经济适用房政策

【摘 要】建立良好的住房社会保障体系,是关系到国计民生,关系到老百姓安居乐业的大事.经济适用房作为现阶段的国家住房建设政策,在满足中、低收入家庭购房需求,平抑房价,维护社会和谐稳定等方面取得了一定的成效.但是,对于经济适用房政策的权利寻租、经济适用房政策的适用范围以及经济适用房政策的可持续性等问题,尚有待于继续探索.

【关 键 词 】经济适用房；社会保障；困难群体

经济适用房是指以中低收入家庭住房困难户为供应对象,并按国家住宅建设标准建设的普通住宅,是具有社会保障性质的商品住房.建立和完善以经济适用房为主体的多层次城镇住房供给体系,是我国深化城镇住房制度改革的目标之一,也是改善民生的重要举措,对维护社会稳定有重要作用.

一、经济适用房概念特征及产生背景

经济适用房是由政府提供政策优惠并统一建设,限定建设标准、供应对象和销售,面向中低收入家庭提供的微利普通商品住房,是政府按市场要求为中低收入社会阶层提供的切合需要并具有社会保障性质的政策性住房.

经济适用房具有经济性、适用性和社会保障性三方面特征,具体表现在：

1.经济性是指住宅相对适中,能够适应中低收入家庭的承受能力.

2.适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果,并未降低建筑标准.

3.社会保障性是指经济适用房主要由国家统一下达投资计划,房地产公司开发并对外销售,用地一般采用行政划拨或招标投标方式,免征土地出让金,对各种收费减半征收,开发商利润不超过3%,销售实行政府指导价,即具有政府对房地产开发商的直接补贴和对购房者的间接补贴等社会保障性质.

经济适用房政策作为我国住房政策的一个重要组成部分,是针对住房弱势群体提出的.住房弱势群体在某种程度上与社会弱势群体相结合, 社会弱势群体的一个显著标志就是住房条件明显低于社会其他群体,而且自身又无力改变现状.因此,住房弱势群体与社会弱势群体高度重合,主要是指城镇中低收入家庭.而经济适用房政策这项产生于我国城镇住房制度改革实践中,主要针对城镇中低收入家庭的住房政策,就有其特殊的政策背景,符合我国当时住房建设发展和社会经济发展的需要.

二、经济适用房政策的成效

从政策运行的效果来看,经过十年左右的经济适用房政策运行,我国建立了以经济适用房为主的新型住房供应体系,城镇居民的住房情况得到很大改善,政策的积极意义是很明显的.

（一）满足中低收入家庭购房需求 .经济适用住房建设以解决广大中低收入家庭的住房问题为目的,具有社会保障性质,是住房供应体系的重要组成部分.经济适用房项目由政府委托开发商建设,土地由政府行政划拨,政府对其销售、开发量、建设标准、供应对象等都可以进行切实有效的宏观调控,并根据市场变化灵活调整.

（二）经济适用房在一定程度上起到了平抑房价的作用.由于国家规定了经济适用房的构成,并限定了3％以下的利润率,因此经济适用房相对于商品房而言,具有较大的优势.

（三）维护了社会的和谐稳定.可以预见,在未来很长一段时期内,旧城改造和房屋拆迁仍将是各市政府的重要工作任务之一.旧城改造的老城区也正是中、低收入者最为集中的地区,市场上住宅商品的供应并不能与中、低收入拆迁户旺盛的购房需求相匹配,拆迁补偿安置费也不足以抵消房价的不断上涨.

三、经济适用房政策在执行过程中存在的问题

（一）地方政府权利“寻租”行为泛滥.经济适用房由政府划拨建设用地,由于行政划拨的透明度低,许多开发商为牟取自身的经济利益,而拉拢、腐蚀政府决策者,致使各种“寻租”活动泛滥.

（二）经济适用房房价过高.目前商品房房价构成中土地出让金占30-50%,建设成本占20%,税费占10%-30%,利润占20%-30%.因此同等条件下,经济适用住房较商品房应低20%-30%.但从经济适用房销售来看,其远高于这个标准,实际上已达到了中档商品房的价位.

（三）经济适用房保障目标定位过高.目前“中低收入家庭”的规定过于宽泛.在当前资源约束条件下,经济适用房保障的目标人群首先应放在低收入群体,然后随着资源的增加逐步扩展到收入略高的家庭,在实际建设中,经济适用房也只占住宅建设中的很小一部分.

（四）经济适用房供应量严重不足.由于经济适用房供应对象界定模糊,直接导致了经济适用房的供应量难以确定.此外,国家确立的住房供应体系包括商品住房、经济适用房和廉租房三种供应层次,但是这三种住房在住房建设的总量中各应占多大的比例为宜,一直不明确[4].

四、完善和执行经济适用房政策的对策建议

（一）建立专门的管理机构,引入相关的问责机制.针对经济适用房建立专门的管理机构,积极探索经济适用房的开发与管理模式.对经济适用房的规划、建设、管理,成立专门的管理机构,负责全面执行经济适用房政策,此机构履行对经济适用房的规划、建设、销售、管理的职能,为了防止在经济适用房运作过程中出现腐败和寻租现象,引入相关的问责机制.

（二）控制成本,合理定价.根据实际情况合理定价,从源头上严格控制成本.根据国务院和建设部有关文件的规定,经济适用住房就是以中低收入家庭住房困难户为对象,具有社会保障性质,按国家建设标准建设的普通住宅.同时,强化审核制度,建立评审制度和反馈系统按照形成理论制定申报程序和评审办法,杜绝各地随意定价.

（三）明确界定经济适用房的购写对象.经济适用房的建设应当本着效率第一、兼顾公平的原则进行,那么就需要重新界定经济适用房的主体受益范围.重新界定后的受益群体应当以占本地区城镇家庭总数的20%-40%为受益范畴,而不是以城镇家庭的年收入的标准来划分受益面.所以,家庭收入线的划分是实施经济适用住房政策的一项重要基础工作,要求政府有关部门综合分析职工年平均收入、政府建筑面积控制标准、住房、家庭年收入与房价的比例等多项因素的基础上,科学确定,定期公布和修改.

(四)进一步完善与经济适用住房相关的政策法规.

当前我国经济适用住房相关政策法规不完善,不能明确指导经济适用住房的开发建设.而政策法规对经济适用住房政策的实施具有指导意义,因此,进一步完善我国经济适用住房政策,首先应当完善与经济适用住房相关的政策法规.

五、结语

众所周知,住房既是一种特殊物品,又是一种生活必需品,还是基本人权的重要组成部分.住房问题既是一个经济问题,又是一个社会问题,关系到社会稳定、政治安宁.总的说来,住房问题的解决至关重要.从当前中国的实际情况看,中低收入者占了城镇人口的绝大多数,在传统住房分配体制下,住房问题没有得到彻底解决,造成当前住房困难突出,这严重影响了社会主义优越性的发挥和“小康”生活的实现.为了解决人民群众的住房问题,我国政府对传统的住房分配体制进行了改革,并针对中低收入家庭的住房困难,制定、实行了经济适用住房政策.总之,经济适用住房政策是解决我国中低收入者住房问题的基本政策,不能简单地认为它只是现阶段针对我国特定消费水平所做出的过渡性政策选择,也不能简单地认为它不宜成为市场发展的主流.应当看到经济适用住房政策在较长时期内的作用,将这一政策作为我国现阶段的一项基本住房政策固定下来,并将它视作我国住房政策的中心与发展重点,坚持执行下去.可以说,只要中低收入居民存在,为解决这部分群体住房问题的经济适用住房政策,就应该坚持下去.