房地产开发过程中工程设计的重要性

【摘 要 】在当今这个竞争激烈的市场经济大潮中,如何求生存、求发展是摆在房地产开发企业面前的一个重要课题.在相同的开发环境中,除了开发适销对路的适应市场需求的产品外,最重要的是,尽可能地减少工程成本,降低产品市场,最大限度地提高企业的投资收益,这一点一直倍受众多房地产开发企业的热切关注,即为热点又是难点.如何降低工程成本,提高企业工程投资收益?有效地控制工程造价是关键,优秀的工程设计是有效控制工程造价的前提.

【关 键 词 】房地产；工程；造价

影响项目投资最大的阶段,是设计阶段.在初步设计阶段,影响项目投资的可能性为75%―95%；因为初设计阶段建筑物的结构形式、外观设计、平面布置及装修标准全部应确定,这些在建筑工程中占工程总造价75%-95%.在技术设计阶段,只是对工程设计的合理性、可行性进行确定,而这一部分对工程造价的影响只占工程总造价的35%-75%；在施工图设计阶段,影响项目投资的可能性为5%-35%.很显然,项目投资控制的关键在于施工前的投资决策和设计阶段.有资料分析,设计费一般只相当于建设工程全寿命费用的1%以下,但正是这小于1%的费用,对工程造价的影响度占75%.如果把控制工程造价的主要精力放在施工阶段,这样作尽管也有效果,但毕竟是“亡羊补牢”,事倍功半.要有效地控制工程造价,就要坚决把重点转到前期阶段上来,尤其是抓住设计这个关键,未雨绸缪,以取得事半功倍的效果.

另外,对于工程造价的控制要立足于事先控制,即主动控制,以尽可能地减少以至避免目标值与实际值的偏离.也就是说,工程造价控制,不仅要反映投资决策,反映设计、发包和施工,被动地控制工程造价,更要主动地影响投资决策,影响设计、发包和施工,主动地控制工程造价.

建安工程造价的有效控制,是以合理确定为基础,有效控制为核心.要做好此项工作应注意以下几个方面.

首先,要设置好各阶段工程造价的控制目标,使其成为一个有机联系的整体,各阶段目标相互制约、相互补充,前者控制后者,后者补充前者,共同组成工程造价控制的目标系统.目标设置既要有先进性又要有实现的可能性,目标水平不能太低,也不可太高,要能激发执行者的进取心和充分发挥其工作能力,否则工程造价控制将成为一纸空文.

其次,在工程造价全过程控制中,必须重点突出.工程造价的控制实际上是一个系统工程,涉及到方方面面.依据长期的工作经验和工程造价控制的有关原则和方法,着重从可操作性的角度进行一些分析.

影响建设项目投资的主要阶段是设计阶段,设计阶段是投资控制的关键环节,建设项目设计的节约是最大的节约,设计确定了工程造价,预算、结算只能计量而并不能改变工程造价.因此,建设单位的工程造价控制要以设计阶段为重点,这是有效控制建设项目投资的根本所在.一份好的设计方案,不仅要取得良好的社会效益,还应具有经济的合理性.目前地产都非常关注建设项目设计阶段,对方案反复进行比较优化,寻求设计方案的经济合理性,避免了以前把建安工程造价的主要精力放在施工阶段――审核施工图预算,或在编制合理工程标底和结算工程价款算细账上.这样作尽管也有效果,但必竟是丢了西瓜捡芝麻.要有效地控制建安成本,就要把工作重点放在建设前期阶段上来,尤其是要抓住设计这个阶段.对建安成本影响最大的设计阶段需从下面六个方面控制：

1.实行设计方案招投标制度.

在市场经济的今天,开发单位在委托设计时应大力引进竞争机制,加强管理工作.通过设计招投标来选择优秀的设计单位,从而保证设计的先进性、合理性、准确性,避免因设计质量问题出现的工程洽商.同时通过招投标还可能选择到优秀的设计方案,避免因建筑产品设计落后,影响销售,造成资金长期得不到回收,经济效益无法保证的事情发生.例如：某地产开发项目,在装修时为了节约设计费,没有进行设计招标,而是让这项工程装修的施工方进行设计,结果竣工后发现许多设计不合理,交用后改造不断,带来了很大的浪费.

2.实行限额设计.

项目设计的优劣将直接影响建设费用的多少和建设工期长短,同样也影响建设项目以后的使用价值和经济效益,对于一个建设项目,开发商要做到心中有数.而作为设计单位,在设计中凡是能进行定量分析的设计内容,均要通过计算,要用数据说话,充分考虑施工的可能性和经济性,在设计技术与经济分析上要改变设计完后再算账、功能决定造价的习惯作法.开发商应对设计方案提出限额设计要求,并为之创造外部条件.

3.开展价值工程的应用.

价值工程是用来分析产品功能和成本关系的,是力求以最低的产品寿命周期成本实现产品必要功能的一种管理方法.运用价值工程原理,在科学分析的基础上,对方案实行科学决策,选择技术上可行、经济上合理的建设方案.鼓励设计单位应用价值工程优化设计,提高基建投资的经济效益.同时对工程设计人员应加强培训学习,把实践中应用价值工程优化设计的实例不断地在继续教育中强化,提高设计人员的经济观念,提高设计人员的综合素质.

4.建立健全设计收费标准和设计奖罚制度.

改革设计质量好坏与设计人员无经济厉害关系的状况.将设计费的计取分为两部分.一部分为基本设计费, 同原设计费计取,另一部分为效益设计费,这部分费用应充分体现出激励机制,在保证工程安全和不降低工程功能的前提下,凡因设计质量好而降低造价的应根据降低的幅度大小计取不等的效益设计费,凡因设计错误、漏项等造成损失的,设计人员也要承担一定的经济损失责任,从设计费中按量扣减.从而调动设计人员的主动控制造价的积极性和全面提高设计工作的责任心,保证设计质量,有效降低成本.

5.加强图纸会审工作.

加强图纸会审,将工程变更的发生尽量控制在施工之前.在设计阶段,克服设计方案的不足或缺陷,所花费的代价最小,可取得的效果最好.地产在设计出图前,组织总工办、工程部、资产经营部,对图纸技术上的合理性、施工上的可行性、工程造价上的最经济性进行审核,从各个不同角度对设计图纸进行全面的审核管理工作,以求提高设计质量,避免因设计考虑不周或失误给施工带来洽商,造成经济损失.

6.加强洽商管理.

杜绝不合理的设计洽商.对确实必须发生的设计变更,我们采取的方法是,必须有副总经理以上的领导签字方可生效,同时分清洽商是那方的责任,及时进行经济处罚,做到心中有数.这样可以大大减少由于设计人员责任心不强所发生的洽商,给工程增加的成本.坚决杜绝施工单位利用设计洽商增加工程造价.

随着土地出让方式、拆迁方式的改变,土地成本越来越高,降低工程成本事在人为.加强投资控制,降低工程成本是开发企业的当务之急,必须抓紧抓好,才能使地产在当今激烈竞争的市场经济大潮中,激流勇进.