房地产估价方法的

【摘 要】房地产评估是资产评估的主要方面.在资产评估实践中,形成了资产评估的三种基本方法,即市场法、成本法、和收益法.文章通过对三种方法的比较探讨,寻找能够在以后的评估工作中选择最合适的评估方法,以便对被评估资产作出最合理的估算.

【关 键 词】房地产评估,成本法,市场法,收益法

资产评估方法是实施资产评估工作的技术手段.这项工作既有客观性,既要考虑资产客观存在的现实状况,又有主观性,即评估人员要评估对象的现状及其获利能力进行分析判断.实际上在资产评估实践中评估人员可以根据不同的情况,采用不同的评估方法.因此,有必要对三种方法进行比较分析,以便于区分不同情况下应该选择适当的评估方法.

一、成本法、市场法和收益法的区别

（一）成本法,是以待估房地产开发所需的必要而正常的成本为基础估算待估房地产在一定时点、一定产权状况下的一种估价方法.这里的成本是经济学中的成本概念,与会计中的成本概念是不同的,主要表现为：①会计成本是显性的,即是企业会计账目上作为成本项目计入的费用,而成本法中的成本是全部的,不仅包括显性成本,而且包括隐性成本,即企业自己提供资源所必须支付的费用；②成本法中的成本是必要而正常的成本,并不是房地产开发企业在开发房地产过程中实际发生的成本.③成本法中的成本,在时点上是指,现在的.根据经济理性主义的检测定,房地产购写者愿意支付的,必不能高于他所预计的在当时市场条件下重新开发或建造相同房地产所需花费的正常而必须的全部成本.如果高于这一市场成本,购写者将不会从市场上直接购写这一房地产,而代之以自行开发或建造.因此,房地产开发的社会成本是需求方愿意支付的上限.另一方面,从房地产开发商而言,开发的房地产的必不能低于其开发过程中发生的全部成本,即各项费用及正常的利润和税金.如果低于这一全部成本,他就要亏本,这是开发商所不能接受的.

（二）市场法又称市场比较法,是将估价对象与在估价时点近期交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的成交做适当的修正和调整,以此求取估价对象的客观合理或价值的方法.

市场法的理论依据是房地产形成的替代原理.市场法适用的对象是具有交易性的房地产,如房地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商场、标准工业厂房等.而对于那些很少发生交易的房地产,如特殊工业厂房、学校、古建筑、教堂、寺庙、纪念馆等,则难以采用市场法估价.市场法适用的条件是在同一供求范围内存在着较多的类似房地产的交易.如果在房地产市场发育不够或者房地产交易较少发生的地区,就难以采用市场法估价.市场法的原理和技术也可以用于其他估价方法中有关参数的求取,如经营收入、成本费用、空置率、报酬率、资本化率、开发经营期等.

（三）收益法又称收益资本化法、收益现值法、收益还原法,是将房地产预期未来各年的正常纯收益以适当的资本化率折现求和（资本化）,求取待估房地产在一定时点、一定产权状态下的一种估价方法.

采用收益法求得的试算,称收益.收益法的理论依据是房地产形成的预期收益原理.为方便理解,检测设某投资者拥有一宗房地产,每年能产生10万元的纯收益；同时,此投资者拥有100万元的资本金,将其投资于（存人）银行,银行的年利率是10%,则此投资者每年可得10万元的资本利息额.对该投资者而言,这宗房地产产生的纯收益与100万元的资本金获得的利息是等价的.可以认为,该房地产的价值是100万元.

二、决定评估价值的基本因素比较

决定收益法评估资产价值的因素,主要是收益额、本金化率等.而决定市场法评估资产价值的因素是一个公平市场,一个活跃的资本市场.其次是指写卖双方都要有充分的时间,写方有充分的时间选择自己满意的商品；卖方也有充分的时间选择适当的写主,以使资产更高一些.而活跃的市场,就意味着被评估的资产具有一定的通用性或可售性,要有市场,不仅要有潜在的写主,而且要有可比的对象；从投资回报的角度看,净利润是所有者权益,利息是债权人的收益.企业的资金来源按照性质可划分为两类：一类是负债,一类是所有者权益.如果被评估的企业资产是含长期负债在内的全部投资,它的收益现值就要按扣税利息加上净利润（或净流量）作为收益额计算.如果被评估的企业资产仅仅是所有者权益,如产权接受方承担全部债务,栽植需要购写所有者权益的场合,它的收益现值所依据的收益额只能按照净利润（或净流量）计算.那么,明确收益的边界和内涵,对于收益法来说是极为重要的.

三、每种方法适用范围的比较

成本法,适用范围最为广泛,原则上说,对于一切以资产重置、补偿为目的的资产业务都适用.具体而言,除单项资产和特殊用途资产外,对于那些不易计算未来收益的特殊资产及难以取得市场参照物的资产评估业务都可用此法进行评估.

市场法,只适用于以市场价值为基础的资产评估业务.只要有一个充分发育的活跃的公平的资产交易市场和被评估资产的市场参照物及其相比较的指标、技术参数等即可.但下列情况不宜采用市场法：1）因资产具有特定用途或性质特殊,很少在公开市场出售,以致没有公开市场的资产,如专用机器设备,或无法重置的特殊设备都不宜采用市场法；2）对于大多数无形资产而言,因其具有保密性、不确定性及不可重复性等特点,所以其交易资料往往不对外公开,评估人员无法收集其资料,因此不宜采用市场法.

收益法,一般适用于企业整体价值的评估,或者能够预测未来收益的单项资产或者无法重置的特殊资产的评估活动,如企业整体参与的股份经营、中外合作、中外合资、兼并、重组、分立、合并均可以采用收益法.此外,可以单独计算收益的房地产、无形资产也可以应用此法.

不难看出,不同的评估方法是实现不同评估目的时的具体形式和技术手段.但是评估方法的选择不是随心所欲的,每一种评估方法都有其特定的使用条件和适用范围.通过对三种基本的评估方法的比较,可以使我们在以后的评估工作中选择最合适的方法,对被评估资产的价值做出最合理的估算