房地产工程项目管理

【摘 要 】房地产项目管理包括了工程项目质量、工程项目进度、工程项目成本以及工程协调等等多项管理.而项目质量、项目进度、项目成本是整个项目管理的核心内容,是工程项目管理的重点.项目质量管理、项目进度管理、项目成本管理三者之间是既相互对立,又相互统一的关系.

【关 键 词 】房地产开发项目管理

房地产开发中的工程建设是一项投资额巨大,建设周期长,技术复杂的工作,是整个房地产运营过程中至关重要的一个环节,是决定房地产企业经济效益的根本因素.因此如何搞好工程项目的开发管理,是一个很值得探讨的话题,在此笔者结合本人在房地产行业多年的工作经验谈一些自己对房地产开发项目管理的一些看法,对如何做好房地产开发的项目管理作一论述.

房地产项目管理包括了工程项目质量、工程项目进度、工程项目本以及工程协调等等多项管理.而项目质量、项目进度、项目成本是整个项目管理的核心内容,是工程项目管理的重点.项目质量管理、项目进度管理、项目本成管理三者之间是既相互对立,又相互统一的关系.如果要得到较高的工程质量,就要增加投资,多花费时间；如果要缩短开发周期,加快工程进度,就可能影响工程质量和增加投资；如果要节约投资就要影响工程质量,降低功能配置.所以说三者之间存在着对立关系,但同时三者之间又有其统一关系.增加了开发的投资,看似增加了投资成本,影响了效益,实则不然,增加投资会促进工程建设进度,缩短开发周期,促进投资的早回收,项目全周期效益得到了提高,更有利于企业下一步的可持续发展；提高工程质量标准和功能配置增加了一次性投资和建设周期,但却能节约项目建成后的延期费、周转费和维修费,从而获得更好的投资经济效益；如果将进度计划制定的科学合理,并执行得力的话,在有效缩短建设工期的同时,也会获得较好的质量,投入较低的工程费用.可见在工程管理中应充分协调好三者之间关系,全面的权衡,找到三者之间的一个最佳结合点是关键.

下面就如何做好各项管理工作做论述.

1.项目质量管理

工程质量的好坏及工程配置的高低直接影响到产品的销售或租售,是开发商树立品牌的重要影响因素,与开发企业的声誉与长期发展息息相关.因此一个项目的工程质量就是工程项目的生命,并且工程质量一旦出现就会很难修复,并且严重影响工期,增加投资成本.这就要求项目建设过程中一定要做好质量的预控,将质量问题消灭在萌芽状态中.

应该从以下几个方面抓好项目的工程质量的管理：

1.1 做好设计优化工作,确保设计合理、准确.认真审核图纸,看是否出现差错,是否符合开发企业产品定位要求等.设计出现差错或不合理直接带来工程中的质量问题,所以要严把设计质量关,充分做好设计的优化工作.

1.2 确保施工单位资质和施工人员的素质.选择有相应资质的和信誉好的施工单位很重要,这对工程质量起到很大的影响.另外施工单位的施工人员素质同样需要慎重选择,从施工管理人员的素质到施工操作人员的素质都要认真考察和选择,这些都直接关乎到工程的质量.

1.3 对施工方案、方法和工艺及相关的技术措施进行有效益控制.

1.4 严把材料关,不合格的工程材料必然带来不合格的工程质量,须严格控制好用到工程中的材、半成品、构配件、永久性设备及器材等的质量.

1.5 控制好施工中用到的机械、设备的质量.

1.6 认真做好施工过程中的跟踪监控、检验和指导纠错工作.对质量的控制重点就是要做好防范和预控,就是对可能出现质量问题的各个环节的影响因素进行控制.当然一旦出现质量问题就应该及早分析原因,及早想出办法解决处理,决不能姑息,小隐患就可能造成大的质量问题.

2.项目进度管理

工程项目的进度对开发企业的重要性是不言而喻的,如何做好项目的进度管理自然就成为一项很重要的工作.对进度的管理应该从项目之初就开始着手.

2.1 首先要做好项目设计前的准备工作：

2.1.1 确定工期总目标.

2.1.2 编制项目总进度计划.

2.1.3 编制准备阶段详细工作计划并控制该计划的执行.

2.1.4 施工现场条件调研和分析.

2.2 紧接下来要做好设计阶段进度管理工作：

2.2.1 编制设计阶段工作进度计划并控制执行.

2.2.2 编制详细的出土计划,并控制执行.

2.3 做好施工阶段的管理工作：

2.3.1 编制施工总进度计划并控制其执行.

2.3.2 编制施工详细阶段性计划并控制其执行.

做好这些工作的同时我们应该看到影响项目进度的因素很多,所以要充分考虑到各影响因素对各环节任务完成的影响.详细的列出各环节可能出现的各种影响因素,并事先做好规划,提前采取及时有效的措施来消除,解决各个存在的影响因素以保证各环节计划的有效实施.

影响进度的因素有：人的因素、技术、材料设备与构配件、施工机械设备、资金、自然环境和社会环境等等因素,其中以人的因素为最多,有开发商、设计单位、施工单位、供货单位以及监理单位,还有政府部门、建设主管部门、有关协作单位和社会其他相关单位等等.要做好各种因素的分析研究,对影响各个环节计划完成的所有因素做好提前的处理准备.

3.项目成本管理

施工阶段成本控制的关键,一是合理控制工程洽商,二是严格审查承包商的索赔要求,三是做好材料的加工定货.由开发企业引起的变更主是设计变更、施工条件变更、进度计划变更和工程项目变更.控制变更的关键在开发商,应建立工程签证管理制度,明确工程,预算等有关部门、有关人员的职权、分工,确保签证的质量,杜绝不实及虑检测签证的发生.为了确保工程签证的客观、准确,首先强调工程签证的及时性.其次,对签证的描述要求客观、准确,要求隐蔽签证要以图纸为依据,标明被隐蔽部位、项目和工艺、质量完成情况,如果被隐蔽部位的工程量在图纸上不确定,还要求标明几何尺寸或原始数据及照片资料等,不能笼统地签注工程量和工程造价.签证发生后应根据合同规定及时处理,审核应严格执行国家定额及有关规定,经办人员不得随意变通.要加强预见性,尽量减少签证发生.房地产开发是个大投入、大产出的生产活动,资金对每个开发企业都是至关重要的,充分的管理好开发的成本是非常必要的.对手开发成本包括了以下几方面：

（1）土地费用

（2）前期工程费

（3）建筑安装工程费

（4）基础设施费

（5）公共配套设施费

（6）开发间接费

（7）财务费用

其管理分为两个大的阶段：（一）策划、设计阶段的成本管理（二）发包、施工阶段的成本管理.而项目成本管理控制的重点在于设计阶段.从国内外相关统计数据来看,影响项目投资最大的阶段是占开发项目建设周期1/4 的技术设计结束前的工作阶段：在初步设计阶段,影响项目投资的可能性为75%-95%,在技术设计阶段,影响项目投资的可能性为35%-75%,在施工图设计阶段影响项目投资的可能性为5%-35%,可见成本管理的关键在施工以前的投资决策和设计阶段.很多房地产企业将重点放在第二个阶段,固然有其重要意义,但却有所偏颇,这就是要求项目成本管理要重视方案的选择和做好投资的估算.

4.项目协设管理

在现实的房地产操作中,并不是对每一个阶段都进行控制,而是根据价值工程分析各个阶段的可控性.在管理的过程中,管理收益随着管理过程的增多边际效益递减,而管理成本边际增加,这些成本最终会转移到消费者,因此,房地产管理的价值就是寻求销售的最小化.实现的方法主要是用价值工程.所谓价值工程是一种方法学,是一个组织化过程,是在满足质量、可靠性、施工和其他重要因素的同时减少不必要成本的全寿命周期管理.

总言之,房地产开发项目管理是一项庞大而复杂的工作.既要分清主次,抓住重点；又要各项兼顾,协调推进；既要统筹全局,又要重视细节.需要在实践过程中不断学习、体会、丰富和提高,只有这样才能做好房地产开发的项目管理工作.