房地产波动经济因素总结

摘 要 ：房地产业是国民经济的基础产业,而其波动受到多方面因素的影响.本文主要是对影响房地产波动的经济因素进行了分析,并简要地提出了房价控制的措施.

关 键 词 ：房价 地价 经济

1.影响房地产变动的主要经济因素

1.1供求关系因素

在房地产业中,生产周期长和资金规模大是房地产商品最为明显的特点,因此在某段时间内和某些特定的区域中,就可能会出现产品相对过剩或短缺这种现象,也就使得房地产业的呈现出波动的形式.由于房地产业具有不动产性、资产属性和资本附加性,使得房地产业不会随着使用价值的消耗和消失而减少或转移了房地产商品的价值,具有较长的价值使用年限,且随着投入的增加,其价值也会跟着增长.同时,这三种特殊的属性使得房地产商品的供求与关系的表现更加明显,有时甚至会使其发生扭曲,从而导致的波动更加剧烈和明显.

1.1.1需求因素对房地产波动的影响

在房地产业中,界内人士普遍认为在短周期内,房地产缺乏弹性,因此对房地产波动产生影响的主要因素为市场需求因素.从城市住宅业未来的发展角度看,对房地产波动造成影响的原因主要有三个方面：①城市的大规模拆迁而造成的需求迫切；②城市外来人员对房子的购写需要和当地居民对住房环境改变的需要；③城市的土地出让,使得土地的大幅度上升,从而带动了房地产的变动.虽说地价上涨和房地产供给结构的变动是影响房价上涨的直接原因,但归咎到底,影响房价上涨的深层次原因为消费者的预期发生改变,因此,有学者认为：造成房价上涨的重要原因包括人均可支配收入、投资成本和预期这三个方面.业界人士在对房价上涨原因进行分析时,都比较关心市场供需对变动的影响,房地产可以看做是一种投资品,而投资需求的大量存在极易对房地产需求造成较大的波动,随着时间的推移,波动幅度会发生变动,从而导致了房地产供求关系的不稳定.

1.1.2供给因素对房地产波动的影响

房地产与土地之间的关系作为业内人士争议的焦点问题,许多学者认为土地出让方式的变动在一定程度上推动了地价的上涨,但那也仅仅是市场低价的释放而已,并非是影响房价的决定因素.研究房价与地价的基本关系可以看出,两者间都起到了相互影响的作用.地价的下滑和上升,势必造成房价的下降和上升,而从长远的角度看,房价的走势也在一定程度上影响了土地的走势.另外,地价对房价的影响程度会随着土地级别的下降而逐步下降,同样的道理,某特定区域范围内的房价的不断上涨也会对该区域内的地价的上涨起到推动的作用,这两者间存在着的这种相互影响的关系及相互制约的关系,也就表现为市场供给关系对房地产的影响.

1.2经济基础面因素

房地产是经济面的一个敏感指标,通过对房地产的分析,其原因主要是因为房地产与经济面存在着正相关的关系,当房地产出现下行波动时,那就意味着经济基本面的状况出现了恶化,相反的,则表示经济基本面的态势良好.另外,经济面与房地产也存在着相互的作用.房价的下行或上行波动不仅仅是反映出经济面好坏状况而已,同时在一定程度上会对经济面造成影响.当房价的波动对两者之间的平衡关系造成了影响,那么为了维持这种平衡,经济面则应做出相应的调整,也就势必会对当前的经济状况造成影响.

1.3城市化进度因素

随着我国经济的发展和人口的不断增加,城市化得到了较为快速的发展,通过对这一现象的分析,城市化进程已逐步成为房地产业繁荣增长的原动力,并且成为目前我国房价快速上涨的一个合理的“说辞”.随着我国城市化进程的推进与发展,在极大程度上也使房价呈现出向上波动状态,其主要原因是因为在对城市土地进行开发和利用的同时也使得城市土地的价值得到了提升,另外,由于城市的积聚效应,使得房产价值和附加价值得到了增加.城市化本身孕含着与之相反的态势,即在形成积聚的同时也在不断地形成分散.城市化进程存在着边际成本,检测如城市的积聚所产生的成本超过了其所带来的经济效益,那么就会使得城市化进程的速度逐步下降直至自然停止.所以当城市化快速发展或发生停滞时,房价必然会出现上行或下行的波动.

1.4经济周期因素

社会经济周期是一种客观存在的主体,通过对其分析,可以发现该周期是一个增长、繁荣、衰退、萧条直至再重复的链式循环模型,且处于一个不断运行的状态.而房地产行业是中国经济的主要组成部分,自然也存在着经济周期,在忽略了连带效应和时滞效应的时候,其波动规律与经济周期的变动是一致的.由于当前中国经济周期性表现得不是明显,因而对周期的研究就显得极为困难.且我国房地产业正处于成长的阶段,房地产业的规模正在持续的扩大,也就无法体现出实际应有的波动状况.但是,通过对经济研究方法和房地产指数研究体系的分析研究,并将房地产业规模的影响排除之后,通过对实际情况的分析,已经可以证明经济周期对于房地产的影响性.

1.5经济全球化因素

伴随着全球化的加速发展,国际金融市场规模也在不断地扩大,跨国资金的快速全球性流动,使得各国的资产也在剧烈的波动.世界宏观经济正处于短周期低速增长的阶段,过度增长所带来的后果已经逐步地显露出来.各国经济发展政策的调整是不难看出的,这种调整会对房地产波动造成影响,如果处理不当就会造成不能承受的后果出现,使得经济处于持续性的经济疲软阶段,而这又进一步恶化了房地产波动.

2.政府对房地产波动的控管对策及改进措施

2.1政府对房地产波动的调控

（1）政府对国民经济波动的整体调控宏观调控政策应与整个国民经济的宏观政策相一致,并服从国家的经济政策.当国民经济不能承受房地产业的发展时,房地产业会给其他行业带来巨大压力,为了使宏观经济的持续健康发展,就要采取宏观调控措施改变房地产业中的不良因素.

（2）政府调控因供求失衡而形成的房地产经济波动在房地产业中,供需不平衡是普遍的.因此,实际上为了减少这种供需不平衡的状况才对房地产市场进行宏观调控,单凭市场经济的调节能力往往会使房地产陷入经济危机致使房地产业元气大伤,为了避免这种状况出现使得房地产业能够正常运转,这时根据矛盾的不同采取不同的调控方针.

（3）政府调控因宏观政策变化而形成的房地产经济波动即使会对房地产经济造成影响,政府仍然应该坚持执行正确的宏观经济政策,因为正确的宏观经济政策保障了房地产业长远、健康的发展.同时政府应该采取措施制止不当和失控状态的宏观经济政策对于不当的或失控状态下的宏观经济政策.政府应保持房地产业宏观政策的稳定,尽量避免重大经济决策的变化,这样会对房地产企业制订长期发展战略,减少企业决策的盲目性、短期性和投机性产生有利影响.

2.2政府调控的主要措施

（1）政府应对行政审批环节进行简化,降低市场交易成本政府对房地产开发项目严格而繁琐的监管不符合市场经济发展规律.市场可以检验审批中的大部分环节,政府要做的是在开发前审查房地产开发企业的资质和信誉,并且在建设中和建筑完成后进行标准规范的质量验收.另外,还要对每一个必须进行的审批环节所需的具体时间进行严格规定,对超过期限的情况可提出申诉索取赔偿.

（2）改进或变更双轨制土地转让市场大量存在双轨制,导致这一问题的根源并未最终解决,某种商品在市场上只要存在两种,运用各种方式找到政策漏洞的人就会出现.政府在全国范围内取消协议出让土地的方式,才能将公平公正公开的环境赋予市场.

（3）政府对税收政策进行改进,降低居民住房交易税费,对于各中小企业在信贷方面的支持也不断加大.第一,按照新制定的《企业所得税法》来实施,对于个人房地产的税收制度持赞同态度；第二,改革税费并实施结构性减税的措施.通过减退税或是抵免税的方法,达到减轻居民税和企业税的目的,以推进企业的投资力度,以及刺激居民的消费力度,最终使得房地产市场能朝向稳定健康的方向持续发展.