我国房地产金融问题

[摘 要]随着我国房地产市场改革的逐步推进,金融业在其中的作用显得愈加重要.其关键在于二者有效结合,协调发展.文章试图从我国目前房地产金融业的现状问题入手,来探讨房地产金融创新,所面临的问题和相应解决办法.

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一、我国房地产金融发展状况

目前,我国房地产业发展除了银行信贷资金支持外几乎还没有其他的融资方式.房地产业本身也没有成立属于本行业的专业金融机构,行业内用于房地产开发的长期资金严重不足,开发商过于依赖商业银行的贷款支持.另一方面,在中国的房地产市场上还存在严重的信息不充分的问题,这样就容易形成金融风险.

二、房地产金融创新

我国房地产金融未来创新方向

1.建立长期投资基金组织,吸收长期资金来投资于住宅产业.房地产投资基金属于股权投资,建立房地产基金一方面可以分散投资,降低风险,丰富了融资品种；另一方面也可以吸收社会上的分散资金,为迅速增长的个人金融资金提供新的投资渠道,同时也满足了房地产业发展对资金的巨额需求.

2.将保险资金引入住宅融资市场,扩大房地产业的融资渠道.保险资金比较稳定,数额巨大,运用周期长,比较适合投资于住宅产业开发,而且有利于提高投资规模.保险资金投入房地产是一个十分有效的途径,应大力借鉴海外经验,推进保险业尤其是寿险业和房地产业的结合.

3.鼓励发行公司债券,吸引社会剩余投资房地产业.目前我国的二级市场还未真正形成,上市对于大多数房地产企业而言是可望而不可即的事,那么,改选融资期限较长,利率比银行贷款低公司债券,将成为企业融资的更好途径.

4.大力推行融资租赁方式.中国房地产金融制度创新的当务之急是融资证券化.由于住房抵押贷款占用的资金数量大,积压时间长,变现难,因此经营中孕育着巨大的风险.

三、现阶段房地产金融存在的风险和对策

房地产金融存在的风险

1.房地产对银行金融业的依赖程度过大.据调查,房地产开发企业项目投入资金中约20%～30%是银行贷款.然而,从2007年开始,政策面对流动性的调控是明显的,银行利率的不断升高,给房地产投资带来了巨大的资金压力.

2.政策风险.正因为房地产业是国民经济的先头产业,经济发展过热,首先便表现为固定资产投资,因此,房地产业成为国家宏观调控的重点.而每当国家实施宏观调控政策,一些房地产开发企业便被吊销资格或倒闭,破产,项目被停工或整顿,出现房地产金融风险.

3.房产企业自身的经营风险.(1)房产企业进行房地产信贷时决策失误而导致的风险,主要表现在决策上的失误而造成风险和房地产企业对金融业务还没有形成规范化的决策规程,特别是对项目的可行性论证不够严密和全面,对项目的潜在风险认识和准备不足,以至于在房产开发商经营过程中出现资金流的断裂,造成不必要的损失和风险.(2)房地产开发企业因经营不善而导致的银行信贷风险.

4.法律风险.至今尚未有一部完善的法规对房地产运作过程以及房地产企业行为等作出规范.随着国家对房地产行业法规的不断深化,细化,很多以前的方式方法可能行不通,或者发生了变化,从而造成风险.

四、房地产企业对金融主要风险的防范对策

宏观经济政策对房地产业的调控,房地产经营的金融风险有大增的趋势.企业应从以下几个方面来防范金融风险：

1.高度重视房地产金融风险及其危害性,增强防范金融风险的意识.企业要密切注意政府有关房产金融业政策的发展动态,加强金融市场分析与调研,适时调整房地产业务的经营方向与策略；要认真进行开发项目的可行性评估,对市场需求有准备的了解；要积极了解认真领会有关房地产金融的政策和规定,从加强房地产自身经营入手,认真研究相应对策,让房地产开发业务步入良性经营运行的轨道.

2.打破单一融资渠道,广泛拓展融资渠道.目前国内房地产开发和个人购房的资金主要来源于银行融资方式,应大力拓宽房地产间接融资渠道,实现资金来源多元化,以分散日趋严重的房地产信贷风险.

3.不断调整和优化房地产贷款结构.企业应专设部门对住房开发贷款,土地储备贷款,商用房开发贷款等实行严格的分类管理.积极拓展各种融资渠道和合作伙伴,降低自身的资金运作风险.

4.加强银行业务的关注,建立以风险控制为中心的业务监管机制,首先,要建立起比较系统地房地产行业风险监控,评价,分析机制及报告制度.其次,要定期或不定期地对房地产市场进行调查,及时了解与行业相关的信息.

5.建立健全与房地产经营相关的法律法规体系.企业必须确定房地产经营的法律意识,积极学习各法律法规条文中新增有关开办房地产金融业务的法律条例,用法规的方式约束规范企业自身与银行的金融行为.