中小型房地产企业的融资

摘 要：房地产作为典型的资金密集型行业,往往导致房地产企业需要大量的资金,然而,与房地产投资相比,国内在房地产金融方面显得十分缓慢,房地产融资方式上也显得比较单一,这也在一定程度上限制了行业的发展,本文就新形势下房地产的融资方式创新进行了分析,对房地产融资具有一定的指导作用.

关 键 词：房地产融资创新新形势

融资,主要是指货币资金的融通,从狭义上而言,主要就是指企业在资金筹集中的行为,即企业按照自身的当前的今后的经营和发展,对资金需求上的预测和决策.广义的融资是指资金在持有者之间流动以余补缺的一种经济行为这是资金双向互动的过程包括资金的融入（资金的来源）和融出（资金的运用）.目前,我国中小型房地产企业中的传统融资方式已经出现了一些亟待解决的问题.

一、我国房地产的融资现状

(一)融资渠道单一

从目前的形势来看,我国的房地产企业在融资的方式上还是比较单一,银行信贷还是其主要的融资手段（超过七成房地产选择间接贷款融资）.从房地产金融的资金链主要还是由银行房地产信贷构成,在房地产的土地存储、土地交易和开发商开发与销售环节上,银行几乎都有接触,因此,商业信贷几乎介入了房地产行业的整个过程,同时也导致了房地产行业过度的依赖银行,这也将使商业银行吸收过多的市场和信用风险.

(二)受国家政策影响较大

由于房地产行业不但越来越影响到人民大众的民生问题,而且房地产的泡沫风险对国家的经融安全也构成了一定的危胁,国家对房地产的打压力度也在不断增加,从08年以来,国家频频出台了相关的政策,而作为融资渠道单一的房地产而言,无疑对政策的变化十分敏感,这对房地产行业的结构调整和可持续发展都非常不利.

(三)以债权融资为主,股权融资比例小,中小型地产企业在融资上非常困难

从目前的资料来看,我国房地产企业中,中小型企业还是占大多数的,规模小、实力弱、抵抗风险能力差,而且这些中小型企业在自身的建设和管理上都不太严格,对资金利用和信用的意识十分薄弱,缺乏科学合理的制度,这些都对企业自身的发展造成了极大的阻碍.

二、新形势下中小型房地产企业融资创新尝试

房地产投资信托基金是一种专门投资于房地产证券化的产业投资基金,该方式的一个主要特点是对企业股本金上的需求非常低且具有相对的流动新,可以通过REITS对额的股权进行随时的更改,也可以任意切割.TEITS募集的资金由抓门机构进行管理,这些基金可以对不同区域和项目进行组合投资,这有利于对投资风险的抵御.

就目前国内的房地产融资形式而言,往往一种融资方式很难满足房地产对资金密集的需求,更何况在我国很少有注册的信托公司.但是,信托作为一种十分灵活的融资手段,房地产企业可以考虑将信托和银行贷款结合在一起,形成一种组合的融资手段.这种新的融资手段要求信托、银行和房地产项目开发商签署一份合作协议,在这份达成的协议中,信托进行前期投资,银行给予后续贷款,这种方式不但规避了银行政策变化产生的风险,而且也充分发挥了信贷资源[3].信托融资具有权益融资的特点,所以在这种融资方式上不会增加企业的负债,是一种可操作非常高的融资手段.

这种融资手段把房地产企业的“股权”看作是项目产权交易中的交易对象.这种方式有点类似于股票市场的方式,交易规则也与股市场不多,注意的是这里交易的对象并不是房地产企业的股权而是其“项目股权”.直接的说,这种融资方式可以视房地产项目分成若干份,并将其进行交易,它是直接为项目本身创造平台,寻求资金.

(四)自由资金结合股权融资以及银行贷款

该模式也是传统的融资方式之一,即自由资金+股权融资+银行贷款的方式.其中自由资金所占比如超过三成,股权融资大概占到百分之二十五,剩余的约四成多为银行贷款.但是这种融资方式的效果并不好,成功率并不是很高,原因是一般的房地产项目公子不太会轻易让出控股地位,也不会心甘情愿地将利益让给别人.但是这种融资手段也并不是没有发挥作用的情况,大型企业的房地产项目公司收到集团公司的注册资金,或者房地产项目公子的自由资金份额大的足以保持其对公司的控制权时都可以使用这种方式.

三、融资方式的选择原则与影响因素

当企业遇到资金缺口的时候,可以利用多种形式进行融资.但是企业必须考虑自身的实际情况进行抉择,一般要从以下几个方面考虑：一是企业规模.小型房地产企业由于规模不大,其融资构成往往是个体或家庭家族,抵抗市场风险能力小,一般多采用私人借贷或者租聘融资方式.中型的房地产企业可以使用股票的方式进行融资,但是由于法律法规方面的限制,容易发行股票的只有大型企业,这些大企业可以自由选择融资的方式.二是要考虑融资的成本,不同的融资方式成本是不同的,中小型房产企业应该首先考虑向银行申请融资,如果未获得批准,可以考虑向非银行的金融机构进行融资.三是要考虑企业自身的发展阶段进行融资,中小型企业往往能够还是在成长阶段,一般是靠创办者个人的能力进行投资,只有获得好的业绩或者有了突破飞速发展的机会才考虑从商业银行或者其他方式进行融资.

四、我国房地产企业融资创新的意义

具体而言,我国的中小型房企还在发展阶段,对于该行业资金密集型的特点,这些放弃唯有积极探索,努力及时地调整发展战略,拓宽融资渠道,才能获得健康长久发展的条件.面对当前还是以单一融资的方式,中小型房企进行合理的融资可以促成企业更加理性化的发展,此外破除单一融资渠道,可以使商业银行本身提高抵抗风险的能力.在广泛的视野来看房产企业融资创新,可以使我国的多层投融资产品进一步发展,并促成我国的证券市场产品更加合理.因此房地产企业融资创新和房地产企业融资多元化是在国家宏观调控背景下的必然选择.