荣成市作为县域经济体的代表,经济实力稳步上升,产业结构不断优化,尤其是当以金融业、保险业、旅游业、房地产业、顾问咨询业等为主的第三产业的兴起和繁荣,甲级和超甲级的高端写字楼的兴起也蓄势待发.近几年全国房地产产业的发展受到重重阻碍,而以写字楼为突出代表的商业地产市场却逆势上扬.荣成市小型低档写字楼市场竞争激烈,由于供应量大,面临很大挑战.但高端写字楼市场比较宽裕,目前称得上大型的写字楼有嘉华实业开发的财富大厦,还有由住宅改造而成的盛悦酒店,整体上竞争压力较小.由此可见,随着县域经济体的腾飞发展,甲级写字楼必将随之出现.

一、荣成市概况

荣成市地处胶东半岛最东端,处在日韩与胶东半岛的交通枢纽上,是山东半岛上的一个黄金区位点.交通便捷、物产资源丰富,是中国经济最具活力的城市之一.

“十五”期间,荣成市加快推进以产业结构、技术结构和所有制结构为重点的调整与改革,综合实力显著增强,市场机制发育逐步完善,各项社会事业全面进步,城乡人民生活水平不断提高.自2006年“十一五”施行以来,尤其是后半期经济危机爆发后,荣成市经济发展更是一路看好,2010年市内生产总值达到636.2亿元,年均增长13.65%,在总量不断膨胀的同时,效益水平大幅提升.2010年全市完成财政总收入70亿元,两税总收入占GDP比重提高到5%.其中地方财政收入31.6亿元,年均增长17.68%,占GDP比重达到4.9%,两税税收占地方财政收入比重提高到54%.荣成市经济增长连续20年位居全国县（市）第一,并被国家批准为国家级海洋综合开发示范区和科技兴海示范基地.

二、国内写字楼市场现状

(一)国内一线城市写字楼市场逆势上扬

2011年以来,国内几大一线城市写字楼市场与住宅市场形成鲜明对比,不仅投资额增加,租金也大幅攀升.在住宅市场受到压抑最明显的北京,写字楼市场的发展最为迅速,成为国内甲级写字楼租金最高的城市,直至2012年上半年底同比增长46.8%.在全国租金排行表上,北京的最优租金为每平方米每月318元.DTZ戴德梁行公布的2012年第3季度北京写字楼市场数据显示,本季度,由于北京写字楼市场持续突出的供需矛盾,甲级写字楼空置率继续下行至历史新低,为2.18%,呈现供不应求的态势.

(二)县域经济体商业地产（一般写字楼）发展状况良好

目前中国有2000多个县域经济体,占国土面积的93%,占人口的70%,占地区生产总值的50%.尤其是改革开放以来,以荣成为首的县域经济体不断加快产业结构的调整,第三产业比重不断增加,经济质量得到大幅提升.

随着大城市商业投资的门槛越来越高,越来越多的房企开始陆续进驻三四线城市的商业地产行业.办公楼市场作为整体经济发展水平的晴雨表,在整体经济包括金融、咨询、外贸等行业不断得到改善的情况下,必将大大增加市场对办公楼的需求,从而有利于整体市场的发展.住宅限购令在一定程度上将促使商业地产翻盘.长期来看,写字楼销售和租赁市场将呈现平稳向好趋势.

县域商业地产的低门槛引来许多投资散客,而面对市场上火热的投资需求,这无疑成为了许多开发商眼中的另一个大商机.实地调研甲级写字楼在县域市建立的区域优势、市场潜力、风险及挑战,从而论证小城市建立甲级写字楼的可行性,旨在通过对影响商户选择入驻写字楼的因素（如办公区域、商业地产配置、租金售价等）的研究,在新时期将甲级、超甲级写字楼推广到发展中的县域城市,这将为城市规划及房产开发商提供有价值的理论和实践指导.

(三)县域经济体存在高端写字楼需求

甲级写字楼以其优越的地理位置和交通环境,建筑物的物理状况优良,建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求等特点,其收益能力与新建成的写字楼建筑相媲美.甲级写字楼无论是从区位、交通状况、建筑规模、装修标准、设备及办公空间、配套设施、客户情况都比传统低端写字楼具有明显优势.

近年来,山东省荣成市按“扩大城市、提升城镇、缩减农村”的思路,统筹城乡资源配置和区域功能定位,形成人口产业集聚、设施配套完善、镇村功能齐全、环境优美协调的城乡空间布局.良好的城乡规划进程使荣成市区面貌焕然一新,一个具有地标功能的甲级写字楼必然将推进城区的繁荣发展.另外,荣成市小型低档写字楼市场竞争激烈,由于供应量大,面临很大挑战.但高端写字楼市场比较宽裕,目前称得上大型的写字楼有嘉华实业开发的财富大厦,还有由住宅改造而成的盛悦酒店,整体上竞争压力较小.

三、总结

一个房地产开发项目能否成功,其区位优势的强弱固然能够起到决定性的作用,但这个项目的主题定位是否符合事宜,也将在一定程度上增强地产项目的市场竞争力.目前,从国际经济形势来看,区域经济一体化已经成为各国的共识,而地处各国边贸焦点位置的城市,经济都得到了迅速而长足的发展,在中日韩、东盟等自贸区框架和协议日益清晰的情况下,作为东北亚的桥头堡,荣成必将成为未来商业巨头投资的热土,符合荣成市经济发展状况的高端写字楼的建设与发展也将迈出新的一步.