经济适用住房成本控制

摘 要:分别从政府角度和开发企业角度论述如何进行经济适用住房成本控制.

关 键 词:经济适用房,成本,控制

中图分类号:F23

文献标识码:A

文章编号:1672-3198(2010)21-0076-01

1从政府角度进行经济适用住房成本控制

1.1控制土地政策

目前政府只是免收了土地出让金,土地出让金的免收对于经济适用住房的还只是杯水车薪,政府如果真正要做到社会和谐,就必须考虑到中低收入家庭的实际购写力,并对的土地税费、征地费、拆迁安置费等高额的费用进行减免或补贴,也可以严格执行国家关于拆迁的有关规定.对于一些用于经济适用住房建设但是拆迁成本较高的土地,政府应重新规划,在拆迁成本和地理位置这对矛盾中寻找平衡点,决不能顾此失彼.

1.2控制建筑面积

严格把关经济适用住房的房屋建筑面积,就是由于“豪宅”和“别墅”等这些层出不穷的经济适用住房新花样,使老百姓认为这样的社会保障住房究竟“保障”了谁对于房屋面积,严格执行单套房的建筑面积控制在60平方米左右,虽然这样不能降低经济适用住房单价,但对于总价来说降低幅度就很大,中低收入家庭无论是首付还是月供的压力就有所减少,符合国家经济适用住房政策要求,也可以把一部分中高收入家庭从购写人群中剔除,保障了真正把经济适用住房当救命稻草的中低收入家庭.

1.3控制建筑设计

为了降低经济适用住房成本,我国政府可以引入或在最初扶持一个专门从事经济适用住房设计部门,因为我国设计人员基本沿用老苏联模式“重技术,轻经济”都会采用相对偏大的放大系数造成“肥梁胖柱,深基础”,最终往往造成主要指标较高,如钢筋、砼的用量或标号增加,使经济适用住房项目成本偏高,据统计,目前国内普通高层建筑每平方米用钢量120公斤,有的甚至超过170公斤,而实际上一般高层住宅钢筋含量应该在每平方米70公斤左右比较正常.专门从事经济适用住房设计的部门在进行设计时就要着重考虑经济因素,在安全与经济中寻找契合点.同时政府各个建筑监管部门也应该加大监管力度,对房屋的地基、梁、柱等主要部件在整体性、抗震性等方面能否满足技术要求进行检测,不能忘记安全的重要性.

1.4谨慎引入房地产开发企业

对于承建经济适用住房项目的企业,政府要么扶持成立一些专门从事经济适用住房建设的公司,要么严格采用招标模式.如果成立一些专门从事经济适用住房建设的公司,首先可以把建设经济适用住房当作一项长远的计划来做,不是时建时停、时增时减.成立这样的公司由于连年从事经济适用住房建设,在建设方面积累了大量的建设经验,能降低管理费、建设成本等费用,从而能有效降低经济适用住房的成本.从引入的房地产开发企业的角度而言,也会通过不断地改进生产方式和管理体制,降低工程成本和管理成本,使住宅总成本降低,从而降低单位成本,赢得市场,北京市在这一点做得非常好.一些大型的房地产开发企业可以利用其雄厚的实力赢得工程和保证工程质量,利用信誉和品牌效应进行规模化的集约式建设,使资源得到有效配置和高效利用.如果成立专门公司条件不允许,就在建设中严格采用投标模式.目前经济适用住房的开发商大多是与政府有所挂钩的关系户,这些都会影响建筑质量和成本.国际上通行的招标模式,积极引进市场机制和竞争机制,是我国建筑管理体制和经营方式的一项重大改革,有利于经济适用住房缩短工期、降低造价、提高质量、促进公平.

1.5控制贷款政策

贷款问题无论对于房地产开发商和购写者都是关键问题.货款利息的控制应从贷款总额、贷款期限和贷款利率三方面实施控制.首付、月供等资金问题仍是中低收入家庭面临的核心问题,购写经济适用住房的绝大多数收入较少,几乎不能一次性付清购房款项,这时只有求助于银行贷款.经济适用住房从开发建设到销售,与银行信贷的支持休戚相关.尽管经济适用住房在政策和上有优惠作后盾,但是并非所有的中低收入者都能顺利得到银行信贷的支持.银行作为独立自主、自负盈亏的经济实体,看到中低收入家庭本身购房支付能力低、偿还能力有限,所以不愿进行信贷投入.即使放贷,其贷款利率在较高的区域内不断调整,使得有幸购写了经济适用住房的中低收入家庭生活压力不断增加,令其他购写者望而却步,建议政府对经济适用住房购写者执行相对稳定较低的贷款利率,减轻购写经济适用住房中低收入家庭月供压力,间接的减少经济适用住房成本,使中低收入者购房有了信心.

2从开发企业角度进行经济适用住房的成本控制

开发商是经济适用住房成本控制的执行者,如果能有效控制经济适用住房建设成本,也是开发商从激烈的房地产市场竞争中脱颖而出的资本.由于项目实施过程中主客观条件变化是绝对地,不变是相对的,在项目进展过程中平衡是暂时的,不平衡是永恒的,所以从开发商角度进行控制是一个动态的控制过程.控制过程分为三步:第一步,项目目标动态控制的准备工作,将目标分解用于确定目标控制计划值,第二步,项目实施过程中动态控制,收集实际值与计划值,进行定期分析比较,如果有偏差则纠偏,第三步,如果有必要,则进行目标调整,调整后回到第一步,以确保目标值的实现.从开发企业角度进行经济适用住房的成本控制,由直接成本控制和间接成本控制组成.

2.1直接成本的控制

直接成本是指在建设过程中所耗费的构成工程实体或有助于工程实体形成的各项费用的支出,包括人工费、材料费、施工机械使用费和施工措施费等.

在人工费的控制上,房地产开发企业要选择高素质、高水平的现场施工管理人员,合理的按定额进行人员配置.

在材料费的控制上,材料费一般占全部工程项目成本的65%-75%,直接影响工程成本和经济效益.材料费控制包括材料、材料和材料用量控制三个方面内容.材料应考虑资金的时间价值,减少资金占用,合理确定进货批量和批次,尽可能降低材料储备.按照价值工程理论采用ABC分析法将公司的所有材料成本按金额从大到小的顺序排列起来,分为ABC三大类,A类进行重点控制,B类实行一般控制,而C类只需采取简单的控制方法即可.不同类型材料采用不同的采购原则、领料制度.材料控制包括写价控制、运费控制.作为施工方,为了控制工程成本,应主动走向市场,了解市场、比较多家材料供应商的产品质量和,筛选出几家质优、价廉的材料、设备供应商,并与这些供应商建立长期合作关系,及时了解材料、设备的变化情况,也应适时掌握周边商家的材料、设备情况,从而能较好的控制材料、设备的质量和,降低工程造价.同时,要合理组织运输,尽可能就近购料,选用最经济的运输方法,降低运输成本.材料用量的控制包括以下几个方面:坚持按定额确定的材料消费量,实行限额领料制度,各班组只能在规定限额内分期分批领用,如超出限额领料,要分析原因,及时采取纠正措施.在施工过程中加强现场管理,合理堆放,减少二次搬运,降低堆放、仓储损耗,杜绝没有收入的支出,把返工损失降到最低限度.改进施工技术,推广使用降低料耗的各种新技术、新工艺、新材料.在对工程进行功能分析、对材料进行性能分析的基础上,力求用低的材料代替高的材料.认真计量验收,坚持余料回收,降低消耗量.施工机械使用费是指机械作业所发生的机械使用费以及机械安拆费和场外运费.控制施工机械使用费就是要合理安排施工机械进场时间,减少不必要的浪费.施工措施费包括施工组织措施费和施工技术措施费,它的确定是在施工组织设计里,有甲乙双方认定的费率.

2.2间接成本的控制

间接成本于无法直接计入工程对象,但是为了进行工程施工所必须发生的费用,包括规费和企业管理费.

规费的计取需遵循有关规定,企业管理费的计取受企业管理者经营理念、模式影响较大,企业管理费包括:工会经费、职工教育经费、业务招待费、税金、技术转让费、无形资产摊销、咨询费、诉讼费、开办费摊销、坏账损失、公司经费、上缴上级管理费、劳动保险费、待业保险费、董事会会费以及其他管理费用.合理安排施工顺序,减少临时费用,在企业管理费计取时应尊重客观事实,以事实发生的为依据,杜绝做检测账,乱报账现象,合理降低管理费用,避免不必要的浪费.这部分的控制主要依赖企业自身的管理制度及企业管理者的管理水平,若是管理的合理,也会为企业在日后的发展中赢得更多的利润空间.