大型公共建筑项目管理(业主方)的经验总结

摘 要某局科研大楼是某局自筹资金,建设的规模最大的一栋公共建筑.结合大楼建设中遇到的问题,本文从甲方项目管理的角度,进行了经验总结.为确保针对其他类似项目也具有适用性,对措辞进行了一定调整.

关 键 词大型公共建筑项目管理总结

一、项目概况

某局科研大楼为某局综合办公楼,具有办公、会议、科研、金融、餐饮、住宿等多种功能.项目用地面积27.5亩,总建筑面积35000平方米,其中地下一层平战结合人防地下室4200平方米.科研大楼地上23层,附楼6层,建筑高度93.9米（含顶层钢塔为118.8米）,为钢筋混凝土框架剪力墙结构,绿化率40%,内外共设车位260个.建筑中除建筑结构及装修外,还分布了消防、暖通、强弱电、电梯等安装工程,外墙采用玻璃隐框幕墙及石材干挂幕墙,属于大型公共建筑.

二、项目管理总体思路

1.明确项目建设各阶段的主要工作内容

将整个工程建设分为：项目前期报建、设计、招标、施工、竣工验收及移交这五个阶段,其中的二次深化（如：装修、外立面、园林景观等）设计和专业分包（如：外立面、空调、消防、市政等）可在施工阶段穿插进行.如果设计时间充裕并且业主决策稳定,可以提前完成深化设计,便于成本控制.

项目前期报建以土地证、用地规划许可证、建设规划许可证以及施工许可证,为主要控制对象；

设计阶段分为：方案设计、初步设计、扩大初步设计以及施工图设计,还包括消防、抗震、人民防空和防雷等专项设计的报审.

招标分为：招标写作技巧、设计、监理、总包、专业分包和设备材料供应等内容.

施工分为：基础、地下室、地上结构、设备（空调、消防、上下水、强电、弱电）安装、外立面装修、室内装修、室外园林市政等主要内容.以开工、完成正负零以下工程、结构封顶、外立面完工、设备安装完工、竣工验收为里程碑.

竣工验收及移交分为：专业（消防、环境、人防、电梯等）验收和总体竣工验收,完备案手续后,进行资料及工程移交.

2.确定总进度计划及相关计划

在“1.”明确主要工作内容的基础上,编排总进度计划.根据总进度计划编制资金使用计划、招标计划、采购计划以及人力资源等计划.

3.明确项目管理（业主方）的工作内容

项目报建；进度管理；资金管理；招标管理；合同管理；成本管理；质量管理；安全管理；协调沟通；资料及信息管理.

4.搭建项目管理团队

根据以上“3.”明确下来的主要工作内容、工程规模（5万平方米以下）以及总进度计划确定后形成的建设强度,搭建管理团队,自下而上,先设置执行层,一般设置为：土建工程师2名、其他各专业（暖通、电气、弱电等）工程师各一名、报建及综合管理人员2名,造价工程师1名及财务人员1名；再根据中层管理人员能力划分部门,一般设置为工程部、招标成本控制部、综合管理办公室.项目管理团队在以下简称“项目管理部”

5.确定流程管理体系,形成管理平台

进度管理；成本管理；A.建立投资管理制度；B.建立成本预测、跟踪及分析制度；C.工程价款的计算及拨付；D.设立以下成本管理制度或方法.

三、合同管理

质量管理,设立如下管理制度；沟通及信息管理；各阶段及管理板块的经验总结.

1.总体策略：

提前制定符合项目特点的管理流程；审计单位提前跟踪.

2.报建阶段

主要是要解决时间控制问题.报建人员要做到熟悉手续的各项程序和政府相关人员,熟悉各项审核之间的因果关系.报建过程中必须提前准备,积极推进任何可提前的程序.

3.招标阶段

选择设计单位时,应重视设计师与其团队的挑选,而不应该仅注重设计公司选择上,可在招标时提高对设计师及其团队的评分权重.市场上监理单位鱼龙混杂,而监理又是直接监督工程实体,因此选择监理单位时,注重对总监或总监写作技巧的考察,选择重信誉重纪律、管理规范并将大型公建项目作为其业务战略定位的监理单位.总包单位应选择实力强、信誉高的施工单位,其资质应当涵盖公建项目的所有专业,并达到各专业最高资质等级.减少业主指定分包,强化总包管理.

4.设计阶段

在设计招标前,建立专家咨询机制,尤其是建筑、暖通专业.采用限额设计.确保充裕的设计时间.

5.成本管理

①技术方面：制订先进的、经济合理的施工开发方案,以达到缩短工期、提高质量、降低成本的目的；在结构施工中推广使用各种降低消耗、提高工效的新工艺、新技术、新材料,降低成本.加强质量管理,一次成优,减少返工,降低成本.

②制定严格的洽商管理办法和反施工索赔管理办法,根据合理的洽商变更及时调整投资额,防止不正确的、不合理的、未经许可的工程变更费用.

③设计变更管理.

6.质量管理

提前明确关键工序、关键部位的质量控制点、易产生质量通病的部位及业主方监控措施.重视施工组织设计的审批以及要求各级施工单位的书面技术交底.重视对施工部位（包括隐蔽工程）和进场材料的质量抽查.检查施工（供料）单位的质检资料和施工记录的完备性

7.进度管理

设立专人定期跟踪进度计划的执行情况,及时纠正进度偏差.定期（每周）组织召开工程协调会,及时纠正进度偏差.

8.合同管理

加强合同管理意识,从思想上真正意识到合同的重要性,强调不但要按图施工,而且还按合同要求施工：

9.信息管理

提前对上级与各单位之间可能发生的信息资料进行编排.报告制度：A.定期（半月、月度）工程情况通报协调会议；B.进度报告；C.工程造价报告；D.工程质量报告

E.安全情况报告；F.招标及合同管理报告.

10.风险控制

权衡利弊后,回避风险大的工作计划,选择风险小或适中的计划.采取先进的技术措施和完善的组织措施,以减小风险产生的可能性和可能产生的影响.购写保险或要求对方担保.以转移风险.提出合理的风险保证金,这足从财务的角度为风险做准备,在报价中增加一笔不可预见的风险费,以抵消或减少风险发生时的损失.采取合作方式共同承担风险.

近几年我国建设工程项目技术发展突飞猛进,管理水平不断提高.施行科学先进的工程项目管理,是提高工程建设管理水平,保证工程质量和投资效益的有效途径,也是规范建筑市场秩序、加快工程管理方法同国际接轨的重要措施..