房地产成本控制

摘 要：房地产商获得经营利润除了从销售收入中获得,而且还可以从降低成本、实现成本控制的途径取得.而设计阶段和施工阶段这两个阶段的成本控制是房产企业减少整个项目的成本费用,实现项目利润及收益的最大化的关键.

关 键 词：房地产成本控制构成阶段

随着社会主义市场经济的发展,房地产产业得到前所未有的发展,面对激烈的市场竞争,房地产公司开始纷纷寻找如何合理、有效地实现房地产项目开发成本的控制与管理的途径,使利润得到最大化.作为一个系统控制过程,房地产项目可以分为投资决策阶段、设计阶段、项目发包阶段和实施阶段,其中设计阶段和施工阶段是房地产开发项目成本控制的二个关键阶段.而怎样实现成本有效的控制,取得开源节流,需要我们进一步分析和研究.

一、房地产成本的构成

房地产开发成本是指为生产和销售房地产开发产品而在一定阶段内形成的各种费用.其基本构成主要包括基础设施费、建筑安装工程费、前期工程费、管理费、公共配套设施费、土地使用出让金及拆迁安置补偿费、贷款利息、税费以及其他费用.

1.基础设施费,包括建筑区内道路、照明、绿化、供水、供电、通讯、环卫、排污等支出.

2.建筑安装费,包括建造商品房发生的装饰工程费用、安装工程费、土建工程费等.及房屋周围的建筑小品、围墙、水池、绿化等附属工程.

3.前期工程费,主要指房屋开发的设计费用、环境影响评价、市场调查、可行性研究、地质勘查、土地开发等费用.

4.管理费,是指房地产开发商的人员的差旅费、工资及福利费、办公费等为组织和管理房地产开发经营活动所产生的所有费用.

5.公共配套设施费,指建筑区内的公共配套设施不能有偿转让而发生的支出.

6.土地使用出让金以及拆迁安置补偿费,是指拆迁人依法对被拆除房屋及其附属物的所有人和使用人给予的补偿和国家作为土地所有者向开发商收取的一定年限的土地使用费用.

二、房地产成本控制阶段

由于房地产项目的投资运作成本的数额巨大,地产商从项目的建议书到项目的竣工验收的每一阶段成本控制都很重视,所以每一步的运作都希望控制好成本.在房地产公司中,按建设阶段对成本进行控制基本上分以下三个阶段：

1.设计阶段成本控制

由于设计方面的专业性比较强,绝大部分开发商在设计阶段成本的控制都比较弱,因为开发商的管理人员的的设计水平和实际经验有限,要对设计进行较好的控制,就需要有较高设计水平和具有实际工作经验的设计人员,一般在开发商中这样的管理人员比较少,只能依靠设计人员自己去控制,导致对设计阶段成本的控制几乎无能为力.

限额设计是目前在设计阶段比较流行的做法.所谓限额设计,就是初步设计控制按照批准的投资估算,施工图设计控制按照批准的初步设计总概算,设计控制按分配的投资限额,在保证达到使用功能的前提下,保证总投资额不被突破,对技术设计和施工图设计的不合理变更进行严格控制.由于目前设计评价缺少一套行之有效的办法,所以对限额设计评价也就缺少一套成熟的切实可行的方法.在限额设计实行时,有两种情况：一是完全失控,二是投资额确实控制了,在成本控制在预算范围内产生的产品档次或性价比不高.其原因主要是：由于施工方案或合同的考虑不足,造成许多签证或索赔的发生；由于设计中错误、漏项,造成大量的修改；或者由于变更了设计备材料等,最后需要增加许多投资,从而造成成本的增加.

2.招标阶段成本控制

各个房地产公司都很重视施工之前的招标阶段,各公司的做法都大同小异.招投标分为经济标和技术标.经济标主要是报价,分为分部分项工程报价、总价、清单式报价及工料分析.技术标主要是反映企业的信誉度、管理水平、等级、施工方案或材料设备等的情况.目前房地产公司一般根据市场上的承包商或材料商的情况邀请部分企业来投标,大多采用的是非公开式招标,然而部分房地产商更关心经济标,在谈判过程中,通过更改报价,以最价低者得标.

3.施工阶段成本控制

各房地产公司对施工阶段的成本控制也都非常重视,如果在这个阶段控制不好,会使最后的工程结算价高于合同价.因此各房地产公司都会花大力控制这一阶段成本,使结算价与原合同价都一般控制在10%左右,而有些政府工程,合同价与结算价有时超过100%.各房地产公司基本上都有一套自己的比较成熟的办法来进行施工阶段的成本控制,一般有以下几个环节：

（1）严格控制工程签证.在施工前应减少签证的次数与费用、减少返工修改费用、认真审图,及时变更找出设计问题.还应避免工程中的签证重复计费,分清是否是必须另外签证的还是合同内包干的.

（2）严格控制设计变更.所以设计施工图中,由于各设计院水平的差异、设计人员水平的差别及一些主观客观方面的变更,或多或少的会有些设计失误或不完善的地方,所以,在施工中,尽量控制设计变更的发生,因为要完全避免没有设计变更是不现实的,所以不要等施工完后才发现需要修改,而是应该把变更控制在施工之前.

（3）减少索赔的发生.由于房地产开发项目参与的施工单位、材料商较多、而且工期较长,参与的部门与人数较多,如果每一项工序每一工种协调不好,就会对别的工种或下一道工序产生影响,再加上自然灾害及天气等原因,索赔就会发生.作为房地产管理人员尤其是现场管理人员,应及时处理好各工种交叉作业,协调好各有关单位或部门的工作,减少窝工、返工等现象.

（4）认真审核结算资料.认真审核结算资料及工程量是否正确,审核取费等是否正确、所套用的定额子目是否正确、审核是否合同或定额规定的等等.

三、结语

总之,房地产的是影响社会经济的一个关键因素,而房地产成本是决定房地产的重要影响因素.因此,控制房地产的开发成本也就是控制房地产的,对国家经济保持健康和可持续发展具有现实的意义.