广州市房地产周期波动

【摘 要】运用单一指标法、合成指数法对广州市房地产周期波动进行实证分析,通过对比两种方法,分析广州房地产周期波动的特征.结果表明:广州市房地产市场存在为期近3年的周期,且供求关系基本均衡.

【关 键 词】广州,房地产市场,周期波动,增长率

20世纪80年代以来,随着改革开放政策的实行,以市场为导向的改革为房地产业的重新发展开辟了道路.房地产业在国民经济中的作用和地位越来越重要,对经济和社会各方面影响越来越大.广州作为中国同为世界的南大门,广东省的省会以及珠江三角洲北缘最重要的城市,邻近港澳,其房地产业的发展占据着领先地位.研究广州市房地产周期波动特点不仅对行业的发展起着积极的指导作用,还可为房地产宏观调控提供参考依据.国内房地产周期波动的研究模型的构建方法主要有三种,即单一指标法、扩散指数法(DI)、合成指数法(CI).本文采用单一指标法和合成指数法(CI)分别建立周期波动模型,总结出广州房地产周期波动特点并进行对比.

一、单一指标时间序列模型

由于商品房销售面积作为单项指标能够较好地反应房地产周期波动规律,也与宏观经济波动指标有可比性,选取1995年至2007年间的商品房销售面积数据,构建单一指标的时间序列模型,探讨广州商品房市场的运行情况.以广州商品房销售面积S为因变量,时间序列可以分解为四个因素,趋势成分ST,季节波动成分SJ、周期波动成分和随机波动成分SR.由于本文仅考虑年度数据,故略去季节波动成分,采用曲线拟合,可采用指数曲线、二次或三次曲线.通过SPSS软件分析比较三种回归模式,其中三次多项式的F值明显大于其它两个,采用三次多项式近似ST:

得到广州市1996～2007年间的商品房销售面积趋势估计值、波动估计值和波动率估计值.将商品房销售面积波动率表现在时间轴上(其结果如图1所示).

图1广州商品房销售面积波动率

(从图1中可以看出)广州商品房销售面积具有以下特征:(1)广州商品房销售面积在1996和2004年达到波峰,1999年和2005年达到波谷,从1995年到2007年大约经历了两个周期.(2)广州商品房销售面积波动频率较快,特别是回落波动较快.这说明广州市商品房销售面积仍然未进入一个平稳期,弹性较大,受市场供需影响较严重.

二、主成分分析合成综合指数

相对于扩散指数(DI),合成指数(CI)的计算更加复杂,也更具有现实意义,如国房景气指数便是采用合成指数的计算方法得来的.从供给、需求、、增加值等方面选择了GDP、房地产业增加值、固定资产投资额、房地产开发投资额、城镇居民年人均可支配收入、完成土地开发面积、商品房施工面积、商品房竣工面积、商品房销售面积、商品房平均、房地产企业经营收入、人均居住面积等12个指标.利用SPSS软件对以上12个指标的时间序列进行主成分分析,首先得到KMO测度值为0.603>0.5,可以做因子分析.且9个原始变量的变量共同度(munalities)都在80%甚至90%以上,说明提取的因子已经包含了原始变量的大部分信息,因子提取的效果比较理想.

通过本次主成分分析共提取出4个主成分,可以解释原来所有方差的87.243%>85%,符合一般的统计要求,得到因子负荷矩阵.根据主成分分析方法的原理,用各主成分贡献率为权重加权求和,合成综合指数Y,表示如下:

Y等于0.3766Y1+0.2425Y2+0.1402Y3+0.1132Y4

根据计算出的各年的房地产合成综合指数作出的图如下:

图2广州市房地产合成综合指数波动图

从合成指数与GDP增长率比较来看,两者的走势基本吻合.且两者之间的相关系数为+0.770,说明两者之间存在着较为显著的正相关关系.

三、广州市房地后周期波动特征分析

经过实证分析,可以看出,从1996～2007年,广州的房地产市场发展过程大致经历了4个周期:

1.1996～1999年,为第一周期的衰退阶段.从1991年开始迅速形成“房地产热”开始降温,1996～1999年刚好处于衰退阶段,市场供给持续加大,1996～1999年商品房竣工面积增长率分别为13.11%、13.11%、7.92%、16.54%、12.99%,供大于求造成商品房在1999年下跌10.44%.1998年,国家开始取消福利分房,进行住房分配货币化,同时各级政府开始把房地产业作为国民经济新的增长点和新的消费热点.在此刺激下广州的房地产有所回升,销售面积增长58.13%,商品房也从1997年的负增长变为正增长,经过这一年的短期释放,各项指标的增幅从1999年开始

温和回落,达到波谷.这一收缩阶段维持的时间较长,结合合成指数和销售面积周期波动率,两者的波动趋势完全一致,销售面积的波动幅度剧烈,振幅较大.

2.2000～2002年,为第二周期.随着2000年房地产开发投资额增长达20.17%,占固定资产投资比重达到38.53%,广州市房地产市场也开始复苏.这一阶段商品房销售面积周期波动率呈现出不一样的走势,2000年销售面积波动率开始回升,到2002年达到峰值.2001年商品房竣工面积负增长,商品房销售面积增长率也从2000的52.45%回落到34.26%,需求仍然旺盛,但增速开始变慢,将合成指数从2000的峰值18.79拉回至12.49.这个周期扩张期较短,仅为一年,收缩期为2年,是典型的小周期,周期波动振幅不大,处于调整状态.

3.2003～2005年,为第三周期.从2003年下半年始,随着全社会固定资产投资、城镇居民可支配收入的回升,市场也进入复苏阶段.广州市场的土地储备相当充足,开发指标上涨,市场需求大,销售面积稳步上升,拉动广州房地产业快速发展,广州市房地产市场进入扩张阶段并达到峰值.在经历了2年的需求释放与市场扩张后,2005年商品房销售面积降低-21.93%,需求大幅降低,商品房销售面积周期波动率及CI同时达到波谷.这个周期扩张期为2年,收缩期为1年,收缩幅度较小,总体市场呈现良好运作状态.

4.2006～2007年,为第四周期的扩张阶段.从需求方面来看,2006年需求旺盛,商品房上涨率高达24.45%,从供给方面来看,2006年房地产投资额增长9.59%.2006年广州市房地产供求关系开始趋于平衡.2007年,我国房地产业在经历了政府加大宏观调控力度,各项针对房地产市场的政策纷纷出台.广州市国土房管局公布,将推出中心城区31宗地块,用于缓解中心城区商品房的供需压力.房地产市场投资额的大幅增长,是2007年广州市房地产市场上涨的原因.

2008年下半年,美国次贷危机引发金融危机,进而席卷全球,中国房地产业在这次危机中收到了冲击.数据显示:相对于2007年23.42%的增长率,广州市2008年房地产业增加值为553.18亿元,增长5.6%,明显放慢了脚步.供给充足,房地产开发投资额为762.43亿元,增长8.3%.房屋施工面积5500.37万平方米,增长6.1%.房屋竣工面积943.76万平方米,增长7.0%.需求大幅度缩水,商品房销售面积1079.68万平方米,下降20.1%.

2009年初,为了响应国家扩大内需、保持经济增长的号召,广东省从保障性住房、鼓励普通住房消费、支持房地产三个角度出台“粤十五条”,作为刺激房地产市场,扩大内需的重要政策手段.2009年前三季度累计房地产开发投资额同比增长4.6%,房屋施工面积同比下降1.1%,房屋竣工面积增长15.9%.需求方面,在“粤十五条”一系列优惠政策的刺激下,积压了很久的刚性需求得到释放,销售量大幅度增加,据市房管局统计资料显示:2009年一、二、三季度,全市商品房销售面积同比分别增长26.6%、41.2%和42.6%,增速呈现逐步上升的趋势.

可以看出,经历了2006～2007年的扩张,2008年广州房地产开始收缩,2009年逐步展现出回暖的态势,投资、供给都有一定程度的增长,需求激增.

四、结论

1.广州市房地产周期波动与广州市经济发展相吻合(如图2),两者之间的相关系数为+0.770,这与房地产行业很强的带动性有关.

2.总体而言,广州市房地产周期多是短周期,大约3年的周期长度.周期波动幅度也不大,鲜有剧烈波动现象,说明广州市房地产已经逐渐成熟,进入调整状态,政府调控效果显著.

3.商品房周期波动与合成指数(CI)波动的趋势大致相同,仍有所偏差,由于房地产受供给、需求、宏观经济环境等多方面因素的影响,单一指标未能包含足够多的信息,有失真现象,本文周期的划分主要采取合成指数波动周期,将商品房周期波动作为参考.

4.未能对2008年、2009年所有指标进行合成指数的计算,大致来说,2006～2008属于一个小周期,扩张阶段为两年,收缩阶段为一年,可见广州市房地产已日趋稳定,政府宏观调控及时到位.未来广州市房地产走势如何,还有待进一步研究.