新会计准则对房地产企业税收筹划的影响

摘 要 ： 我国实施的新会计准则中关于存货计价方法、投资性房地产、固定资产计量等方面的规定,使房地产企业的税收筹划工作受到了一定程度的影响.立足于我国房地产企业税收筹划存在的问题,消除新企业会计准则对房地产企业负面影响,是新形势下房地产企业健康发展的要求.

Abstract： Provision about inventory valuation method, investment real estate and fixed assets in the new accounting standards of China affects the tax planning work of the real estate business to a certain extent. Based on problems in real estate business tax planning in China, it is the requirement for the healthy development of real estate business under the new situation to eliminate the negative impact of the new accounting standards for the real estate business.

关 键 词 ： 新会计准则；房地产企业；税收筹划；影响

Key words： new accounting standards；real estate business；tax planning；impact

中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2014）11-0201-03

0 引言

针对我国企业频繁出现会计舞弊的现状,为了不断提高企业会计信息质量,加强企业会计控制,财政部于2006年2月发布了新会计准则,其中包含了38项具体的会计准则,并于2007年1月1日正式实施.新会计准则的实施,使得我国会计体系建设走上了新的道路.当前,新会计准则已经实施5年有余,其不仅仅对企业经营战略、财务报告、会计控制产生了深远影响,对于企业税收以及税收筹划也产生了深远影响.立足于新会计准则的基本内容,分析在新会计准则的背景之下,我国房地产企业税收筹划可能受到的影响,这对于我国房地产企业采取正确的应对方案具有重要的现实意义.

1.我国房地产企业税收筹划的现状及存在的问题

1.1 我国房地产企业税收筹划的现状 作为市场经济发展的必然产物,税收筹划顺应了我国经济改革与发展的要求,虽然与国外相比,我国企业税收筹划工作起步较晚,但我国也在经济不断的发展过程中,为房地产企业进行税收筹划创造了一系列条件.依托这些有利条件,我国房地产企业税收筹划亦取得了一系列成就.概括来讲,我国房地产税收筹划工作取得的成绩主要包括两方面,一方面,房地产企业财务会计核算逐渐规范化,这使得其具备税收筹划的前提条件；另一方面,由于房地产企业经营过程中涉税资金较多,这决定了其自身有着开展税收筹划的强烈愿望与要求.与一般企业相比,房地产企业具有经营对象的不可移动性、业务形态的怎么写作性、经营活动的资金和人才密集性等方面的特点.房地产企业之所以要进行税收筹划,这与其自身的涉税特点密切相关.当前我国房地产企业税收筹划可以分为三大类型,一是企业所得税的筹划；二是土地增值税的筹划；三是营业税的筹划.而当前我国房地产企业也将税收筹划的重点放在了这三类税种的筹划之上,采取的税收筹划方法主要有组织形式选择法、税收优惠筹划法、递延纳税筹划法以及临界点筹划法四种.

1.2 我国房地产企业税收筹划存在的问题

1.2.1 房地产企业税收筹划方法不正确 当前很多房地产企业在税收筹划之时,没有树立正确的税收筹划观念,采取了不正确的税收筹划方法,只是简单地将税负高低作为税收筹划的要素,而忽略税收筹划的其他要素,这在本质是没有树立正确的税收筹划观念.一方面,有些房地产企业将税收筹划和偷税、漏税混淆,将税收筹划误认为是偷税、漏税的方式之一,进而采取了不法的方式进行税收筹划.另一方面,有些房地产企业只是较为单一地从年度税负最低的角度进行税收筹划方案设计,而忽略本年度税收筹划方案对其他年度的影响,最终使得企业的总税负不但没有降低,而且还有所增加.

1.2.2 财务核算不规范 当前房地产企业财务核算存在不规范的问题,严重阻碍着房地产企业进行税收筹划,其财务核算不规范主要表现在以下几个方面：一是建账不规范.有些房地产企业当前会计科目设置没有严格按照国家规定进行设置,使得会计核算程序不规范,存在一定的漏洞,这难以为企业进行税收筹划提供支撑.二是有些房地产企业在财务管理中对于国家会计制度执行不严格,房地产企业的当期收入不能及时确认,使得税收申报总是往后拖延.比如,对当期收取的商品房定金,不做预收账款处理,存在一定的违规现象.三是管理不规范.还有的房地产企业没有及时向客户出示商品房预收款的收据,将预收款挂在企业内部往来的账面上,将全部款项收齐之后,才开具专门的房地产专用,这使得公司在进行税收申报时,也面临着一定的困难.

2.新会计准则对房地产企业税收筹划的影响

2.1 新会计准则 在新会计准则实施之后,与房地产企业税收筹划密切相关的内容主要有三个方面：一是关于存货计价方法的规定；二是关于投资性房地产的规定；三是关于固定资产计量的规定.

2.1.1 关于存货计价方法的规定 《企业会计准则第1号――存货》中取消了原有的存货发出计价的后进先出法,开始转向加权平均法和先进先出法转变,此种计价方法的转变,将对房地产企业的毛利造成一定程度的波动.不仅如此,在我国当前通货膨胀的市场背景之下,原有的后进先出方法可以减免或抵扣一定的税收,而改变此种计价方法之后,如果房地产企业没有采取正确的应对方法,必然会造成一定的税负增加.由于房地产企业与其他行业的企业相比,具有建设周期长的特点,一旦取消或限制存货后进先出的计价方法,将直接影响着房地产企业的当期损益,进而对于房地产企业税金和利润空间都会有所影响. 2.1.2 关于投资性房地产的规定 《企业会计准则第3号――投资性房地产》是新会计准则增加的一项规定,投资性房地产是指为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产,包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物.①从该新准则可以看出,对于房地产企业的会计准则,我国采取了严格的计量属性规定.因此,如果没有真实而准确的证据表明公允价值能够持续可靠的取得,那么在对投资性房地产进行计量的过程中,仍然不能采用公允价值进行计量,而只能采用历史成本的计量方法.此条新会计准则规定,采用公允价值计量的投资性房地产,不能再进行摊销或计提折旧,这项规定将造成房地产企业税负的增加.②

2.1.3 关于固定资产计量的规定 《企业会计准则第4号――固定资产》中对固定资产的计量作出了规定,固定资产是企业资产的重要组成部分,房地产企业的大多数资产都是固定资产,房产的结构和管理水平都将直接影响着房地产企业的竞争力.③因此,此条新会计准则对房地产企业也有重要影响.新会计准则中的固定资产的折旧方法、折旧年限,都直接影响着房地产企业的涉税状况.

2.2 新会计准则对房地产企业税收筹划的影响

2.2.1 新会计准则扩展了房地产企业税收筹划的空间 从新会计准则的规定来看,房地产企业税收筹划空间在以下几个方面得到一定程度的扩展.一是利用公允价值进行税收筹划.从新会计准则的内容可以看出,其中对于公允价值的计量模式有较多的规定,这对于房地产企业负债和资产计量来讲,会有较大的影响,使得房地产企业在折旧、摊销以及成本等损益的计算发生相应的变化.④因此,房地产企业必须合理利用公允价值来进行税收筹划.二是利用会计政策进行税收筹划.新会计准则为房地产企业提供了固定资产折旧方法、存货计价方法等多种会计政策,而房地产企业选择的会计政策不同,那么所能取得的税收筹划效果也将有较大区别,由此而面临的税负也会有所差别.充分利用会计政策,房地产企业可以达到节税之目的.三是新业务的税收筹划.新会计准则中提出了一些新的业务,比如企业年金、投资性房地产,特别是投资性房地产准则的提出,这为房地产企业带来的新的业务范围,但目前并未完全明确此类准则的税务处理,属于空白领域,这必然也涉及到较多的税收筹划空间.

2.2.2 会计准则的变化引起房地产企业税收筹划的变化 与原来的会计准则相比,新会计准则针对很多会计事项进行了修改,此次修改意味着房地产企业不能再继续沿用原来的会计方法,在新会计准则背景之下,房地产企业将面临着更为严格的资产减值损失的确认和计量准则,针对投资性房地产的会计处理限制,新会计准则比旧会计准则限制也较多.这些变化将引起房地产企业的损益变化,也必然引起税收筹划的操作手段和方式的变化.概括来讲,新会计准则背景之下,我国房地产企业在业务核算和损益方面都将发生一定的变化,而这些变化也将直接影响着我国房地产企业纳税额度的计算.与此同时,收益的增加也将引起房地产企业税收的增加.

3.消除新企业会计准则对房地产企业负面影响的措施

3.1 加强对销售收入的税收筹划 对于房地产企业来说,不动产销售是其主要的收入来源,而新的会计准则中对于企业销售收入规定了较为严格的确认要求,因此,房地产企业需采取积极的措施应对此点,以避免负面影响.从房地产的销售情况分析,房地产企业在销售过程中要求客户一次性付清房款具有很大的难度,因此,采取分期付款往往成为房地产销售的重要策略.基于此,为了遵循新会计准则中的严格收入确认原则,房地产企业应积极按照与客户合同约定的收款时间分次确认收入,结转相应的成本,以达到延迟收入确认时间,并由此而获得延迟纳税.同理,对于房地产企业的预售房款的会计处理,也应该按照此种方式.如此以来,不仅仅可以在一定程度上缓解房地产企业开发过程中的资金紧张问题,同时也可以延缓纳税时间,且没有违反新会计准则的规定.

3.2 加强预售房款的税收筹划 在房地产企业经营的过程中,为了化解资金不足的问题,房地产企业也常常使用预收房款的销售收入形式.依据我国税法和相关会计准则的规定,如果房地产企业采取预收房款的方式销售房地产,那么在向客户收取预收款的当天就会产生相应的营业税纳税义务.但与之不同的是,房地产企业收到与之有业务往来单位的归还借款时,当天却不会发生营业税的纳税义务.因此,房地产企业可以充分利用此点,针对预收的房款,房地产企业可以与顾客商量或签订相关协议,将预收款在账上处理为相关单位的垫付款.由此,房地产企业就可以有效地推迟营业税纳税义务的确认时间,从而获得税款资金的时间价值.

3.3 《投资性房地产》准则下房地产企业的税收筹划

要正确应对《投资性房地产》准则的规定来看,房地产企业只要控制好房地产增值额,就能在很大程度上消除《投资性房地产》准则对纳税额的影响.因此,房地产企业可以通过调整商品房销售和扣除项目金额的方式,来进行税收筹划.具体来讲,有以下几种方法：①确定合理的商品房售价,在售价处于纳税禁区之时,可以采取一定的降价方式,以摆脱纳税禁区,如此可以减少不必要的税收支出；②可以采取方法提高扣除项目的金额,与降低商品房售价意义一样,此种方法的目的也在于摆脱纳税禁区,但在增加具体扣除项目之时,应注意不能违反我国税法的基本规定.

4.结语

我国房地产行业发展潜力较为巨大,然而,在复杂的国内外经济环境之下,我国房地产企业的发展也面临着巨大的挑战.因此,房地产企业只有不断降低税收成本和费用,提高竞争力,才能在不确定的经济环境中占有一席之地.站在税收筹划基本方法的角度,会计是房地产企业开展税收筹划的基础,税收筹划体现了房地产企业应对涉税风险的能力.由此,新企业会计准则的出台对我国房地产企业的税收筹划产生了重大的影响.房地产企业只有顺势而为,积极研究各项新会计准则,才能在税收筹划中做出正确的方案选择.

注释：

①财政部关于印发《企业会计准则第3号――投资性房地产》具体准则的通知,2006年2月15日 财会[2006]3号.

②汤青慧,于水,朱珊.房地产税制改革研究综述[J].经济与管理,2006年01期第65-68页.

③刘琼琼.房地产行业税收筹划问题探究[J].技术与市场,2009年01期第68页.

④庄粉荣.房地产企业财税筹划实务[M].中国经济出版社,2011年版,第330页.