不能让地价封杀房价下跌空间

房地产市场再度成为“”热议的焦点领域.客观地讲,公众都希望开发商能够主动降价让利于民,但是开发商现实的降价“困境”也的确值得我们去更加理性地深思.

全国政协委员许家印给我们算了一笔账：影响房地产成本的包括五大因素,即建筑成本、房企管理成本、土地成本、各类税费和企业利润.而我国房价之所以被抬高,与后三大因素不断飙升直接相关.目前这三项成本占房屋交易的80%以上,其中土地成本已占到房价的三成左右,各种税费占到三到四成,企业利润也远远超过了5%的世界平均比例.如果这三项成本继续增加,无疑房价还会有上涨的冲动.

账不算不清,理不辩不明.徐委员告诉了我们房价表象背后的问题,而正是这一问题成为了我们奢望当下房价大幅下跌的制度性制约.以一般房地产市场运行的规律讲,目前上市交易的房产项目在两三年前开始启动运作,而彼时的房地产市场正处于“鼎盛”时期.与之相对应,开发商获得土地的成本也处于历史峰值,所付出的税费也处于历史高位.也就是说,对应房价的三大助涨因素而言,只有企业利润是可以削减的.近期,已经有很多开发商开始喊亏损卖房,尽管其中不乏噱头炒作和欲博得政策庇护之嫌,但是仅就新开楼盘的成本状况而言,开发商自身所能够承受的让利空间的确并不算大.

剥茧抽丝,让我们来看看开发商拒绝房价下跌的底气何在.从第一个地基桩子打下去开始,开发商就不是一个人在战斗,他们的战略盟友还有银行和地方财政利益.总体看,开发商自有资金一般只占到总项目资金的三分之一,另外的三分之二几乎全部来自于银行的信贷资金和土地抵押贷款等.由此,面对房地产市场的调整预期,有开发商就提出了所谓“银行先死论”,以绑定“金融安全”议题阻碍进一步房价下跌.此外,地方政府在房地产市场中的推动作用更是影响房价下调空间的关键.

全国政协委员厉以宁在“”上也把房价问题直指地价,认为如果地价下降了,房价跟着就下降了.关于地价助推房价甚至是决定房价趋势的事实,某开发商的自述故事讲得最为清楚.该开发商拟圈地盖房,地方官员先给他算了一笔账；目前该地块在售房价5000元/平方米,两年后房产项目上市,预计房价至少也达6500元/平方米.以此房价再来倒推并折算,开发商拿地价可平摊提高750/元平方米.而如果开发商担心卖不到这个,用地方官员的话说“只能说开发商自己笨”.由此,开发商和地方财政在预期房价继续上涨的算碰上,去平分了所谓房价增值利润.但问题是,房价能一直上涨吗?

地方政府之所以会成为开发商的盟友,其背后是与地方财政分配体制的不合理.地方政府承担了70%的事务性开支,但是却只享受30%左右的税收分配,土地出让金等预算外收入就成为弥补财政缺口的必然选择.房价越高,这笔收入就越大,这才是房地产市场问题的根源所在.可见,让地方政府利益与房地产市场脱钩,是实现房价正常起伏的基础,为此,或者改革税收分配结构,实现财政分配由财政向地方财政倾斜；或者是完善地方政府的财力来源,实现财权与事权的对等.但前者拘泥于政府总揽宏观调控大局的现状,短期内实现体制性突破的概率并不大,而后者伴随着地方政府债券在全国人大获批,显示出相关改革推进的曙光.充裕的地方财政来源才能够使房价问题回归市场本位,以更低的开发税费成本抑制房价畸形高企,为市场竞争实现的理性回归提供空间,才能够达到财政利益让利于民的最终政策效果.

地价不应该制约房价的理性下调,斩断开发商与地方政府间的利益纽带将有利于房价的理性回归.当下相对低迷的房地产市场,意味着地方财政与房地产出现了暂时脱钩,这反而为深层次财政体制改革提供了良好的契机.