违法建筑租赁合同的效力问题

摘 要：对于违法建筑租赁合同是否有效,我国合同法和相关解释有明确规定,然而该问题在学术界一直存在争议,并且对房屋租赁市场的发展有着较大的影响.本文通过讨论违法建筑租赁合同的效力问题,提出我国立法对该类合同的效力认定所存在的问题以及完善建议.

关 键 词：违法建筑；租赁合同效力；立法完善

一、违法建筑租赁合同的立法现状及其存在的问题

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中第二条和第三条明确规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效”,“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑,与承租人订立的租赁合同无效”.从这条规定可以看出,立法倾向于判定违法建筑租赁合同为无效合同.我认为,该司法解释在认定房屋租赁合同效力的条件上,有诸多值得质疑的地方.

(一)标的物的违法性与租赁行为的违法性是两个概念

《合同法》第五十二条第五项规定了认定无效合同的其中一个情形为合同“违反法律、行政法规的强制性规定”.违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效,是以标的是否合法为标准对合同效力所做出的判断.标的是针对合同“内容”而言,即法律行为的标的,也就是法律行为的内容：行为人在行为时所欲发生的法律效果.因此,应以当事人在签订合同时所欲发生的法律效果是否违反法律、行政法规的强制性规定来认定其效力,而不是依据合同本身的标的物是否合法来直接认定.房屋租赁合同本身是一种合同行为,通过签订租赁合同,出租人把自己所有的房屋供承租人占有和使用,以收取租金.也就是说,房屋租赁合同的内容是租赁行为,至于出租的是合法建筑房屋还是违法建筑房屋,均不影响租赁行为是否合法,因为并没有任何法律和行政法规规定禁止出租违法建筑物.司法解释中以租赁标的物违法为依据,把出租违法建筑的租赁合同认定为无效,显然是把标的物的违法性与租赁行为的违法性等同起来,混淆了两者的区别.

(二)与已有司法解释对同类问题的处理规则不一致

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第四十八条规定：以法定程序确认为违法违章的建筑物抵押的,抵押无效.这里规定,认定抵押无效,要求违法建筑是以“法定程序”确认的违法建筑.这一具体限定有利于减少无效合同.但是,《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》中第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效,但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效.这里把未取得两证进行施工的建筑行为认定为违法行为并没有要求以“法定程序”确认,而直接由审判机关进行司法确认.

立法权,司法权和行政法权应该是相互独立的,对于违法建筑的认定,按照现行法律规定,应当由行政机关依照法定程序进行,政政机关和审判机关,应当恪守自己的职责范围,无权僭越.两个司法解释,对待同一类问题却是不同态度和不同要求,这不仅不利司法统一,也不利于维护宪法的权威.

二、立法上的完善建议

根据上述对于违法建筑租赁合同效力判定的现状及其所存在的问题,我提出如下的立法上的完善建议：

违法建筑的存在并不妨碍出租违法建筑的合法性,如前所述,标的物的违法性与租赁行为的违法性是两个不同的概念,房屋租赁合同本身是一种合同行为,违法建筑租赁合同并不侵害国家和社会的权益,只要违法建筑租赁合同的出租人和承租人是本着自愿原则签订的房屋租赁合同,违法建筑租赁合同应该认定为有效,这符合私法自治的基本原则.

但同时,私法自治所赋予的自由也是相对的,它受到公法一定的限制.因此,违法建筑合同要获得有效性,必须具备“取得法律认可”的条件,该条件包括在一审法庭辩论终结前取得建设工程许可证或者经主管部门的批准,或者在因房屋建筑实体违法时并没有受到行政机关限期拆除的处罚决定.

(二)增加对房屋建筑实体违法时租赁合同效力的判定情形

司法解释对因程序违法而导致房屋建筑违法的租赁合同规定了事后可以通过补办相关许可证而承认房屋租赁合同的有效,但对因实体违法而导致建筑违法的租赁合同却没有相关规定.我认为,实体性违法的建筑并不一定存在现实的危害性,所以对于因实体违法的建筑而签订的租赁合同,不能一概认定为无效合同,而应当根据行政机关对于该违法建筑的处分而对租赁合同作出效力的认定.如果行政行为,尤其是行政处罚行为,对违法建筑行为,在处罚时做出了限期拆除的处罚决定,才能认定建筑物不符合规划设计,此时,违法建筑租赁合同因不具备法律认可的条件而无效.如果行政处罚做出了其他处罚,但没有做出限期拆除的处罚,这就意味着建筑物与规划设计并不冲突,无需拆除,此时应当承认违法建筑租赁合同的有效性.

(三)明确审查房屋建筑合法性的法定程序

对建筑行为是否符合规划法的规定进行审查,这是法律赋予行政机关的职权,民事审判权不应介入,否则就是对行政权力的僭越.根据上述观点,为了维护行政权力和司法权力相互独立的体制,同时维护宪法的权威和司法统一,我建议在判断房屋建筑的合法性时,在立法中应当明确规定通过“法定程序”予以确认.