住宅金融政策不能大起大落

无论按照马克思的级差地租理论还是现代资产理论,住宅的巨大价差是符合市场经济内在要求的.

2008年以来,我国住宅金融政策出现了前紧后松的大幅度变动,前十个月对住宅金融紧缩的原因是担心房地产泡沫,11月份以后的宽松政策是为了应对国际金融危机对中国经济的负面影响.在短短一年时间内,住宅金融政策的大起大落,对我国住宅市场长期健康发展以及住宅的市场化取向是不利的.

2008年初,在“双防”背景下,以及对住宅市场产生泡沫的忧虑,管理层对住宅市场采取了一系列的紧缩政策,其中包括市场交易政策、财政税收政策以及货币金融政策.我国住宅市场是否存在泡沫,其实很难简单地给出答案.有人以家庭年收入与房价之比来证明中国房价太高,并以此证明住宅市场存在泡沫.其实,这个比值并不科学.家庭年收入怎么算平均值的不合理性是显而易见的.房价怎么算特大城市、大中小城市的房价本来就不一样,即使在同一个城市不同地段,房价也是天壤之别,即使同一个地段,同样单价、不同面积,计算得出的家庭年收入与房价之比,显然是不一样的.无论按照马克思的级差地租理论还是现代资产理论,住宅的巨大价差是符合市场经济内在要求的.特大城市高企的房价客观上也具有节约土地资源、减少城市人口压力等多方面的经济利益,并不能简单地加以打压.

2008年11月前后,在应对国际金融危机、确保经济增长的背景下,国务院对住宅市场的财政金融政策出现了根本性的逆转,出台了一系列刺激住宅市场的政策措施.虽然出发点是良好的,但是,从长期看,刺激住宅市场的金融政策潜伏着巨大的危险性.

以低首付、低利率刺激住宅市场,在初期阶段一般很难达到目的,市场预期是政府还将出台更为有利的财政金融政策,在进一步的政策刺激下,即进入中期阶段,市场开始回暖,一些家庭开始写房,随之,房价稳定并开始小幅度上升,再次,市场进入第三阶段,市场预期发生变化,更多的家庭加入写房者行列,房价开始持续上升,第四阶段,管理层出于宏观经济调控目的,提升利率,最终导致还贷成本提高,部分家庭无法偿还房贷,房价开始下降,更多的贷款者不愿意偿还房贷,第五阶段,银行出现大面积因购房者“断供”而导致的坏账.

上述的描述,并不是缺乏依据的逻辑推论,而是发生在许多国家的事实.无论是1980年代末期日本的泡沫经济,还是2008年爆发的美国金融危机,其源头,都是宏观经济管理者采取了低利率、低首付甚至零首付的刺激住宅市场的货币金融政策,最终酿成了金融危机.虽然,刺激住宅市场的货币政策和金融政策能够换来数年的经济繁荣,但是,金融危机的产生是必然的,且代价更为昂贵.所以,刺激住宅金融市场的金融政策,无疑是饮鸩止渴.

与住宅市场相关的货币政策、金融政策以及财政政策,应该保持中性原则和稳定性原则.首先,不能把住宅市场作为宏观经济的调控目标,只有尊重住宅市场发展内在的规律性,才有可能使住宅市场健康发展,其次,稳定的财政货币金融政策,给予家庭稳定的预期,有利于家庭收入支出的合理安排,还有,稳定的政策环境,有利于房产商住宅开发的计划性和合理性,最后,在稳定政策环境下运行的房产市场,其的波动幅度相对较小,不利于住宅市场的投机.

我国住宅市场的产生和形成只有短短的10余年时间,坚持住宅发展的市场化取向,是我国建设社会主义市场经济的重要方面,城市居民住宅的获得主要应该依靠市场来解决,政府只能对无力解决住房问题的极少数城市居民,提供适当的逐月租金援助.大规模地建设福利性质的住房,不仅可能冲击住宅市场的健康发展、产生腐败与不公,而且也有可能滋生诸如贫民窟等城市病的问题.

随着我国城市化进程的推进和经济持续增长,从长期看,住宅稳步上升是内生性的必然,短期内出现调整向下或向上,都是市场运行的内在规律导致的结果.因此,不能因为上涨,马上打压,也不能因为下跌,马上刺激.给予稳定的财政金融政策环境、允许住宅波动、保护金融体系不受牵累,才是长治久安的办法.