房地产金融风险与防范

摘 要 ：房地产市场的起伏与房地产金融及相关政策变动密不可分,房地产业和金融业是相互依存、相互支持、共同发展的.我国房地产行业的问题一定程度上是房地产金融的问题和房地产金融体系的不健全.我国房地产金融存在的问题主要集中表现在融资渠道不合理、房地产金融法制建设滞后、金融创新缓慢.所以,我们应加强国家宏观调控,拓宽房地产融资渠道,培育和发展房地产金融市场,促进我国房地产业健康发展.

关 键 词 ：房地产金融；融资渠道；制度建设

一、我国房地产金融风险的成因

(一)房地产业融资结构不合理

我国房地产开发资金构成与国外相比呈现出以下特点：企业自有资金不足、过分依赖银行贷款.房地产企业在资本市场中融资渠道非常狭窄,仅仅限于股市融资,债券市场对于中国的大多数房地产开发企业是关闭的.近几年,由于利润的诱惑吸引了众多企业涉足房地产市场,但真正能达到上市融资标准的企业数量很少.大多数企业融资的主要渠道是银行贷款.单一银行体系支撑着我国整个房地产金融.全国房地产银行贷款依赖水平在50%左右,而部分大型城市开发商对银行信贷资金的依赖程度已高于80%.银行实际上直接或间接承受了房地产市场各个环节的风险,一旦房地产市场中某一环节出现问题,风险会向银行传递,带来逾期贷款和呆滞资金.由于我国金融市场发展还处于初级阶段,间接金融在整个金融市场中还占绝对地位,而资本市场等直接金融发展却相对落后,同时国有商业银行本身改革还不到位,导致了我国房地产融资渠道单一的问题.房地产金融与房地产业相互依存,二者的风险具有共生性,而我国的房地产业对银行信贷的高度依赖性使这种共生特征愈加突出.限制房地产业发展的宏观调控政策频出,银行将会因客户的大量违约而陷入资金流动性困境.

(二)房地产金融创新缓慢

目前,我国政府对房地产金融实行严格的利率管制,界定了金融机构业务经营的范围,使房地产金融创新发展的空间受到限制.在我国,房地产金融工具品种少,房地产融资渠道狭窄,银行面临的流动性风险日益突出.另外,房地产消费信贷刚刚起步,贷款品种相当匮乏,无论是贷款乘数、利率水平,还是贷款还款方式,都比较单一,难以满足不同消费者的需要,阻碍了该业务的拓展.尤其是个人住房抵押贷款发展缓慢,这就更提不上住房抵押贷款证券化了.在我国,由于居民收入过低而无力承担贷款中比例过高的首期付款,缺乏对偿还能力的预期,贷款还贷年限过短,利率档次过高,还贷方式单一,抵押品保险机制不健全等方面原因,使得中低收入居民的住房还未得以改善.

(三)房地产金融法制建设滞后, 监管和调控体系不完善

目前,我国房地产金融法规不够健全,法制建设滞后.例如,虽然已出台了一些涉及房地产抵押贷款的法律,如《民法》、《城市房地产管理法》等,但总的来说住房消费贷款运作的法律环境不够完善,有些法律缺乏可操作性,特别是作为住房消费的重要形式即住房按揭贷款,更是缺乏法律方面的保证,这不利于房地产金融的进一步健康发展.同时,房地产金融也缺乏有效的监管体系,除《商业银行法》中有关银行设立和资金运用规定外,对房地产金融机构的管理尚无一个明确的专门机构,房地产金融业务的有关规范也亟待制定.

(四)房地产金融运作欠效率, 资金投向结构不合理

由于我国房地产金融机构不健全,缺乏科学、合理、规范的经营,使得房地产市场资金的配置效率低下.加之我国金融体制本身的非市场化特征,金融资源并非完全按照市场规律进行配置,阻碍了社会资金向房地产金融领域的流动,受系统内资金供应者的经济状况和储蓄率的制约,融资数量有限,难以满足房地产庞大的资金需求.而另一方面,房地产资金的投向结构却不够合理,商业用房的投资增幅高于住宅投资,经济适用住房建设投入不足,导致房地产市场出现总量相对不足的结构性失衡.既使得真正有居住需要的、占社会人群大多数的中低收入居民的有效需求得不到满足,又造成房地产商盲目开发,出现房地产供给的结构性过剩,空置率居高不下,资金流通链条断裂.

房地产行业的资金密集性特征决定了其实质上是一个准金融行业.近二十年中国房地产市场的发展显示,房地产业和金融业是相互依存、相互支持、共同发展的,房地产市场的起伏与房地产金融及相关政策变动密不可分,中国房地产行业的问题一定程度上是房地产金融的问题和房地产金融体系的不健全.因此,剖析中国房地产金融风险并提出防范对策,是深刻认识房地产市场症结,化解房地产金融风险,促进房地产业健康发展的关键.

二、防范我国房地产金融风险的几点建议

(一)拓宽房地产融资渠道

拓宽房地产企业融资渠道的关键在于发展市场化的直接融资,即是让投资者直接承担产业风险的市场化融资,将过度集中在银行系统的风险分散给全社会共同承担.为此,应发展完善适合我国的房地产融资方式.将目前集中的银行贷款融资转展完善适合我国的房地产融资方式.将目前集中的银行贷款融资转化到银行贷款、房地产信托、住房资产证券化等多种融资渠道模式,以扩充开发企业和购房者的融资渠道,这是化解房地产金融风险的必由之路.在成熟的房地产金融市场上,房地产开发和个人住房贷款的融资不仅有债权融资和股权融资两种基本形式,而且在债权融资和股权融资一级市场以外,存在发达的证券化二级市场.在这个二级市场上,各种金融创新产生了层出不穷的房地产金融工具,包括投资基金、信托证券、指数化证券等.通过各种投资者在房地产金融市场上对证券化金融资产的自主购写, 二级市场把集中于房地产信贷机构的市场风险和信用风险有效地分散到整个金融市场的各种投资者中.

(二)加强国家的宏观调控和引导, 完善房地产金融的法律环境

建立健全房地产金融方面的法律、法规,是有效防范金融风险的重要前提.我国相关法制建设的滞后加大了房地产金融风险的防范难度,银行为确保信贷质量,不得不提高贷款条件,在相当程度上阻碍了房地产业的发展.必须加强房地产金融市场的宏观控制,根据国内国际实际情况,制定适合房地产金融市场不断发展的法律、法规, 保证房地产金融市场的健康发展,有效控制房地产金融风险,为房地产金融的发展提供有力的法律保障.

(三)加强房地产金融风险防范的制度环境建设

房地产金融是一个比较特殊的金融领域,世界上很多国家都有专门的金融监管部门对其实行风险监管.我国目前住房金融才刚刚起步,自我约束机制还很不完善,住房金融的潜在风险很大,单一的央行监管模式难以适应现时金融监管的要求.因此,我国有必要建立起包括央行、银监会、审计、房管、行业协会在内,多元化、全方位的房地产金融监管体系.

(四)建立个人及企业信用制度

我国目前还没有建立个人信用制度,只靠道德约束而没有经济利益和法律责任约束.在发达国家个人信用制度已普遍建立,信用成为个人最有价值的财产,建立一套包括信用档案制度、信用账户制度、信用调查制度、信用监控和评估制度等个人及房地产企业的信用制度,可以有效地防止“道德风险”.在我国可以通过建立个人信用制度,以经济法律的手段形成对个人行为的外部约束力量,使个人违约成本大于收益,降低借款人违约风险.如各商业银行可采用联网方式,对故意违约和采用欺诈手段骗取贷款的借款人在网上公布,并取消其终身贷款资格,而对守约的借款人则可给予信用等级评定,信用等级越高越容易获得贷款, 而且贷款期限、利率水平也可获得更多优惠.

综上所述,中国政府一直致力于多层次的、多方位的房地产金融市场体系建设,我国的房地产金融体系和房地产金融创新产品正在不断进行完善.2007年金融市场已经全面开放,房地产市场除了传统的银行资金外,境外基金多渠道进军内地楼市,外资银行、外来资金成为中国房地产业新的力量.随着资本市场的日益复苏,人民币进入升值周期和我国经济的发展,以及房地产业的不断深化发展及其融资环境的逐步改善,中国的房地产融资市场一定会步入一个快速、健康、持续的发展阶段.