拆迁中违章建筑处理策略难点

摘 要：“拆迁”是当今城区规划建筑过程中一个非常棘手的难题,特别是拆迁赔偿的问题更是千丝万缕.在法律界和实物界,对违章建筑划分了不同的范围.因此,在违章建筑的处理过程中,我们要具体问题具体分析,不能搞“一刀切”,加以全部否定.文章将从违章建筑的法律定义、财产权利等方面,对违章建筑的处理加以分析.

关 键 词：拆迁赔偿；违章建筑；城区规划

中图分类号：D922文献标识码：A文章编号：1674-1723（2013）01-0030-02

现阶段的中国,正处在一个变革时期.传统的社会格局正在被打破,向现代社会发展.在这一过程中,各种纠纷和矛盾不断呈现出来,影响社会的稳定和发展.我国已经步入高风险时期,我国的社会发展面临着很多安全隐患,但是相应的保证社会安全的工作还没有做到位,因而,这些安全隐患的危害将会更大.最近几年来,城区建设不断升温,由于违章建筑拆迁引起的矛盾和冲突也逐渐增多,暴力拆迁、一拆致富等问题越来越多.违章建筑拆迁过程中出现的各种问题越来越多的引起人们的关注.由于拆迁手段和拆迁赔偿等问题的达不成一致,政府和被拆迁人之间的矛盾和冲突不断升温,成为影响社会社会发展的一股非常不和谐的因素.在拆迁过程中,政府和社会的经济损失也在逐渐增加.

一、违章建筑的所有权分析

从法律概念上来说,违章建筑可以分为狭义和广义两种.广义上的违章建筑,主要指的是违反法律条文建成的建筑物,这也是通常人们所说的违法建筑的意义.狭义的违章建筑,主要指的是在城市建设规划中,没有获得工程建造规划许可证,或者不符合工程建设规划许可证的许可内容,对城市建设造成一定不良影响的建筑.这主要有下面几类：没有申请或者是申请没有通过,没有得到建设规划许可证而擅自建造的建筑物；虽然取得了建筑规划许可证,但是建造的建筑物,和规划许可证上规定的内容不符；建造的建筑物,和规划许可证上允许建造的建筑物性质不一致；未经许可,把临时建筑物建造成永久建筑.

尽管在法律意义上,违法建筑不符合法律规定.在法律层面上,违章建筑当事人不具有建筑物所有权,不能享有产权人享有的法律保护.不过,违章建筑,具有法律层面上的物权效力,也就是说,在违章建筑不拆迁之前,建筑物当事人享有法律层面的物权权利.这种物权一般指的是下面四种权利：

(一)占有权

占有指的是一种事实存在,并不是指权利,主要说明的是人对建筑物的掌控和支配状态.占有可以因为所有者拥有所有权、他物权以及另外权利而发生,或者一些没有权利支持的行为甚至单纯事情的发生.违章建筑当事人,虽然不能在法律上取得所有权,不过建筑物当事人在事实上具有管领力.可以构成事实上的占有.这种事实上占有的状态受法律保护.

(二)使用权

占有的目的不是为了把物品归为自己所有,而是要把建筑物根据物品的性质和用处加以使用,实现物品的使用价值.违章建筑当事人建造建筑物的目的主要是为了使用.对于建筑物,建造者可以自己留用,也可以让他人使用.不过这种构建在违章建筑上的使用权是临时的.这种临时使用权,在违章建筑拆除之后,就宣告失效.

(三)收益权

基于违章建筑当事人对违章建筑拥有上述两种权利,所以当事人有权具有收益权.这种收益权不但包括本人使用建筑物取得收益,而且包括出租等其他方式取得收益.

(四)处分权

从法律层面上来说,违章建筑当事人不具有法律建筑所有权,当然也不具有处分权.不过,在实际处理过程中,违章建筑当事人不但具有对建筑材料的处分权,在很多时候还存在违章建筑私下交易的事实发生.所以,在特殊时期,违章建筑当事人拥有对建筑的处分权.

二、违章建筑的处理

(一)法律依据

在《城乡规划法》法规第64条明确规定：没有获得建筑工程建设规划许可证以及和建筑工程建设规划许可证许可内容不符的建筑,由县一级或者以上地方人民政府城乡建设规划主管部门责成停止建造；检测如可以使用一些改正措施对建筑规划加以改正,就责令改正,并且给予工程总价5%～10%的罚款；没有办法使用措施加以改正的,规定拆除期限,不能拆掉的,把实物没收或者没收违法收入,并且给予建筑总价10%以下的罚款.在《土地管理法》中第77条规定：农村村民没有获得批准或者使用非法手段取得批准,不按法律规定使用土地,在土地上建造建筑,由县一级人民政府土地管理部门勒令拆除非法建筑,退还非法使用的土地.《城市房屋拆迁管理条例》中第22条文中明确限定：在拆迁过程中,拆除对象是违章建筑和过期临时建筑,政府不给补偿；拆除对象是期限内的临时建筑,政府作出适当赔偿.由国务院批准发布的《关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》（国办发明电[2003]42号）鲜明指出：“各地政府部门,要积极做好房屋拆迁方面的问题,实际解决房屋拆迁过程中遗留的问题.那些由于历史原因造成手续不全的拆迁对象,要根据一定法律条文补全手续.”

(二)违章建筑处理的难点

因为不同的违章建筑,建造过程和时间不同,性质就不一样.所以,在拆迁时,一般使用“先认定,后赔偿”的原则.违章建筑性质的认定是行政规划主管部门的职责,行政主管部门要开出一定的证明.鉴于违章建筑性质复杂,主管部门要具体情况具体分析.

1.难以确定被拆迁人.在拆迁过程中,对房屋所有权人,也就是房屋被拆迁人的确定,由于违章建筑性质特殊――其一般没有建筑手续或者手续欠缺,存在着一定的困难.在现实生活中,由于房地产的持续高涨并且供需不平衡,因此,违章建筑势必会出现私下交易,这种交易在进行的时候必须以归属明确为前提.既然这类房屋交易的事实确实存在,就要确实面对这类房屋的产权归属问题.这是城市建设规划部门和拆迁人在拆迁过程中,必须要面对的问题.

2.难以确定补偿标准.一是房屋建造的时间不好认定.现在房屋建造的时期可以分为三个阶段：新中国成立以前；新中国成立以后,《城市规划法》公布之前；《城市规划法》公布之后.由于房屋建造的时间跨度太大,房屋产权认定资料相对缺乏,对房屋产权的认定工作造成不少困难,因此,赔偿标准非常不好确定.二是房屋使用目的不好确定.房屋的使用目的是确定赔偿标准的关键因素.房屋使用价值不一样,房屋所有者从房屋上的收益不一样,赔偿的标准也就不一样.标准的赔偿标准,以商业用房最高,住宅房第二,工业用房赔偿标准最低.因此,对房屋使用目的的认定,会直接影响赔偿标准的确定.这也是产生拆迁纠纷的主要因素.

三、违章建筑处理策略

(一)尊重历史、实事求是

这是治理全部违章建筑纠纷的基本原则,是合适处理因为历史原因产生违章建筑的前提.因为,违章建筑应该归于不动产,其本质也就从根本上确定了物权的权利人.根据“谁出资谁受益”的原则,明确被拆迁人.与此同时,也必须明确判定房屋的使用目的,以此为标准确定房屋的赔偿标准.

(二)公开、公平、公正

这是处理好违章建筑纠纷的重点.因为违章建筑牵涉的面比较大、政策性比较强,所以,在解决违章建筑纠纷的时候,过程一定要公开透明,做到公平、公正,对待拆迁人的时候,一定要保证不偏私,平等对待.鉴于违章建筑没有在政府部门登记,没有法律上的权益.所以,城市规划部门一定要把认定结果加以公示,在公示期间没有人提出异议,才可以根据认定的赔偿标准进行赔偿.

(三)合理补偿、充分保护被拆迁人利益

在现在的社会格局中,违章建筑的收益已经成为很多家庭生活的主要经济来源,成为他们生活的根本保证.因此,在确定违章建筑赔偿标准的时候,拆迁管理部门要宽严相济,面对不同的情况,确定不同的赔偿标准,保证被拆迁人基本的生活需求和切身利益.

在现在的拆迁过程中,存在很多只重视经济发展,而忽视人民生活基本保证的现象,存在很多的蛮横拆迁、暴力拆迁的问题,造成政府部门和被拆迁人之间关系紧张.因此,在拆迁管理过程中,我们要注意经济和人民生活福利兼顾的原则,对拆迁过程进行管理.

[2]王小莉.违章建筑写卖合同法律问题初探[J].黑龙江省政法干部管理学院学报,2007,（5）.

[3]刘宗胜,乔旭升.论违章建筑损害赔偿[J].学术交流,2006,（3）.