房地产估价方法

【摘 要】房地产业是我国第三产业的重要组成部分,也是我国当前一个重要的支柱产业,对发展我国国民经济、提高人民的居住水平有着举足轻重的作用,同时,房地产也和居民的生活和工作息息相关,是社会生产和生活不可缺少的要素之一.本文提出了就房地产的估价方法进行了初步的探讨.

【关 键 词】房地产；估价方法；探讨

随着中国社会主义市场经济的发展,房地产业由于对其他行业经济关联度高、带动性强,已经成为中国国民经济的支柱,但与此同时房地产行业也深受政策影响,房地产在中国国民经济中的地位日益突出.2010年,由于部分地区投资增幅过大、土地供应过量、上涨过快,出现了不同程度的"过热"、"虚热"和结构性问题,存在较严重的市场风险,房地产开发结构的变化是涨价的主要原因.这些都给房地产估价行业带来很大的压力.所以要求房地产估价人员运用科学的估价方法综合分析影响房地产各项因素.

1市场比较法

市场比较法是将估价对象与估价时点近期发生过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的已知进行适当的修正,以此推算估算估价对象的客观合理或价值的方法.

市场比较法适用的对象是具有交易性的房地产,如房地产开发用地、普通商品住宅、写字楼、商铺、标准厂房等.该方法是不适用很少发生交易、数量比较少的房地产,如特殊厂房、学校、纪念馆、教堂、寺庙等.

2收益法

收益法是预测估价对象的未来收益,然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值来求取估价对象价值的方法.收益法按资本化的方式不同,分为直接资本化法和报酬资本化法.直接资本化法是将估价对象未来某一年的某种预期收益除以适当的资本化率或者乘以适当的收益乘数来求取估价对象价值的方法.报酬资本化法即流量折现法,是房地产的价值等于其未来各期净收益的现值之和,具体是预测估价对象未来各期的净收益,选用适当的报酬率将其折算到估价时点后相加来求取估价对象价值的方法.运用收益法估价,需要预测估价对象的未来收益.可用于收益法中转换为未来收益主要有如下几种：1潜在毛收入；2有效毛收入3净运营收益4税前流量5期末转售收益.运用收益法估价,核心是预测净收益.收益性房地产获取收益的方式,主要有出租和营业两种.一是基于租赁收入测算净收益,例如存在大量租赁实例的普通住宅、公寓、写字楼、商铺、标准厂房、仓库等类房地产；二是基于营业收入测算净收益,例如旅馆、影剧院、所、加油站等类房地产.收益法评估往往是检测设收入费用发生在某一个时点,实际发生时间与这种检测设有偏差,这样才可以用利息费用作调整.例如客观租金收入发生在期末,费用在期间均匀发生,而评估时检测设收入费用发生在期末,这时应考虑期间发生费用的贷款利息,租金收入发生在期初,费用在期间均匀发生,而评估时检测设收入费用发生在期初,这时应考虑期间发生的费用进行折现.收益法实际上是一种动态法,而考虑利息费用是一种静态法,将两种方法混在一起,显得不严谨.因此,运用收益法要尽量将收入、费用发生的检测设时间与加权折现期一致,而不必再考虑利息费用.

3成本法

成本法是先分别求取估价对象在估价时点的重新构建和折旧,然后将重新构建减去折旧来求取估价对象价值的方法.成本法最基本的公式为：房地产等于重新购建-折旧.

上述公式根据下列三类估价对象而具体化：1新开发的土地；2新建的房地产；旧的房地产.适用于旧房地产的基本公式是:旧房地等于土地的重新取得或重新开发成本+建筑物的重新购建-建筑物的折旧.我认为以上的公式存在问题,现在土地出让是有期限的,缺少剩余使用年限修正,并且土地的重新取得或重新开发成本是土地开发完成后的价值,而房地合一项目土地的重置成本应该是到整个房地产开发项目开发完成后的价值,包含建设期的贷款利息和开发利润.

所以我认为这公式更明确:旧房地等于土地的重置成本×剩余使用年限修正系数+建筑物的重置成本×成新率等于(土地取得价+附属费用+有关税费+建设期贷款利息+开发利润)×剩余使用年限修正系数+(前期工程费+工程造价+工程附加支出+配套费+建设期贷款利息+建设单位管理费+开发利润)×成新率.

4检测设开发法

检测设开发法的估价对象是具有开发或再开发潜力的房地产,可分为待开发的土地、在建工程、可装饰修改或可改变用途的旧房三大类.未来开发完成后的价值可以用用市场法或长期趋势法求取,也可以用收益法求取.根据考虑资金时间价值的方式不同,检测设开发法分为流量折现法和传统方法.运用该方法要注意一个问题,房地产开发收益率和房地产经营收益率的不同.资本化率是将房地产的净收益转换成价值的比率.而对检测设开发法中的流量折现法中的折现率.

科学实用的估价方法,必须具备两个条件:既有科学的理论依据,又能反映现实交易行为.房地产估价的对象就是房地产.从实物形态上来看,房地产存在三种形态,即单纯的土地、单纯的建筑物以及房地合一的复合房地产.另外,房地产估价是评估待估房地产的一定权益的,因此,估价对象也涉及到物权.依据房地产估价的需要及其特点,这里将按用途将评估对象划分为居住、商业、工业、其他用途房地产及土地五种类型,并分别介绍它们的估价特点、常用方法及主要注意事项等.

5运用估价方法进行估算并决定估价结果

5.1评估方法的选择

在选择评估方法时,主要依据如下三个方面综合决定的:

5.1.1估价对象的房地产类型；

5.1.2估价方法适用的对象和条件；

5.1.3所搜集到的资料的数量和质量.

5.2运用估价方法进行试算

依据某种方法直接计算出来的估价结果,还不足以令人信服,因此,在估价作业上一般不作为最终估价结果.这种,称为试算.

5.3调整试算

运用不同方法所估算出来的试算是有一定差异的,即使是运用同一估价方法,因所依据的资料不同,也会得出不同的计算结果.因此,必须对试算进行综合分析并予以调整,使之不致产生重大的差误.

结合估价对象和估价目的,正确运用估价方法进行估价.对于同一估价对象,宜选用两种以上（含两种）估价方法进行估价.如果估价对象可以同时采用多种估价方法进行估价,就应当同时采用多种估价方法进行估价,不得随意取舍.因为不同的估价方法是从不同的角度来衡量估价对象的价值,同时采用多种估价方法进行估价可以相互验证,从而使估价结果更加客观合理.

5.4最终估价额的决定

在如何决定最终估价结果上,有两种不尽相同的的意见:

5.4.1以调整得出的最终估算结果为主要依据.

5.4.2以估价人员的经验为主,参考估算结果.

我们认为第一种意见更为合理,应作为决定最终估价结果的主要方案.但对于比较特殊的估价活动,有时需要估价人员更多地依赖于经验来决定最终估价额.最终估价额的决定是整个估价作业的最关键步骤,一般应由几位资深的估价师共同研究拍板.

6撰写估价报告

估价报告是记述评估成果的文件,为了保证其质量,在撰写时要遵循掌握内容全面、格式清晰、简明扼要、突出评估依据的原则.