房地产行业的税收策划

摘 要：本文以房地产行业的税收策划为研究对象,针对相关问题进行了分析与阐释.文章主要提出了加强房地产税收的立法,确立其在地方财政收入中的主体地位,加强对房地产保有环节的课税：正税、明租、清费,厘清三者概念等税收策划思路.希望本文的研究能够为相关领域提供一些指导和帮助.

关 键 词：房地产行业；税收；策划

中图分类号：F293.3文献标识码：A文章编号：1001-828X（2012）01-0-01

一、加强房地产税收的立法,确立其在地方财政收入中的主体地位

l.在税收立法上,要实行集权与地方分权相结合模式

一方面要提高立法层次,全国统一开征房地产各税,由全国人大及其常委会颁布；另一方面应授权各省、自治区、直辖市人大分别制定税法的实施细则,并赋予其开征符合地方发展所需新税种的立法权；课税权限和管理权限应在地方政府,包括具体税目、税率的调整,税收减免及其它诸权限,以便于地方政府在执行过程中考虑到地方实际情况,便于征收管理,更有利于地方政府的积极性.做到既有集中管理又有分散管理,通过“原则管死,具体搞活”的方针来充分调动地方积极性,保障征管效率,更好发挥房地产税收的积极调控作用.

2.房地产税收应成为地方税收的主体税种

地方政府存在的基本经济理由,是由于它能够有效率地提供满辖区居民需要的公共怎么写作.设置地方税的意义即在于使地方政府能够具有一部分较为稳定的收入以便提供这种公共怎么写作.因此,在分税分级财政体制中,地方政府稳定的税收能力是应该首要解决的问题.

鉴于房地产具有使用长期性、耐久性等特性,房地产税源具有稳定性和持续性,税基十分稳固,税源充沛,能够为地方财政带来巨额的稳定的税收收入,因此,应借鉴国际经验,逐步将房地产税收培养成为地方财政的主体税源.其主要理由有二：第一,房地产税收收入具有区域性,税基具有非流动性等特点.由于房地产位置的固定性,一般来讲不会因对房地产征税而引起房地产区域间、地区间的流动,具有明显的区域特点,是一种地方税.第二,房地产税收征管的复杂性,也决定了房地产税属于地方税.房地产的固定性派生出了房地产具有个别性的特点,即使在同一区域或同一城市的同类型的房地产,其存在较大的差异.因此房地产税收需要完备的产权产籍资料,这需要当地房地产管理部门的密切配合,为便于房地产税收征管和提高效率,房地产税收应划归地方政府.

二、加强对房地产保有环节的课税

1.降低房地产权属转让和房屋租赁环节税负,加强保有环节课税

中国住宅建设成本构成中,地价和税费之和总成本的近50％,按照国际上的一般水平,地价和税费之和约占总成本的20％.降低房地产权属转让的税负,而将主要的税收递延至保有环节,并不会减少税收总收入,但却可以直接减少房地产开发企业的开发经营成本,可以有效缓解房价居高不下和商品房空置率高的困境,调动房地产开发企业的经营热情,提高居民购写力,从而繁荣房地产市场,促进其健康发展.

2.借鉴国际经验,进一步完善房地产保有环节税收体系

(1)开征土地闲置税.土地闲置税是许多国家已经开设的税种,是对土地使用权的取得者,在其取得土地使用权一段时期后仍未进行正常开发使用而开征的税种.为了促进土地资源的合理利用,减少土地的浪费,开征土地闲置税.土地闲置税随土地闲置时间的加长而加倍征收,直至由土地管理部门收回土地使用权.

(2)开征荒芜土地税.中国的可耕种土地极为有限,对未按农时要求使用而荒芜的农业生产用地征收荒芜土地税,以保证这些有限的可耕种土地资源得以合理利用,促进粮食生产的发展.

(3)适时开征遗产税和赠与税.遗产和赠与税对财产拥有人的财产流向有着明显的导向作用,遗产税和赠与税的开征主要不是出于财政收入的考虑,而是协助个人所得税,在房地产保有阶段,通过房地产税收调节财富分配,促进社会公平.

三、正税、明租、清费,厘清三者概念

“正税”就是要合理设计新税制,统一内外税制,避免重复征税,改变目前流转环节重而保有环节轻的现状.“明租”就是要改革现行的土地出让金收取方式,从一次性收取改为分年收取,使其作为地租的性质更为明确.“清费”就是对现行房地产收费项目进行严格清理,除少数确有必要的收费性项目保留外,其他项目取消或合并为一个固定的税种.需要强调的是,我国房地产总体税费水平很高,但是真正的税收水平并不高.要想在不提高现行税费水平的前提下充分发挥税收的调节作用,必须清费立税.

加强管理和规范怎么写作性收费行为,清理各种不合理的收费项目,建立公开化的收费项目、标准和程序,理顺税费关系,清晰界定税费界限,为房地产的税收调整作好准备.

从世界各国的情况看,作为税收的补充而设置少量收费确有必要,但由于其一般都缺乏税率,且征收成本过高,尽可能减少收费数量是各国的共同发展趋势.取缔不合理、不合法的收费项目,以减轻纳税人的税外收费负担,将具有经营性质的房地产收费从行政事业性收费中分离出去以规范政府行为,将一部分名费实税的房地产收费改为税,如可以将耕地复垦基金、新菜地建设基金、征地管理费合并到耕地占用税中一次性征收；将土地闲置费改为土地闲置税,对确需保留的收费项目则通过“规范费“的办法分别纳入“规费”和“使用费”系列,按照“收益者付费”的原则征收,并纳入财政预算内管理.减少行政事业性收费,一方面避免了对同一税源既征税又收费的反复课征,保证了充足的税收来源,减少了纳税人的抵触情绪,降低了税收征管成本；另一方面也使政府通过利用税收手段对房地产行业进行调控成为可能.