物业管理纠纷法律问题

摘 要物业管理纠纷是伴随着我国房地产业的迅速发展和物业管理的市场化而日益凸现出来的一个社会问题,因其涉及千家万户的生活、生产秩序,关系社会的稳定发展而备受各界重视.物业管理纠纷所涉及的法律问题多而复杂,本文拟从物业管理纠纷的产生原因入手,进而具体探析围绕纠纷解决的热点法律问题,以期进一步完善物业管理纠纷的解决机制.

关 键 词物业管理纠纷解决机制

作者简介：苗玉坤,广东商学院法学院2010级民商法学专业研究生.

中图分类号：D920.4文献标识码：A文章编号：1009-0592(2011)07-064-03

近年来,随着我国房地产业的迅速发展,物业管理市场出现了繁荣发展的景象,这一方面加速了住宅小区管理方式的专业化和现代化,极大地改善了人们的居住环境和生活质量；另一方面,也由此引发了大量的物业管理纠纷,这些物业管理活动中产生的矛盾和纠纷呈上升趋势,而且社会反映日益强烈,成为威胁社会安定和谐的因素之一.物业管理纠纷,是指在物业管理合同签订和履行过程中,各方主体基于利益的冲突和矛盾而产生的纠纷,但目前人们对它的理解存在着误区,其实很多不属于严格意义上的物业纠纷,而属于写卖合同违约、欺诈或水电气供应方面的问题,这类纠纷主要发生在政府管理部门、开发商、物业公司、业主及业主团体之间,往往以业主为中心展开,这样无疑扩大了物业管理纠纷的范围.

一、物业管理纠纷的产生原因

物业管理纠纷各种各样,产生的原因也不尽相同,有客观上的原因,也有主观上的原因,应该看到这些问题背后所反映的实质问题.具体分析,物业管理纠纷的产生主要有以下几方面原因：

(一)建管不分体制对物业管理的制约

在当前的物业管理行业中,物业怎么写作企业作为建筑开发商的子公司的现象还大量存在,因此对于在建筑规划设计、施工阶段遗留下来的问题,很多物业怎么写作企业作为开发商的子公司,在对前期事项的交接过程中缺乏严格的承接验收手续.在随后的物业管理过程中,对暴露出来的质量与配套设施等问题不能站在公正的立场上督促开发商加快解决,没有能够为业主排忧解难.此外,一些开发建设单位在商品促销时对业主做出不切实际的承诺,使得下属的物业怎么写作企业在后期的管理中成为“替罪羊”,而物业怎么写作企业又没有足够的能力承担本该属于建筑开发商的责任.

(二)业主委员会法律地位不明确及监督机制不完善

由于业主委员会在法律地位的设计上存在局限性,使得业主委员会的法律地位不明确,具体运作协调成本高,谈判过程艰难,这些弊端也成为促成物业管理纠纷的原因之一.由于缺乏对业主委员会的有效监督机制,协商不能得到充分的发挥,有些业主委员会不能真正代表大多数业主的利益,个别成员还将个人利益凌驾于业主共同利益之上,损害其他业主的利益,这就造成物业管理区域内的各种矛盾纠纷此起彼伏.

(三)物业公司与业主双方思想观念错位及协调机制不够健全

在实践中,物业管理公司与业主将其各自地位的定位不准确,使得双方不能站在互谅互让的基础上“和睦相处”,反而是出现了“各自为大”的局面,在具体的物业管理中不能有效协调管理事项问题,出现纠纷也没有进行很好的调解,更加激化了双方的矛盾.另外,业主物业管理消费尚未形成,P也是导致纠纷的一个因素.物业管理纠纷涉及到业主之间、业主与物业怎么写作企业、开发企业之间,物业怎么写作企业与公司事业单位之间,物业管理各方主体与政府之间的复杂关系,这就要求有一套健全完善的协调机制在其中起制衡作用,否则,必将引起矛盾纠纷的发生.

(四)物业怎么写作标准不明确及收费标准不公开使怎么写作水平与收费不相符

由于物业管理相关的立法对物业怎么写作的标准没有统一而明确的规定,一些物业怎么写作企业过度追求利润,不按照物业怎么写作合同的约定提供相应的怎么写作.在物业管理收费的定价时,没有充分考虑业主的对物业管理费的支付意愿和经济承受能力,而把过高的费用强加给业主,给日后的物业管理收费活动留下隐患.有些业主鉴于物业公司低质量的物业怎么写作水平与其所缴纳的物业怎么写作费用不相协调,而拒交或拖延缴纳怎么写作费,导致其与物业公司关系紧张,纠纷也就由此发生.

由以上内容可以看出,物业管理纠纷的表现形式多样,原因复杂.下面将针对围绕物业管理纠纷的几个热点问题加以探析物业管理纠纷的解决机制.

二、物业管理纠纷的解决机制

物业管理纠纷的解决包括多方面的内容,例如物业怎么写作费用纠纷的解决、业主委员会法律地位的明确、物业管理纠纷的调解解决机制等,下面将针对这几方面具体论述.

当前物业怎么写作费用收缴困难已经成为物业怎么写作工作中的矛盾焦点,物业管理纠纷中有很大一部分是有关物业怎么写作费用的纠纷.业主拖欠物业怎么写作费是物业纠纷的一个矛盾冲突点；而物业公司提供的怎么写作不能满足业主要求,怎么写作质量与物业收费不成正比是物业怎么写作费用纠纷的核心所在.

新加坡在现行区分所有权法中规定,区分所有权人在管理费分担金超过支付期日30日内仍不支付的,将依管理团体所决定的利率加收利息,并且,管理团体将此作为债权,请求简易法院收取.在管理团体向区分所有权人送达支付请求书后14天内,对应支付而未支付利息的区分所有权人,将以义务违反而被处以1万新加坡元以下的罚金,并且,根据管理费分担金或利息之未支付的天数,做出支付100新加坡元以下罚金的有罪判决；美国为确保业主履行缴纳管理费的义务,各州的区分所有物业产权法规定,如果某一房屋单元的业主欠缴管理费,从到期之日起,便构成业主协会对欠费业主房屋单元设定的不动产留置权.若欠费业主经过一再催缴,仍拒绝缴纳欠费,业主协会有权取消被留置品的回赎权,并可以按照法律规定的程序,强制拍卖欠费业主的房屋单元,并从售房款中优先受偿.

以上对于物业管理怎么写作费纠纷的解决措施具有一定的代表性,对于我国解决物业管理怎么写作费纠纷具有借鉴价值,结合我国物业管理的实际状况,提出一些解决相关问题的建议：

1．改变物业怎么写作费的收缴主体为业主委员会

目前我国的物业怎么写作费均是由物业怎么写作企业直接向业主收取的,为减少业主与物业怎么写作企业之间的矛盾,加强业主自治组织的职能,应当改变现行做法,改由业主委员会对物业怎么写作费进行收缴和管理.业主将物业怎么写作费交由业主自治组织的执行机构业主委员会,再由业主委员会对这部分资金进行统筹安排,将所有业主应缴纳的费用统一交由物业怎么写作企业.这样容易避免物业怎么写作企业与业主之间的矛盾冲突,也能够提高物业怎么写作的整体水平.

2．加大对欠缴费用业主的处罚力度并完善欠费催缴程序

我国有关物业管理方面现行的法律、法规和规章中对欠缴费用的业主处罚相对较轻甚至没有处罚措施,不利于改善现有纠纷状况,因此在这方面应当借鉴有关国家和地区的先进做法,诸如新加坡、日本、美国等严厉的处罚措施和衔接的运作程序,以规范欠费催缴程序,加大处罚力度以此对广大业主起到警示作用,减少日后类似问题的频繁发生.

3．把合同义务改为法定义务

如果将支付物业怎么写作费单纯视为业主的合同义务的话,则业主与物业怎么写作公司签订物业怎么写作合同,双方互负债务,在一方义务履行不适当时,对方据此减少或终止义务履行并就对方过错提出抗辩是妥当的,但这无异于“以牙还牙”的消极做法.另外,单个业主欠费时,其他业主将会比物业怎么写作企业受到更大的损失.因此,将缴纳物业怎么写作费界定为法定义务,可以避免双方互相推诿的现象,法定义务的比例由专有部分所占比例决定,而总费用的数额以及缴纳方式、期限等可以由业主大会以决议形式进行约定,并授权业主委员会负责具体执行.

4．完善公示制度以遏制“乱收费”现象

目前在我国《物业怎么写作收费管理办法》、《物业怎么写作收费明码标价规定》中,对物业怎么写作收费公示有明确要求,目的在于保障物业管理费能够全部用于物业管理,让业主明明白白消费,试图通过控制“乱收费”而解决“收费难”的问题.于此同时,也应当完善业主查询制度,作为与公示制度的补充,双方相辅相成,更好的把公示制度落到实处.业主委员会必须保证业主的知情权,在业主希望了解物业怎么写作的收费情况时,可以委托业主委员会对物业怎么写作收费情况进行查询,并告知查询结果.

作为物业管理区域内小区业主大会的常设机构,业主委员会能够代表广大业主与物业怎么写作企业就物业管理纠纷展开协调活动.因此,正确、充分发挥业主委员会的作用,有助于物业管理纠纷的顺利解决,也能够更好地维护广大业主的合法权益.但由于我国有关物业管理的法律、法规和规章对于业主委员会法律地位的规定欠缺,造成理论和实践中都不同程度地出现了一些问题,使业主委员会在诉讼实践中处于尴尬的地位,削弱了其在代表与维护全体业主权益中的作用.

1．世界各地关于业主委员会的做法

关于业主委员会的法律地位,目前世界上主要有四种模式：第一种是美国模式,美国传统法律理论与现行制度并不承认区分所有权人管理团体具有法人资格,但因美国法律理论与社会情势的长久变迁,美国法院终于在上世纪70年代通过判例承认了该类团体具有法人资格.迄今为止,区分所有权人管理团体的法人资格已在美国判例事务中获得普遍承认.第二种是日本模式,日本在《区分所有权法》第3条中规定,由30人以下的区分所有权人构成管理团体,性质上属于无权利能力的社团,即区分所有权人的社团或管理团体.但是,该法第7条规定,区分所有权人的人数为30人以上,且经区分所有权人及表决权人各3/4以上的多数同意时,即可申请登记为具有法人资格的管理团体,成为“管理团体法人”.实质上,这种模式就是一种附条件的承认管理团体的法人地位的模式.第三种模式以法国、新加坡为代表,即不论情形是否相同,均一律承认区分所有权人管理团体具有法人人格.第四种是德国模式,德国在《住宅所有权法》规定住宅所有权人共同体不具有权利能力,属于无权利能力的团体,但同时,德国采取了变通做法,规定该共同体得借集会与管理人成为有行为能力之组织体.Q

2．关于我国业主委员会地位的建议

从以上四种模式可以看出,作为广大业主物业管理的自治组织团体――业主委员会,应当由法律赋予其民事诉讼主体资格,现实生活中存在很多业主委员会、房地产开发商或物业管理企业侵犯全体业主合法权益的案件,为了能够有效地解决此类案件,赋予业主委员会诉讼主体资格是非常紧迫和必要的.

由于现实生活的需要赋予业主委员会诉讼主体资格,并且它行使诉权的基础和范围均取决于广大业主的授权.业主委员会行使诉权时必须代表全体业主,因为其诉权的基础是对共有物业的管理处分权.现实生活中,物业管理往往涉及小区内全体业主的权益,这便决定了在物业管理过程中涉及到全体业主的权益时,作为全体业主利益的代表机构――业主委员会作为诉讼主体参与诉讼的事实基础.R另外,业主委员会的诉权行使范围也有待于明确.由于业主委员会诉权的权利来源于法律的规定和业主的授权,因此,其诉权行使的范围也应该是如此.但是由于有关业主委员会诉权行使的范围并没有相关法律的规定,所以,其诉权行使的范围应当主要来自于业主的授权.

综上所述,明确业主委员会的法律地位,赋予其民事诉讼主体资格,既有利于业主委员会大胆地开展工作,从而更好地履行自己的职责,也有利于全体业主对自身利益的维护,同时,也将对物业管理企业的物业管理活动起到促进和监督作用.

对物业管理纠纷相关法律问题的研究,最终目的是为更好地解决纠纷,维护广大业主以及物业怎么写作企业等各方的权益.纵观实践中具体解决物业管理纠纷的案例,可以看出,通过协商、调解解决纠纷的方式是经济实效的,收到的社会效益也是最好的.这样不但解决了纠纷发生的根源问题,还把当事人之间未来关系的发展、整个小区的综合治理及和谐发展考虑进来,并且将对整个社会产生良性的辐射影响,可谓是“治标治本”的高明方法.因此,应当充分发挥调解机制在解决物业管理纠纷过程中的作用.

那么,要想最大限度地发挥人民调解解决机制在物业管理纠纷解决中的优势,应当从以下几方面加以完善：

1．完善社区人民调解组织建设,提高综合解决物业管理纠纷能力

首先,要加强社区内部调解组织建设,成立专业的人民调解机构.积极发展专业性调解组织,建立对应经济纠纷、消费纠纷、房地产与建筑物纠纷、环境纠纷等不同类型的各种专业性调解委员会.S同时也应注意完善专业委员会的规章制度；其次,应当规范人民调解程序,树立起调解的权威.这就要求做到析成因、辨真伪、摆事实、讲道理、晓大义、促和解、保落实、赢信任；最后,要把预防物业管理纠纷的工作放在首位.物业纠纷调解委员会应当把预防物业管理纠纷的工作放在首位,通过专业调解委员会的深入开展工作,努力探寻物业管理产生纠纷的规律,争取把纠纷化解在初始阶段,维护社区的安定与和谐,同时与开展法律宣传工作结合在一起,提高房地产开发商、物业管理公司以及业主的法律意识,有效预防纠纷的发生.

2．提高处理物业管理纠纷的人民调解员综合素质

处理物业管理纠纷的人民调解员应当具有良好的法律素养,能够熟练运用物业管理方面的法律、法规及规章.调解人员还要具有良好的人际沟通能力,能够在“情”、“理”、“法”三者之间处理得游刃有余,做到对物业管理纠纷的双方“动之以情,晓之以理,明之以法”.因此,调解人员既应坚持原则,又要能够灵活应变,平衡各方当事人的利益,以协商式地、建设性地达成调解协议,促成物业管理纠纷的妥善解决.此外,调解人员还需要充分了解每个物业管理纠纷的实际情况,总结以往的调解经验,更好的在以后的工作中为业主、物业管理公司、房地产建设单位等各方提供满意的调解结果.

3．社会各界多方配合并大力支持物业管理纠纷人民调解活动

物业管理纠纷并不仅仅是物业管理行业这一方的问题,而是一个综合性的社会问题,涉及政府、司法行政部门、房地产建设单位、物业管理企业、业主等社会各界的主体.因此,只有充分调动起社会各界的关注和支持,才能够很好地解决物业管理纠纷.各级政府及政府中负责物业管理的各职能部门、各级人民调解组织、人民法院应当分工负责、互相监督、通力协作落实好财力支持、人员培训、业务指导等方面的工作.社会上处于不同经济水平、从事不同职业、拥有不同文化水准的社会公众也应当积极学习了解相关法律和政策,在自己所处区域的物业管理纠纷的调解解决中建言献策,帮助调解委员会有效的预防和解决物业管理纠纷.

注释：

P减炜彤．物业纠纷的解决及防范．吉林建设工程学院学报．2006（3）．

Q梁慧星,陈华彬．物权法．法律出版社．2003年版．第117页．

R孙邦庆．小区业主委员会的当事人能力．人民法院报．2008（5）．

S杨日华．人民调解与建设和谐广东．中国司法．2006（3）．