房地产会计核算存在的问题

摘 要 ：资金耗费量大和工程建设周期长是房地产开发企业运营的两大主要特征,相比于其他较为传统的制造企业而言,房地产企业的会计核算有自己的一套模式.本文结合笔者多年工作经验,主要就房地产企业现阶段的成本核算和收入核算方面存在的一些问题提出了自己的一些建议和看法,对其会计核算工作改善展开了探讨,在具备实际意义的同时起到一定的指导作用.

关 键 词 ：房地产开发 企业 会计核算 成本 收入

房地产行业的发展是我国近些年来发展速率最为迅猛的行业之一,正因如此,该行业的进步发展也受到了极大的关注.房地产行业中,主要商品是房屋,开发周期较长和商品价值较大是该行业所经营商品的主要性质,相比于其他传统的经营类商品而言,该商品的特征更为明显突出,自然而言的,企业核算方面也与其他行业或企业的核算方式有所不同.这些核算问题在房地产企业的经营发展中已经有所表现,而本文主要就成本核算和收入核算两大方面展开如下探讨.

一、房地产企业会计核算环节存在的一些问题

(一)成本核算存在的问题

就笔者对我国房地产企业成本核算方面目前状况的了解而言,绝大多数的房地产企业对于成本的计算和分配都没有做出十分详细的规定或计划.多层建筑和高层建筑是房地产开发企业成本核算的两大核心对象,这两种建筑类型主要是通过楼层的多少而划分的,11层以上的建筑被定义为高层建筑,10到11层的建筑被定义为小高层建筑,4到9层的建筑被定义为多层建筑.纵观我国房屋建筑的发展历史,房地产开发的最初时期,房屋建筑以多层建筑为主,每一个楼层的成本耗资相差数额不大,这段时期企业所采取的成本核算都是以平均成本核算为主.然而技术的进步和时代的发展,高层建筑已经成为了房地产开发的主流建筑形式,高楼层、裙楼以及低楼层之间的成本耗资相差数额较大,要是还是采取平均成本的算法来进行核算,一定会对企业内部的成本会计精度造成一定的影响.

(二)收入核算存在的问题

税收规定与企业会计的准则内容有着一定的差异,房地产企业在对企业的收入进行确认时,会以五项经济原则作为衡量标准,当企业获取了房屋的预售许可证,可以对房屋建筑进行写卖时,房屋建筑的建设并没有完工,也就是说,消费者所购写的房屋属于期房,与此同时,房地产企业已经收到了购房者所预付的房款.由于房屋建筑商品在所有权方面的风险并没有产生有效的转移,因此不完全符合经济原则的收入确认标准.只有在房屋建筑工程完工验收,认证购房者的房产权利时,才能够确认收入款项.但是税法方面则将在房屋预售时所获得的款项全部算入收入范畴内来计算纳税金额.除此以外,房地产建造房屋的阁楼、停车场以及地下室等部分参与销售的部分,并没有对其进行收入金额的确定,也就是说,虽然这些建筑部分属于企业销售商品的范畴,但是并没有算入收入核算中.房屋销售期间的罚款、物业费用、政府奖励以及客户违约金的收取也没有在收入核算中得到明显的体现.

二、会计核算相关问题的改善方法和措施

(一)对高层建筑成本制定核算规划

上述问题描述中我们已经明确了高层建筑的成本核算问题,因此笔者认为可以结合企业房屋建造的特点来构建合理的房屋层次成本分析法来确定高层建筑的楼层成本,力争落实到细节,最好能够保证每一个楼层都有与之对应的成本计算权重,最后再综合总成本和可销售面积来对平均成本进行计算,用每一个楼层的权重与平均成本相乘得到销售成本,保证房屋销售的收入能够与成本形成一定的配比.以某房地产公司的成本核算规划为例,该企业结合往年的销售状况并通过科学合理的计算方式,得出了若建造30层的高层建筑,其建筑楼层的平均成本为2900/,裙楼30到20层、20到10层、10到5层的权重数值分别为1.7、2、1、3,由此可知,该高层建筑的销售成本按楼层由高到低算应该分别为4930/、5800/、2900/、8700/.这种成本核算的方法能够从根本上解决销售收入与成本耗资不成比例的问题,除此以外,归集和分配成本等方面也要有所准备,针对一些较为复杂的房屋建筑工程,由于其成本核算对象的确立很难将成本费用囊括进来,此时就需要结合科学的成本费用分配方法来进行成本分配,杜绝出现随意分配的不良现象.结合实际,笔者对以下四类作出了总结：1.土地征用费和拆迁补偿费用应该按照占地面积来进行划分；2.在对基础设施费用进行分摊时,可以参照历史发生原因,结合因果关系法来进行；3.现场组织的管理费用应该按照建筑面积来进行分配；4.预算面积是配套设备经费分摊的主要依据.

(二)收入制度的完善

笔者个人认为,房地产收入制度的完善应该从配套设施和商品房的收入核算制度的改善开始着手.由政府或相关部门试着去制定一套符合中国房地产开发企业预售收入确定的经济制度,并将其与税收相关的法律法规相结合,统一销售收入确认与销售合同签订时预收款项收取的时间点,从而避免了房地产企业由于下手收入的无法确认而在企业财务报表上出现巨大亏损的现象,这样一来,在企业进行销售的过程中同时会产生大量的金额收入,财务报表方面就能够显示出真实的销售利润,进一步使得房地产开发企业的经营状况得到更为真实的反应；第二,房地产开发企业销售收入的核算范围应该有所圈定,配套设施和商品房都也应该纳入核算的范围之内；第三,对房屋出租收入、土地转让以及其他形式收入的监控力度要有所加强,笔者初步估计,这部分的收入金额能够达到房地产企业收入总额数值的15%或以上.针对土地转让的收入,国家可以结合房屋建筑所在区域土地的高低来建立数据库,对最低的土地交易价位进行标准定义,若交易价位低于标准价位,其过户手续不予通过.这样的规定能够减少土地交易中黑幕操作的可能性；第四,辅助材料管理的加强.“预售收入备查薄”、“销售备查薄”以及“协助房屋产权清册”等辅助材料的建立,能够对企业的正式应纳税所得额度进行真实的侧面反映,有效遏制了了某些企业随意调整利润及内部收入金额的现象,保证房地产企业运营时能够遵循纳税规范.

三、归纳总结

就目前我国房地产企业发展状况和未来趋势而言,该行业的企业发展在营销市场方面的表现还算不上十分成熟,因此在会计核算工作的开展上也存在很多问题,需要通过不断的发现和完善来对其今后发展加以规划.笔者认为,房地产企业要想持续保持稳定快速的发展速率,必须要结合相关市场的发展规律,通过制定有效的管理制度来确保企业会计核算环节的精准性,并保证其后期工作效益的提升,进一步使得房地产企业的会计核算系统得到完善,为企业自身的长期发展发挥功效.本文结合笔者自身多年工作经验,对房地产企业会计核算中的成本核算和收入核算两大方面存在的一些问题和现象做出讨论,并提出了自己的一些建议和看法,笔者坚信,通过我们的不懈努力,会计核算在房地产企业运营中的作用发挥将更为高效稳定,进而促进企业经济的全面发展.