北京房地产其影响因素的

摘 要：房地产尤其是住房是当前社会各界关注的焦点.本文以北京市房地产(主要以住宅)为研究对象,试图探讨在现阶段我国房地产市场环境下,哪些因素对北京市房地产产生影响.

关 键 词：房地产影响因素探讨

1.近年房地产趋势

多年来房价的高速上涨,已使城市中特别是北上广的普通白领对拥有自己的房产越来越感到可望而不可及,更不要说其他的下层民众.2010年4月以来,面对疯狂上涨的房价和巨大的社会舆论压力,终于开始实行被称为“史上最严厉的房地产调控政策”,从国十条到国五条,从上调房贷到限购、加息,从试点出台房产税到打击囤地和捂盘惜售,从抑制房产投机需求到加大保障房供给,这次房地产调控的力度之大、涉及面之广前所未有.房价的不断攀升,政府对房地产市场泡沫扩大的担心与日俱增,自然而然地有关房地产的的影响因素成了大家所关注的问题.

2.我国房地产主要影响因素

我国由于处于转型期间,房地产市场的真正发展时间还较短,影响住宅的主要因素和国外或其他地区有一定差异.根据我国学者近年的研究成果,现阶段我国住宅的影响因素主要是城市人口、国内生产总值、人均可支配收入、商品住宅销售面积、人均住房使用面积、恩格尔系数、住宅成本、住宅租金、住宅抵押贷款和心理预期.

3.北京市房地产影响因素分析

3.1经济及金融因素对北京房地产影响

3.1.1人均可支配收入对房产影响

从国民收入总量来看,如果检测定国民收入分配比例不变,在排除了通货膨胀因素以后,国民收入的增长与房地产业的发展一般呈正相关关系.因为,国民收入的增长既能反映在一般消费者购写力的增长上,也能反映在社会投资水平和可供投资的资源数量的增加上.在住宅支出占消费者收入比例不变的条件下,一般消费者购写力的增加同时表现为对房地产商品支出的增加.另一方面,社会总投资水平的增加也使得对工业房地产、办公楼宇等的需求增加,从而,国民收入总量的增加会促进房地产业发展.反之,在国民收入水平下降的情况下,撇开调节的时滞因素,消费者收入中用于住宅的支出相对量不变,而绝对量会呈下降趋势.一般可以认为,如果国民经济增长加快,房地产业增长会更快,反之,如果国民经济相对下降了,则房地产业下降速度会更快.

3.1.2投资水平对房地产的影响

实际投资水平特别是固定资产投资的增加,必然直接刺激房地产业的发展.

反之,投资水平的降低,特别是固定资产被控制时,房地产业的发展必然会受到很大的影响.可见,就社会总投资来说,社会总投资和房地产业规模成正相关关系(见表四).投资的部门结构与房地产业的相关程度越高,对房地产的刺激作用就越大,反之,相关程度越低,这种投资水平的增加或减少对房地产业规模的直接影响也就较小.

3.1.3消费水平对房地产的影响

一般而言,消费水平越高的国家对房地产商品等高价耐用产品的需求也会越大.反之,则会缩减.改革开放以来,北京经济飞速发展,居民收入持续稳定增长,消费水平不断提高.10年来北京市国民经济和人民生活增长较快,表现在人均国内生产总值快速增加、居民人均可支配收入和居民人均消费性支出不断提高.从收入需求弹性来看,在增加可支配收入的情况下,居住这项的弹性大于1,说明北京市市居民对住房需求量的增长率高于收入的增长率.这也是北京市近几年房地产逐年上涨的原因之一.

3.2社会因素对北京房地产的影响

3.2.1北京市人口因素与房地产关系分析

由于中国正处于城市化进程中,许多中小城市房价由于农村人口大量进城,人口也在持续攀升.虽然人口总量对房地产的影响不是必然的,但是它对房地产市场形成了潜在的支持力,当众多的人口具备相当的购写力和购写时,需求就会旺盛.而城市基础设施建设水平和产业结构的高度等不仅决定了城市房地产的品质(拥有较好基础设施的城市和小区本身就是房地产品质的一部分,较高产业结构的城市区域一般来说环境质量也会较好),而且也影响着购写和购写力.

由图表的数据我们可以知道,北京近十年来人口数量急剧增加,外来人口也不断攀升.北京作为国家首都,基础设施及产业结构比较完善,影响了人们对住房的购写.这也是造成北京房价较高的原因之一.

3.3住房制度改革对北京房地产的影响

住房制度改革是推动房地产业发展的根本性力量,没有住房制度改革,就不存在房地产市场.它主要是通过以下三个方面来影响房地产市场的发展的.

3.3.1从制度上保证房地产市场体系建立的必要条件

切断单位建房、分房的旧渠道,停止住房实物福利分配,居民只能从市场上购写或租赁所需的住房,从而保证了市场体系的需求要素.

3.3.2从居民住房观念和消费能力上强化需求的有效性

住房制度改革内容之一的公积金制度的建立,有利于政策性抵押贷款的建立,提高职工购、建住房的能力和对住房消费能力的心理预期.同时,通过舆论的引导和宣传,转变了居民的住房观念,刺激了需求.

3.3.3从配套制度上为房地产市场的完善创造条件

住房制度改革的每一步,也是住房金融制度改革或创新的重要一步.通过完善住房抵押贷款、开发建设贷款、产权抵押登记、住房贷款保险等制度,为房地产市场的完善创造了条件.