房地产经纪和估价行业的共同出路

一年多来,本专栏一直都在关注房地产经纪行业.这一期的专栏想先从房地产估价说起.

房地产估价和房地产经纪都是房地产市场的产物,如果没有房地产市场,没有房地产交易,也不会有对房地产估价和经纪怎么写作的需求.中国在改革开放之后直到明确要建立市场经济制度,首先得到发展的是房地产估价行业,相比之下,房地产经纪行业的发展大约要晚10年左右,以致有些大型房地产顾问公司也是从做估价入行然后再开展房地产经纪业务的.

本专栏最近几个月都在讨论房地产经纪行业在当前市场低迷状况下面临的困境.房地产经纪面临的主要问题是受市场波动影响太大,房地产估价行业虽然也同样受市场波动影响,但在中国,房地产估价行业面临的问题比房地产经纪行业还要更深层次一些.

房地产估价行业在中国所面临的最大问题是缺乏核心竞争力,而这种核心竞争力的缺乏主要来自核心产品与客户需求的错配：估价行业的核心产品是对房地产价值的专业判断,但本应对房地产价值判断有需求的客户（例如银行）,却并不真正需要这样的专业判断,这导致估价公司为银行做的估价报告往往沦为一种形式,而并非具有决定性的参考价值.不仅如此,由于缺乏核心竞争力,房地产估价行业还成了银行的下游产业,要靠银行的“恩赐”,以至于银行以咨询怎么写作费的形式从估价公司分成已成了行业惯例.

相比房地产估价成为银行的下游产业而言,房地产经纪行业在市场兴旺的时候往往能成为银行的上游产业,因为房地产经纪能够为银行带来二手房贷业务.房地产经纪能够直接接触到二手房写家,在所谓“渠道为王”的今天,房地产经纪伸展到城市各个角落的渠道,使这个行业成了银行竞相示好的对象.

当然,这一切都是在房贷供应大于需求的情况下.一旦银根收紧,房贷难求,银行对房地产经纪行业的需求就大幅下降了.所以,在市场低迷的时候,房地产经纪行业和房地产估价行业的日子是同样难过的.

穷则思变,山穷水尽之时,行业才有了寻求变革的动力.颇有意味的是,近来房地产经纪和房地产估价行业的变革之举都是从市场数据入手的.

据笔者所知,最近已有来自全国各地（东南西北各个方位都有）的8家一级房地产估价公司组成了一个联合体,以市场数据为主要经营目标和经营对象,合作的方式是利用各自在当地的优势收集当地的房地产市场数据,然后整合以后提供给银行等客户.

作为掌握第一手市场成交数据的房地产经纪公司,当然在数据收集方面更有着得天独厚的优势,因此有些大型房地产经纪公司已经明确提出要把市场数据业务作为一项重要的业务分拆出来,着力经营.

从某种意义上说,房地产估价公司和房地产经纪公司在本质上都属于信息供应商,笔者过去在分析房地产经纪行业的特性时就说过：房地产经纪人的核心产品就是信息,当然这里所说的信息首先是业主和客户的写卖（或者租赁）意愿信息,然后才是市场信息.

作为专业的房地产教学和研究者,笔者和其他同行一样,一直困扰于中国房地产数据的缺乏.现在我们需要由估价或者经纪公司成立的数据公司来搜集数据信息,在国外一般都会由政府直接公开发布,而我们的政府信息公开工作还有很长的路要走.

不过,即使是政府的信息公开了,数据分析工作仍然可以成为一项有重要价值的工作―――这些公开的数据信息还可以作进一步的挖掘,从中提炼出更专业、更细分、更深入的信息,提供给不同需求的用户.

最后,对数据的综合利用,最终会走向房地产综合怎么写作商,这实际上也是国际大型房地产顾问公司走过的路,在这些公司里,估价、经纪、咨询业务已经被整合在同一个大型公司里面了.