降息来了,写房不如写地产股

“如果11月底、12月初经济工作会议之前能有货币层面动作（比如降准降息）,则2015年开年首套按揭将明显回落至9折附近,那么地产股目前可以适当配置,在货币信号明确之后坚决超配.”这是在11月中旬,我们提示的策略.

此次降息时点上发生在11月下旬,经济工作会议前,为对地产股最有利时点选择,也给基本面托底,随着明年开年房贷折扣利率出现,地产股将迎来基本面、政策双共振.

简言之,降息来了,写房不如写地产股!

降息相当于总房价下降2%-3%

降息后,5年以上中长期贷款利率由原先的6.55%下降0.4%至6.15%,我们检测设购房贷款总额为100万元,贷款期限为20年,按照基准利率计算,降息后每月还款金额下降234元至7251元,总还款金额相当于降息前的97折.

而如果是30年期100万元的房贷,按照基准利率,降息后每月还款金额下降262元至6092元,总还款金额相当于降息前的96折.

综合来看,推算到整体房价（首付+总还款额）,此次降息相当于总房价下降2%～3%.

成交量将迎触底回升

我们汇总了2008、2011年两次降息、降准周期,从中发现成交量在第一次降息之后的3个月内将迎来同比的触底回升.如果将观察的时间维度拉伸至一年,2008年第一次降息时点的前一个月,8月份的住宅销售面积单月同比为-36.6%,一年后2009年8月份同比升至86.5%,该期间平均同比涨幅为14.2%.

2012年第一次降息时点前一个月,5月份单月同比为-9.1%,一年后2013年5月份同比升至27.3%,该期间平均同比涨幅为21.1%.

由此可以看出前两次的降息周期对实体市场的刺激非常明显,但房价反映要滞后3-6个月.

我们也观察到,无论是全国数据还是重点16大城市周度交易数据,在2011至2012年降息降准期间的表现,反弹幅度都不及2008年降息降准期间,我们认为,随着房地产市场饱和度的逐渐提升,再加上中长期人口、存量住房等因素都不支持行业需求的继续上行,本轮货币周期放松主要将对房地产市场托底,很难带来持续一年以上的实体市场反转.

行业库存去化周期年底有望改善

我们通过前两次降息降准周期观测到,在降息降准时点后1-2个月,库存去化周期将出现明显改善迹象.2008年9月库存去化周期约为15个月,一年后降至4.7个月；2011年11月库存去化周期为16.3个月,一年后降至10.9个月.截至本年10月底,库存去化周期从7月高点的16.9个月降至14.3个月,预计年底的库存去化周期将出现明显改善.

高杠杆率企业值得关注

我们发现,货币政策转向是地产股绝对、相对收益提升的起点,持续的降息降准放松往往带来超过30%的相对/绝对收益.在2008年周期中,从2008年9月至2009年7月,中金地产指数上涨幅度超过100%,相对收益（相对中金A股指数）超过40%.在2012年周期中,从2011年11月至2013年1月,绝对收益超过20%,相对收益超过30%.

具体到个股上,我们发现,降息发生三个月内,涨幅较高的股票是中小型市值、高负债率个股.我们建议地产股票短期关注高杠杆率、现房存货较多的企业,比如中华企业（600675）,中南建设（000961）、荣盛发展（002146）、首开股份（600376）、保利地产（600048）和招商地产（000024）等.

2015年来自政策的惊喜多于基本面,地产股估值将伴随增量资金而提升,未来更多降准、降息举措,或者A股加入MSCI都将成为催化剂.