试析我国房地产金融风险

【文章摘 要】

随着社会经济的不断发展,房地产也随之兴起.房地产作为一个高风险的产业,面临着很大的金融风险问题.下面我们就从房地产金融风险的形成原因入手,结合房地产金融发展的实际情况,找到解决房地产金融风险的有效措施.

【关 键 词】

房地产金融；面临的风险；现状；解决措施

0引言

随着我国经济的不断发展,房地产金融面临的风险也越来越大.所以我们要加强对这个问题的关注度.有效的预防房地产金融风险,不但是房地产和房地产金融持续发展的动力,还是整个金融业和国民经济顺利发展的关键.就我国现在的房地产开发状况和实际的经营情况来看,很多风险问题并没有完全的暴露出来,但是其中很多现象已经向人们证明房地产金融风险存在于我们的日常生活中.所以,更加需要人们加强对房地产和金融业的关注度.

1我国房地产金融风险的实际情况

近段时间,我国的经济状况得到了迅猛的发展,城市化进程不断加快,因此对房地产的需求也在不断的增加,这样就促使隐藏在我国房地产金融背后的风险问题不断暴露出来,总体来说,可以把我国房地产金融风险分为以下几种类型：

1.1政策和法律问题

现在,我国房地产金融中存在很大的政策风险和法律风险,比如该产业的不断变化、房地产业或是给房地产业所提供帮助的金融机构存在管理方面的问题、国家以及当地的政府或是相应的金融机构所制定的法律法规和政策等因素,都会给房地产金融造成重大的影响.而且,一些工程规划制度、土地出让制度以及土地供应制度等制度中都存在很多不科学的地方,这对我国房地产金融的发展有着重要的影响.制度和法律法规的缺失使得我国房地产金融风险问题层出不穷.当然有关政策的缺失也会给金融机构带来威胁.比如,我国有的房地产企业在购写土地时,出现违规行为,而且这些土地的取得也不是通过公开招标的形式得到的,只是通过和政府、企业签订相应的合同,然后向银行进行贷款.所以,在土地获取这个方面就存在很大的法律风险问题.

1.2市场问题

因为我国对房地产的投资力度不断加大,使得房价快速增长,远远的超过了人们所能接受的范围,这样人们增加了对市场的依赖程度,而且,空置面积也逐渐扩大,资金难以回收,使得房地产金融出现危机.随着经济的发展,我国房地产的投资数量也在大幅度的增长,房价也在迅速的上涨,但是与此同时也出现了大量闲置的商品房.随着房地产的攀升,使很多房产的市场价值高于房产的自身价值,从而出现泡沫现象.如果泡沫消失,进行抵押的房地产也会随之而贬值,出现严重的缩水情况,从而损害银行的利益.这个问题最突出的表现是在2008年,所以部分地方出现了消费者采取观望的态度,开发商降低的形势.而且,我国的房地产市场还出现了外资大量进入的情况,因为外资的目的时间较短,检测如以后的市场出现动荡或是外资认为人民币没有实际的升值空间,就会把资金转换成人民币,退出中国市场,这样就给我国的银行带来了巨大的威胁.[1]

1.3信用问题

因为我国土地储备制度的不健全,使得固体储备贷款方面存在很大的风险问题.首先是我国的土地大部分为政府部门所有,各级政府财政收入的主要源泉就是把这些土地通过拍卖来获得利润,所以地方政府在出让土地的时候,一般比较高,这样也就推动了房地产的增长.对于土地的开发和融资的需要是十分迫切的,还款主要依赖于土地出让金.银行在给土地整理储备中心发放贷款的时候,没有采取有效的保护措施.现在主要使用的是政府担保和土地使用权质押两种担保方法,但是这两种担保方式自身存在很大的信用风险.还有,在房地产市场运行的过程中,因为土地的不断变化、房地产企业商品房出售困难、资金出现问题以及经营状况不良、出现亏损甚至破产的情况,使得无力偿还贷款等情况,都会造成信用风险问题.而且,在个人住房贷款的相关业务中,我国人民银行所设立的个人信用评价机制还不够健全,只有经过已经注册的信用记录情况,来对个人信用状况进行评定和审查,而且个人收入不是完全公开和个人征税机制的不健全,银行在给个人进行贷款的时候,对个人的资金和信用情况难以进行准确的判断,其中的不确定和不稳定因素较多,还是存在一定的风险问题.

1.4操作问题

因为我国现在的银行制度还有很多不全面和不完善的地方,所以在开展金融业务的时候,银行信贷部门和个人信贷在进行操作的时候,容易出现风险问题.其中最为明显的表现就是：首先是商业银行没有准确有效的把控市场,缺少对国家宏观经济政策的了解,对房地产的产业信息、状况等资料了解不到位,使得很多房地产市场和房地产企业在对项目的判断方面不完善,从而严重的影响了银行对于市场机制和风险的把握.然后是商业银行在风险管理方面存在漏洞,没有科学有效的监管机制,不能对风险进行及时的防控和辨识.尤其是个人住房贷款,因为个人诚信系统不健全,商业银行没有有效的方法来对借款人的信息进行调查.最后就是有的房地产企业对自有资金比例管理进行规避,从而增加了银行信贷操作的难度.[2]

2预防房地产金融风险的解决措施

2.1拓展房地产融资道路

因为我国房地产企业的资金主要依靠银行的贷款,所以我国需要及时的建立多元化房地产融资机构,主要的解决措施有以下几个：第一着重建立和发展住房抵押二级市场,试行住房抵押贷款证券化.采取住房贷款证券化的措施,不但能够有效的扩大商业银行的融资范围,而且还可以让整个资本市场和房地产金融市场进行有效的融合,从而加强银行资金的流动,使得银行开展住房贷款业务的成本大大的减少.第二就是大力发展房地产基金、房地产信托,从而有效稳定的开展住房公积金贷款,并且在预防风险的前提下,通过把外资引入国内房地产市场等方法来拓展房地产融资渠道.房地产的融资渠道应该趋向多元化,并且这个趋势将是现在甚至是以后的主要发展方向,在融资制度上进行不断的创新,从而有效的预防银行的风险问题.2.2强化银行内部监控

强化对银行的内部监控,从而有效的改变金融企业在金融治理方面的问题,从而加快对股份制的改造,不断的完善内部控制机制,从而有效的改正银行出现的不良资产比例较高、风险较大等问题,从而建立更加完善的房地产金融风险预防制度.第一,商业银行要建立一系列的房地产市场预测体系,以及相应的分析和监控体系,对于世界各地的房地产市场变化情况要进行及时的了解,对于房地产行业的周期变化情况要进行深入的研究,制定出和房地产政策相融合的房地产贷款信息,从而有效的预测市场的发展状况,进行及时的预防.第二,商业银行要设立一套比较健全和完备的营销、审核、贷款和授信管理评价体系,避免有的借款人利用银行贷款资金进行投机套利或是私自滥用等情况的发生.而且,还要不断的强化银行信贷人员的专业素养,让这些工作人员都能拥有良好的职业道德意识,从而有效的避免信贷风险的发生.第三,要从国际的整体发展形势入手,从人均的收入支配情况、汇率、利率和空置率等方面着手,建立完备的房地产风险防范体系,从而预防房地产金融风险问题的发生.[3]

2.3设立完备的信用评级体系

不同等级的借款人给予不同的贷款条件.这个制度可以把个人借款的就业情况、收入情况和财产的变化情况等信息有一个整体的了解,也便于对个人的信用情况进行一个系统的评定,也利于金融机构对贷款的风险、贷款风险的类型进行有效的预测,还能够有效的预防可能发生的违规行为,使得借款人按照合同履行责任.而且,我国银行还要建立保险制度,从而建立完善的抵押保险制度和政策性担保制度.这样的制度不但使得商业银行在抵押贷业务的时候更加的规范和标准,有效的预防盲目房贷的情况,从而有效的帮助商业银行来预防道德风险、房地产市场周期波动风险和信用风险.

2.4强化国家的宏观调控和指导

我国政府要不断的加强房地产宏观调控的科学性和合理性,不断的完善体系,加强调控能力,预防房地产泡沫,促进房地产的健康有序发展.我国还要建立完善的房地产市场信息系统,强化房地产市场统计工作,建立有效的房地产市场预警体系.政府要全面准确的掌握有关房地产发展方面的数据资料,并且把这些数据和资料进行深入的分析,从而能够更好的掌握市场的运行状况,强化房地产市场的监管能力,以便及时的了解我国房地产市场的运行状况,并且对房地产投资和消费进行正确的指导.政府还要引导土地所有人提高对土地的使用效率,减少土地的过分投资,还要建设出科学合理的房地产税制.例如支持和鼓励人们积极的开发土地、刺激土地供给的土地闲置征税等.[4]

3总结

房地产金融风险自身就比较复杂,对它还需要进行更加深入的了解和认识,更加需要实践的检验.随着社会的发展,对我国的房地产金融风险进行有效的预防和防控是十分必要的,关键是要遭到房地产金融风险出现的原因,然后建立起适合我国现在社会经济发展和房地产的实际情况的房地产金融体系,以便房地产金融的发展能够更上一层楼,从而保证我国房地产行业的持续稳定的发展.

【参考文献】

[1]谭晓红.我国房地产波动与金融风险研究[J].西南财经大学,2012（04）

[2]姜洪涛.我国房地产金融风险防范问题研究[J].云南大学,2010（05）

[3]张霖森.我国房地产金融风险的形成机理与实证分析[J].西南民族大学,2011（04）

[4]赵文清,钱周信,贾慧敏.我国房地产金融风险分析及防范研究[J].技术经济,2012（04）