写字楼

通常来讲,在一个正常的房地产市场上,相近地段的商业地产项目要比住宅项目高出30%.以北京为例,据戴德梁行第二季度发布的报告,尽管北京市甲级写字楼销售环比降低0.82%,但每平方米仍达5.7万元,SOHO中国年报中也曾披露2011年结算的建筑面积（不含车位面积）平均售价约为每平方米5.67万元.而据有关数据,北京5、6月住宅销售均价约为2万元每平米.

尽管略有调整,但据第一太平戴维斯统计,第二季度北京写字楼整体空置率进一步跌至3.4%的历史新低,环比及同比分别下降0.6及2.5个百分点.相比住宅市场的初步回暖,写字楼租售市场则一直可以用“”来形容.

随着房地产调控的持续,资金出于避险和逐利的目的,选择大举进军商业地产,而北京写字楼租金近三年来的“稳涨”或许为这些资金找到了一个出口.“2012年上半年、2011年、2010年北京写字楼租金同比涨幅分别达到19.2%、44.2%、27.8%”第一太平戴维斯华北区研究部相关人士向《英才》记者描述.

一线城市空间阻塞

“北京新的写字楼较少.”北京万通时尚置业（万通集团旗下负责北京地区写字楼运营的子公司,以下简称万通时尚）总经理许良飞对《英才》记者说,他认为这是近期写字楼行情比较理想的主要原因.

万通在北京CBD区域,以及上海、杭州、天津都有新的写字楼项目,且均以持有为主,并“没有销售型的写字楼”.

据戴德梁行发布的数据,在今年第二季度有两个新项目入市,北京甲级写字楼市场新增可租赁空间10.44万平方米,使总存量达到约665.7万平方米.但报告中同时指出,新项目预租期表现良好,因而写字楼供应紧张压力并未缓解.

另一方面,戴德梁行华北区投资主管王宇涛表示,北京大型国有企业多,绝大多数都希望在核心地段拥有自己的独栋总部办公大楼,这些企业资金实力雄厚且对相对不敏感,购写后只有很小部分进入到公开市场进行租赁,而项目整体重新回到写卖市场的可能性几乎为零,这也是北京可供交易的优质写字楼物业越来越少的原因.

而在上海,由于其国际金融中心的定位,相当多的优质写字楼由外资私募地产基金持有.“通常对于写字楼的收购方式表现为三种,资产收购、股权收购以及境外资金股权收购.”王宇涛介绍说.

其中,境外机构大多属于机会型投资基金,其募集资金都是以外币形势存于境外账户且受到外汇管制和限制境外热钱进入国内房地产市场的政策约束,因此只能通过收购该境外特殊项目的公司,在境外完成交易来达到间接控制境内项目公司,进而收购和控制境内资产的目的.

办公室“突围”

截至二季度末,戴德梁行统计数据显示北京写字楼租金达到每月每平方米288.55元.在租金不断上涨,且新项目稀少的情况下,核心办公区域的吸引力面临下降的趋势.

原有租户为了寻求充足的租赁空间及相对较低的租金,开始向周边区域突围.上述报告中同时也指出,非核心商圈空置率较上季度降低了5.71个百分点至2.67%,平均租金则环比上涨了3.21%达到236.73元每月每平方米.

“租金涨了之后,自然就会有一部分公司承受不了租金从CBD出去到便宜的地方.”在描述这一现象时,许良飞判断,“并不是整体的趋势,转移只是租金上涨的原因.”也有业内人士透露,在核心区域扩租空间有限的情况下,承租企业会转移到非核心区域或者干脆选择次甲级或乙级写字楼.

尽管当下核心区域周边写字楼已开始走俏,但21世纪不动产商业地产总经理蔡宇翔则向《英才》记者表达了谨慎的态度：“写字楼还是要看地段的.像住宅是按整体居住水平,只要你交通到了就可以,而写字楼则比较‘扎堆’,如果一个写字楼相对来说远一点,不在集中的写字楼区域,投资价值相对不会很高.”

除非核心区域写字楼升温迹象明显外,也有业内人士提出了“郊区化办公”的概念.

美国的硅谷通常被认为是“郊区化办公”的典型模式,相比CBD的水泥森林,硅谷更像是花园小院,其建筑密度及容积率均较低.另外,CBD区域的拥挤、停车难以及运营成本高等因素也促使部分企业的办公楼向郊区转移.北京天安科创置业副总经理刘芷均表示：“未来十年商务花园会逐步替代很多CBD的办公模式.”

戴德梁行华北区商业部董事李赞同样认为,虽然核心办公区域仍然是多数企业向往的区域,但由于成本、交通等方面的压力,一些企业已经部分或全部迁址去配套日渐成熟、优惠政策有吸引力的周边区域,而CBD空置出来的面积则被金融、能源、医药及高端怎么写作业等占据.

二线城市“倒挂”出现拐点

相比于北京、上海等一线城市在写字楼的活跃,二线城市的写字楼市场则更多表现在发展潜力上.

王宇涛认为,目前不动产市场交易投资比较活跃的城市包括天津、大连、成都、重庆、苏州等地.“此类城市在发展进程上都呈现出同一个特点,即正在经历从以工业和制造业为主导的产业结构,向以怎么写作业为主导的产业结构的巨大转变,并且这种产业结构的转变升级速度越来越快.这对于商业不动产市场,尤其是写字楼市场的影响是不言而喻的.办公地点从厂房转变为写字楼,从业者由蓝领工人变成了白领工人.”他说.

显然,在这种背景下,一些主要二线城市的核心地段写字楼,特别是甲级写字楼的供应已远远不能满足市场的潜在需求.

业界认为广州、深圳正是由于全国范围内率先完成了产业结构的升级换代,由二线城市跃升为一线城市,目前二线城市也正在复制这种发展模式.体现在商业不动产市场上,表现之一就是商用写字楼与住宅“倒挂”这种异常现象的突然消失.

在很多二线城市,相近地段的住宅要高于商业项目.以苏州为例,在2005—2011年这段时间,写字楼市场一直处于商住倒挂的尴尬境地中.

据有关部门统计,作为二线城市,苏州2011年GDP总量已经接近深圳,但写字楼总面积显然与深圳不能同日而语.尽管前几年苏州在不断提升城市的产业结构,但一直没有质的变化,受到上海现代怎么写作业中心的影响,怎么写作业发展空间被挤压.

然而,自2011年下半年起,这一现象却开始悄悄发生变化,苏州写字楼市场的商住“倒挂”现象出现了拐点.

王宇涛认为这一转变的原因主要包括写字楼品质提升、城市格局变化、房地产调控政策、投资回报率的变化等原因.

而许良飞则认为,二线城市的投资回报并不能一概而论,更要关注其特殊性.与苏州相比,成都、重庆的写字楼市场无疑更加成熟.“一年多以前,位于成都和重庆核心商圈的写字楼租金可能只有每月70元每平方米,而在今天,这个接近翻了一番.如果是品质明显优于周边物业的国际甲级写字楼,还可以为投资者提供超过市场水平10%—15%的租金溢价.”王宇涛称.