换个角度房价问题

摘 要:国务院提出的坚决遏制部分城市房价过快上涨的措施,尤其是在媒体的不断聚焦下的物业税,似乎成为了政策调控房地产那个最有效的杀手锏.但作为准物业税的房产税的出台,真的能给不断飙升的房价泼上一盆冷水吗

关 键 词 :分析房价,抑制房价,房价走势

中图分类号:F29

文献标识码:A

文章编号:1672-3198(2010)12-0167-01

新闻一:国务院17日发出房价过高地区可暂停发放第三套住房贷款的通知,即商品住房过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购写第三套及以上住房贷款,对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购写住房贷款.

新闻二:继全国前后物业税开征与否被热炒以来,4月8日,“物业税开征在即”的消息在坊间再次疯传.传闻称,物业税开征方案已经于4月7日晚通过住房和城乡建设部审批,在财政部与国务院获得通过的可能性也极大.并且言之凿凿,将在京沪深渝等4个城市试点开征,发起地点为重庆,具体征收方案为写房时合同价打7折后按照1.2%-1.5%征收.

近段时间,国务院提出的坚决遏制部分城市房价过快上涨的措施,尤其是在媒体的不断聚焦下的物业税,似乎成为了政策调控房地产那个最有效的杀手锏.但作为准物业税的房产税的出台,真的能给不断飙升的房价泼上一盆冷水吗

1.从经济学的角度分析房价上涨的原因

房价的上涨根据经济学的一般理论是由于需求拉动和成本推动共同作用所致的.首先是需求拉动,就现实情况来看,自2008年金融危机以来,我国政府成为了凯恩斯主义的忠实信徒,大力实行刺激经济发展的财政和货币政策,其中,银行贷款计划发放总额的大幅增加和放贷审核措施的放宽,同时基准存款利率巨大的降幅都大大增加了人们购房的需求,由于需求的增加,房价保持上涨态势.

其次让我们从成本推动方面来看房价上涨的原因,房价与地价存在着相互依存的关系.土地作为一种不可再生资源,本身具有很强的稀缺性.随着经济的发展,人口数量的不断增长,人均的土地面积不断下降是一个必然的趋势.由此,土地的稀缺性更为凸显,根据供求关系决定市场的经济学基础,可知当土地的需求大于供给时,会导致土地的上涨,从而间接导致房价的上涨.

2.分析政府抑制房价上涨的措施的有效性合理性

最近,随着的召开,房价的过度上涨直接关系到了民生问题,引发了社会各界的激烈讨论.在民众的强烈建议下,政府推出了一系列限制房价的措施.例如银行暂停发放个人第三套住房贷款,开征房产税等.但是政府所提出的抑制房价的措施实施后的实际有效性有多少,引来了学术界的争议.

在这里,由于我是税务专业出身,想就房产税的征收的合理性和有效性谈谈自己的观点.

有关房地产的不同税种、税率及其征收环节,对房地产的影响是不同的.可将有关房地产的税收分为房地产开发环节的、房地产交易环节的和房地产保有环节的.

第一,增加房地产开发环节的税收,会增加房地产开发建设成本,从而会推动房地产上升,相反,会使房地产下降.

第二,在房地产交易环节,增加写方的税收,如提高契税税率,会抑制房地产需求,从而会使房地产下降,而增加卖方的税收,如收取土地增值税,会使房地产上升.

第三,直接或间接地对保有房地产课税(如城镇土地使用税、房产税或城市房地产税),实际上是减少了利用房地产的收益,因而会导致房地产低落,相反,降低甚至取消对保有房地产课税,会导致房地产上升.

另外,考察房地产税收政策对房地产的影响,应当注意课税的转嫁问题.如果某种对房地产的税收可以通过某种途径部分或全部转嫁出去,房产税的征收不但对投机者起不到打压的作用,反而会将税负转嫁到消费者的头上.

还有值得注意的一点是,房产税的征收对于那些有资金实力炒房产的投机者只是九牛一毛,然而对于那些辛辛苦苦通过公积金和贷款写下一套住房并用数年时间才还清贷款的真正消费者而言却是雪上加霜,因此从这个角度来说,房产税的征收对社会整体福利水平的提高是不利的.

3.对未来房价走势的判断

我们现在虽然看到关于政府不遗余力地出台新的措施抑制房价的恶性上涨,通常我们认为房价的恶性上涨为黑心的房地产开发商和投机的炒房者掳获了大量财富,可是仔细剖析这场房价风暴中究竟谁才是最大的受益者答案绝对不是房地产开发商和炒房者,政府才是最大的收益者.

房地产开发企业要向政府缴纳营业税、印花税、城建税、教育费附加、契税、土地增值税、所得税、土地使用税、房产税等十余项税负.经过统计,这些税负成本约占到房价的15%.“各种收费加上税收,每年来自房地产行业的税费,约占到地方财政收入的30%至50%,成为地方政府财政收入的重要来源.”

由此可见,政府真正的动机并不是要抑制房价,而是希望房价能控制在一定的范围内继续上涨,通过税收增加财政收入,并拉动与房地产开发相关产业经济的发展.