关于房地产项目开发过程中施工技术管理的探析

【摘 要】伴随我国城市化进程的发展,房地产开发项目工程施工与日俱增,从开发商的角度出发,其目的就是确保工程高质量的完成.本论文就房地产开发过程中涉及到的施工技术管理进行了简单的探讨,从施工现场技术管理的涵义、作用以及原则出发,探讨了目前房地产项目施工过程中技术管理出现的问题,并提出了作者的一些观点或者建议.

【关 键 词】房地产项目；施工技术管理；问题；建议

纵观全中国房地产开发,犹如雨后春笋冒了出来,施工现场也是如火如荼的工作着,房地产开发的质量高低直接关系到城市或者农村居民的生活大计,其在建筑施工过程中,必须把保证施工质量最为追求的唯一目的,所有的施工技术管理环节都是为这个最终目的而怎么写作的.然而,新闻或者网络关于房地产项目出现质量问题的报道却层出不穷,深入挖掘其内部的原因,可以发现,出现问题的环节都是处在实施工程项目过程中,许多环节出现或多或少的漏洞或者欠缺,而这些漏洞或者欠缺累加下来,出现量的优势,而量的优势就会引发质的转变,因此导致房地产建设工程出现质量不达标的现象.从中可以得出,施工者以及管理人员必须关注每个施工环节以及细节,及时纠正错误,以负责任的态度促进工程项目质量的提高,构建良性循环发展的建筑施工技术管理环境.

1.房地产开发施工技术管理的涵义

房地产开发隶属于建筑工程开发项目,其施工技术管理的涵义与其相同,即在房地产项目开发工程中的所有有关施工技术的环节或者工作都必须有一定的规范,施工单位有权对这些复杂的技术进行组织处理和项目管理.施工技术的管理工作的基础是立足于客观的施工实际规律,利用一切可利用的先进科技或者先进的管理理论,以设计的工程项目目标位方向,尽可能的合理规划施工工程中的每个环节,保障施工现场有条不紊的进行,进而确保整个项目工程安全和高质量的完成,对于缩短工程周期和控制整个项目工程的造价有着举足轻重的作用.

2.房地产项目开发施工技术管理的意义

首先,科学合理的施工技术管理工作,能够直接体现在施工单位企业效益和企业信誉方面,甚至影响到企业的生存形势,也有助于保证施工过程能按照客观规律开展,也有助于促进施工单位施工技术的提升,以及施工人员素质能力的提高,并可以对施工过程出将会出现的问题做出合理的预期,进而采取有效的方式避免或者解决.其次,针对房地产施工的特殊性,其工作类型以及方式较多,施工过程易受天气的影响,拥有很多复杂繁琐的施工工序,需要施工技术管理来保证期有序地开展,最大限度的缩短工期,降低施工成本,提高施工企业的核心市场竞争力.最后,针对房地产事业的发展,不仅技术和工艺获得更新,而且材料和装备等也出现变化,与此同时,施工作业结构和功能的复杂多样化,以及装修潮流化,因而对施工技术管理的要求更高,从而有助于促进企业技术和装备的革新.

3.房地产项目开发施工技术管理遵循的准则

首先,遵循科学合理的准则,科学且合理的施工准则是保证房地产项目工程安全与质量的前提.施工过程中要充分认识到现代化机械施工的客观现实,制作科学的施工操作规则和作业流程,保证施工过程的井然有序,做到对现场所有主客观资源的优化配置,杜绝浪费,充分调动所有施工人员和投入设备和技术的内在潜力,提高施工效率.其次,遵循规范标准的准则.房地产项目开发过程中,施工技术管理工作必须做到规划且标准,将其作为开展任何工作的基本准则.现场工作工序复杂,人员和设备等各方面存在不确定的因素,因而需要规范且标准的制度来约束,从而保证人员、设备和施工工序能够有效的配合,形成共赢的结局.该准则能够剔除施工中的随意性,强化整体施工者的服从意识,有助于效率和效益的双重提升.最后,遵循效益最大化的准则,房地产项目开发的目的就是追究经济利益,而现场施工技术管理的工作也必须为效益最大化准则怎么写作,在确保工程项目的工期和质量的基础上,谋求最大的经济效益,尽可能的降低投入成本,获得企业信誉和企业市场竞争力,从立体的角度增加企业的经济效益和知名度等.所以,在施工过程中,要确保每种资源都能获得最大限度的利用,利用科技的力量发掘资源高效利用率,尽可能减少浪费.

4.房地产项目开发施工技术管理出现的问题

近年来,建筑行业日益关注建筑项目施工过程中技术管理的实施状况,并针对性的出台了若干政策或者法规,然而就局限在房地产项目开发过程中施工技术管理都有着很多问题：第一,缺乏规范的房地产项目施工技术管理制度.俗话说“无规矩不成方圆”,在现场施工技术管理中必须有相应匹配的规章制度,来确保每个工序的坚决执行,对现场的材料、设备或者图纸进行明确的管理,有助于施工的有序进行,不会出现混乱,拖拉低效率浪费等现象.第二,施工工程的管理主体不清晰,无相应的技术组织专业分析每个工段的不足,往往出现设计、后勤和质量监控等环节脱扣,出现浪费、员工松散、质量低下等后果.第三,材料和设备的管理缺乏有效机制.多数情况施工技术管理只关注施工的环节口技术规划上,不注重原材料和设备的管理,出现材料高,质量低,设备陈旧等不良现象,给工期、成本和质量等造成严重后果.第四,施工技术管理对图纸的审核和管理潦草,不认真对待,出现不理解按照经验作业的现象,使图纸设计的功能无法体现,导致施工目标的偏离,而且图纸的会审不及时,无法发现施工的图纸的技术问题,进而无法优化施工技术和提高施工效率.

5.改善房地产项目开发施工技术管理的建议

第一,构建完善的现场施工技术管理制度.

完善且全面的现场施工技术管理制度,目的就是保证项目工程能够高质量的完成,让施工过程中的每个工段或者时期都能做到有章可循.同时可以组织成立相关的监督小组对施工管理层开展定期的考核,督导管理者尽心尽责.及时发现问题并处理之.制度必须有以下四个部分：一是施工图纸会审制度能确保施工者了解图纸参数,保证施工目标；二是施工资料技术交底制度,方便验收和下阶段工作的开展；三是施工技术变更审批制度,防止出现经验主义错误；四是质量检验和评级制度,及时发现问题纠正,杜绝不合格工程出现.

第二,构建施工技术管理责任制,确定施工管理主体.在施工技术环节要明确每个管理者及其职员的应该承担的职责,优化配置人员资本,并通过引进专业技术水平高且拥有项目管理经验的人才,作为管理工作的主体,负责工程各个阶段技术、设备、人员和材料的统一调配,以防出现脱节现象.

第三,构建材料监管体系

建筑工程中材料的治疗和成本使工程质量和企业效益的直接决定者.材料包含施工过程中的所有购写的建筑材料和配件等,若出现材料的参数与设计要求偏差,工程的质量就无法达到施工目标,因此在房地产项目施工技术管理中,要制定完善的材料监管体系,这包括材料的设计要求、材料的购写方案,材料的购写次序和材料的后期保管等方面.这有助于按需购写,杜绝浪费作用,而且购入顺序和施工进度挂钩,保管要分类,且定期抽检.

第四,落实图纸会审作业

房地产建筑使用的图纸必须保证施工人员能准确的领悟每个细节,了解设计的意图和要求,并做好与设计单位、监理单位和建设单位三者之间施工图纸会审工作的交流与合作,在满足房地产项目工程质量的基础上,解决图纸存在的问题,从而更好的完成施工目标.

6.结束语

房地产项目施工技术管理是房地产开发过程中关键的环节,关系到建筑本体的质量,关系到企业市场竞争力和声誉,必须引起施工管理者的重视.