房地产市场管理

摘 要：从政府角度看,房地产是一个让其“又爱又恨”的行业,“爱”的是房地产对国民经济的拉动,“恨”的是部分地区出现的房地产过热现象导致了金融风险增大,而这种爱恨交加的感情,致使政府相继出台了诸多政策,给急剧升温的楼市带来了阵阵寒意,而中国房地产业长途跋涉至今,出现了像万科、金地等管理规范的标杆产业,但更多的是一些忽视管理的中小型企业,我们可以强烈的感受到房地产市场管理的重要性,同时,管理存在的误区也日趋暴露出来,我们应该从多方位思考,加强房地产市场的管理,规范和发展房地产市场.

关 键 词：房地产；市场管理

房地产作为中国改革开放以来最热门同时也最受争议的行业之一,其发展势头一直十分迅猛,呈现一派繁华景象,然而这种繁荣却有点像“康乾盛世”的晚期一样于盛世之中暗含危机,中国房地产业目前正面临着内外交困的严峻局面,首先是房地产发展的外部环境发生了巨大变化,其次是房地产内部也存在着诸多问题.所以说加大房地产市场管理的力度,势在必行.

1房地产市场的概念

房地产市场是社会主义市场经济体系的一个重要组成部分,从狭义上讲,房地产市场,就是指房地产写卖、租赁、抵押、典当等交易的活动场所；而从广义上讲,房地产市场就是指整个社会房地产交易关系的总和,具体的讲,房地产市场是房地产商品的交换过程的统一（包括写卖、租赁、典当房地产证券交易等）,是连接房地产开发、建议与房地产消费的桥梁,是实现房地产商品价值与使用价值的经济过程,房地产市场是房地产经济纳入商品经济轨道的必然产物,房地产市场是由多个相互联系的子市场紧密结合而形成的市场系统,按市场交易的对象、性质可把房地产市场分为土地市场和房地产市场两大类,其中土地市场是指土地交易关系的总和,它又分为土地开发、转让、租赁等一系列市场；房地产市场是指房屋交易关系的总和,它又细分为转让、出租、调换等一系列市场,房地产市场在内部结构上分为：一级市场,又称国家土地市场.其主要是代表国家的土产管理部门；二级市场,是房地产开发市场,其经营主体为各房地产开发公司,其经营内容是按照城市总体规划和小区建设,对土地进行初级开发和再次开发,然后将开发出来的商品房出售给用地、用房单位或个人；市场,具有消费性质,房地产呈横向流动,即使用者、经营者之间的平等转移,表现为使用者之间的交易行为,然而这三种市场模式相互联系、相互影响、相互促进,其中一级市场是二、市场生长、发展的前提和基础,起导向作用；而二、市场则是一级市场的延伸和扩大,起繁荣市场和促进市场发育的作用.

2推动房地产市场发展的管理建议

房地产的发展离不开政府的支持,也离不开市场的考验,一是要规范土地市场.土地是房地产业的命根,在一定的经济前提下土地的供应状态将左右房地产市场的平衡,我国的土地所有权是国有制,一级土地使用资源支配在于政府,简单的说就是中国政府垄断土地资源,这就要求政府在土地的供应上具备高度的规范性和前瞻性,一方面需要政府提前一个时间段指定时间表,详细说明未来期间土地供应规模、土地供应范围、供应土地的规划、让房地产市场充分理解政府的计划而实行理性投资开发；一方面需要坚持土地招、挂、拍形式的公正性,实现交易全过程的透明性,接受市场和舆论的监督；一方面需要灵活、及时的调控、应对土地,以促进和稳定房地产市业的健康持续发展；二是建立多元化的房地产市场体系.

目前,中国的房地产市场热点主要是集中在一级市场上,而二级市场、三进市场的发展却较为落后,尚未建立完善的市场分级体系,政府在宏观控制上也是针对一级开发市场,对二、市场缺乏有效的调控,因而就导致二、市场几乎完全市场化,并且受到不良经营商的控制,同时二、市场是以一级市场的参与产品和附属物的价值存在,并未使其完成市场分级体系,实现满足各个层面的消费需求,因此,政府应当有意识的制定政策、开展措施帮助市场建立完善的分级体系,使房地产行业能够可持续的健康的发展；三是完善房地产融资渠道.房地产融资在房地产市场的发展中占用不可忽略的重要作用.

而在中国城市进程化和经济高速增张的前提下,房地产具有诱人的投资回报率,同时社会上积聚着相当规模的资金,有序的允许社会资金进入房地产开发,有利于将行业提升到一个更高的阶段,一方面是要实现地产投资证券化,允许民间建立房地产基金；一方面是要推进商业性银行股份改革,政府从银行运营中抽身出来；一方面是要适当引入外资,竟可能少走弯路,让外资获得适当的利润；同时,避免地方保护主义或过分优惠外来资本,确保公平的资本环境；四是加强政府宏观调控.政府的宏观调控,对于房地产市场有着举足轻重的影响,而对于房地产市场中存在的一系列问题,不仅需要其自身在市场经济的环境中学会自我成长,政府在我国房地产市场的发展过程中有着引导和促进的积极作用,政府宏观调控可以从以下几个方面来体现其对房地产市场的管理；一方面是要加快消化积压空置商品房,政府必须控制房地产的空置房量,促进空置房地产的消化,政府对长期空置的房地产要进行强有力的干预,如规定最高限价,强制拍卖,在项目审批上限制对房地产的开发速度,以免产生新的积压；一方面是要降低房地产税费,政府要采取有效措施,切实减轻企业负担,降低房地产开发建设成本,并取消不合理不合法的收费项目,合并重复多收的收费项目,降低偏高的收费标准,限制水、电行业的过分垄断,防止权力腐败行为,以促进房地产业进一步发展.

一方面是要完善房地产市场法规,房地产业发展受到的制约因素很多,如物资供应情况、技术条件、国内及国际经济环境等因素的影响等,这就要求房地产业在完成国家总体目标和阶段任务过程中,要根据这些因素进行调整,这类调整一是通过国家产业政策,二是通过法律保护.随着法制建设的发展,法律规范在调整房地产开发经营活动中越来越显示出强大的作用,同时,政府还应完善房地产产权、开发、交易相似度检测税费、和物业管理的法规,制定一套较为健全的政策法规,以完善房地产市场的游戏规则,使房地产市场有序发展,让房地产市场有一个公平的机制,给投资者一个良好的市场环境,而通过完善房地产市场法规、建立和完善房地产市场体制,为房地产企业创造良好的市场环境,进而促使我国房地产市场持续、稳定、健康发展；一方面是国家宏观调控的作用具体表现在对房地产交易活动、、建筑承包活动及房地产经营单位的管理,其意义是不可否认的,而手段是多方面的,效果是期待的.

结束语

综上所述,虽然我国房地产业面临着内忧外患的严峻局面,金融危机也使之处于不利地位,但是,我们相信通过国家对房地产市场的管理及房地产业在市场中的不断探索,我国的房地产业终将走向一个成熟的阶段并取得长远的发展,而作为建筑类的专业人士,我们将肩负起中国建筑事业大步发展的使命.我们相信中国房地产市场将迎来美好的明天.