中国房地产的未来趋势

中图分类号：F293.3文献标识：A文章编号：1009-4202(2012)09-000-01

摘 要房地产开发业是竞争性行业,所需资金量大,资源占用多,而且涉及到社会非常敏感的住房问题.分析我国房地产企业的未来发展趋势,对促进房地产业和整个国民经济的健康发展,乃至维护整个社会的稳定都有十分重要的意义.本文首先分析了现阶段我国房地产业的的市场发展现状及发展中面临时的问题,然后着重阐述了房地产业未来发展趋势.

关 键 词房地产发展现状发展趋势

一、现今我国房地产市场现状

1.房地产企业开发能力低,规模经济差

房地产企业是非常典型的资金密集型企业,并且具有高投入、高回报、规模经济性强的特点.而我国大多数房地产企业规模小,资源分散,企业整体开发能力低,与其资源密集型的行业特点极不相适应.20世纪90年代中后期到现在,房地产企业数量多,规模小.虽然我国房地产开发业不再象以前那么混乱,许多房地产公司已初具规模,有些还颇具实力,但相对“小、散、差”的特点并没有改变.

2.房地产企业资产负债率偏高,经营风险大

由于历史上的种种原因,我国房地产企业普遍存在着自有资金不足的问题,企业所需资金主要是靠银行贷款解决.这种过高的负债必然影响企业的资信,增加其运作房地产开发项目的财务成本,使其盈利水平下降或出现亏损现象,甚至引发负效应的连锁反应.

3.房地产企业信用差,不重视品牌的创立

作为现代经济的基本单位和资源配置基本手段的企业,必须具备一系列的条件,这些条件其实也就是我们常说的现代企业制度的基本要求.从这些条件和要求来看,中国的房地产企业还存在着很多问题,总体来说还不能很好地满足这些要求.不论是开发商还是政府管理部门都需要对这些问题及其未来发展趋势有一定的把握.

二、我国房地产企业发展中面临的问题

1.企业的所有制性质问题

由于房地产业本身的特点以及它在国民经济中越来越重要的地位而对宏观经济的增长和波动造成的影响更大,房地产占有的土地、人才、资本等社会稀缺资源的数量巨大,国有房地产企业对市场的影响仍然举足轻重.由于所有制问题给中国房地产企业发展带来的不利影响,对中国房地产业的发展的制约效果就更加显著了.

2.企业发展中的规模问题

目前中国房地产企业“散、小、差”的特点已是有目共睹.大多数是小公司或者项目公司.缺少大型房地产企业集团,即使是规模较大的开发公司也是资本少、市场份额小.然而,从理论上讲,房地产业所需资金量大、高投入、高回报、高风险的特性,以及房地产企业属于资金密集型.管理技术密集型、人才密集型企业等特点,决定了房地产开发行业的进入门槛应该较高.与国际经验相比,大陆房地产业进入门槛过低、房地产企业规模过小等问题亟待改进.

3.房地产企业的效益问题

目前,从利润获得的容易程度上看,对于已经储备大量地块的房地产开发商而言,被利用的宏观调控政策、地方政府拍卖土地或“勾地”、开发商和政府的特殊关系都有助于其“坐地加价”,获取房价失控状态下的超级暴利.一个几乎不做任何物质劳动、增值性怎么写作的行业,或者说顶多做了房地产创意策划和住房销售的行业,却获得了远比房地产金融、整个建筑业、房地产怎么写作业等整个产业链加起来大得多的超额利润,成了整个社会不得不负担的沉重成本.

三、房地产企业发展趋势分析

1.努力实现法制化正规化

制度化是企业发展规模化,民营化的制度基础和保障,加强企业内外制度的建设是中国房地产企业下一步的重点,加入世贸则加速了这一进程.未来中国房地产企业将按照现代企业制度的基本原则,加强房地产企业内部管理制度、激励制度、用人制度、财务制度等的规范化,企业的内部运行和组织以及企业的外部环境和房地产行业管理都将进一步向制度化方向发展.

2.企业应该逐步走向民营化

近年来,民营经济在房地产领域中迅速崛起,并逐渐成为我国房地产投资增长的主要动力.近几年来,由于我国写方市场的全面形成,其他实业领域投资机会越来越少,而房地产领域相对来说则机会大、获利高,加上政府的一系列鼓励措施,所以吸引了许多在其他领域积累了一定资金实力的民营企业家转向投资房地产.民营企业具有良好的管理机制而迅速增强了企业综合实力.而国有企业由于体制和机制以及历史遗留问题等深层次原因,往往在竞争中处于劣势,发展相对缓慢.

3.房地产企业需要实现集团化规模化经营

未来中国房地产业竞争加剧,将导致房地产企业向规模化.集团化方向发展.其实,目前中国房地产开发行业中大鱼吃小鱼的态势已然显现,快鱼吃慢鱼也是早晚的事.企业集团化经营已成为世界经济发展的必然趋势.生产社会化和生产专业化是近现代社会生产发展的新特点和基本形式.随着社会化大生产的飞速发展和科学技术的创新进步,生产过程中的专业化程度越来越高.这就从客观上要求企业实行多种经营逐步联合,集中使用生产资料和资金,采用专业分工和相互协作的先进生产方式进行生产交换.联合提高了生产力,增强了竞争力.由此可见集团化经营有利于生产要素的合理组合,使资源得到优化配置和合理利用,从而形成企业的规模经济效益,增强企业的活力.