2016年救市,关键是地方出招

春天已经来了,可房地产市场却远未告别冬天,少数城市即使间或成交量有所上升,亦不过是乍暖还寒.那么,业界和购房者比较关注的一个话题是,2009年政府还会救市吗,又该如何救

首先要探讨一下政府是否还会继续救市.近期,美国参众两院通过了奥巴马提议的总额7870亿美元的一揽子经济刺激计划,主要内容是减税、增加补贴,目标在于刺激消费.可见,美国的救市重点已由救金融机构转向救需求.

我国经济形势一样不容乐观.“保八”任务非常艰巨,继去年“四万亿投资计划”后,今年又推出了产业振兴计划,九个行业已经入选,相关细节正在拟定中.房地产市场受宏观经济影响很大,国内外经济不景气,将使市场继续下行,笔者倾向于认为：2009年楼市成交量到底,而房价依然下跌,政府救市,势在必行.

那么,又该如何救针对去年的政府救市,笔者曾总结为“自上而下”,跟当年“农村包围城市”的道理有些许相似.当20余城市自2008年5月开始,轰轰烈烈陆续出台措施后,10月22日财政部和央行才羞答答地抛掉暧昧,扯起稳定楼市的大旗,12月20日国务院出台《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》(“131号文”),基本上确定了稳市场、促发展的原则和方向,同时也意味着救市行动告一段落.其后部分城市又出台了新的救市方案,在落实“131号文”的基础上,新增了部分内容,如重庆17条新政、北京15条新政、兰州16条新政等.层面出台的措施,主要包括二手房交易税收减免、个人房贷优惠、支持合理的开发贷款、加强住房保障等.

地方政府出台的措施,明显超出了政策的范畴.比如,北京暂停外国人购房居住年限和购房套数限制、在全市总量平衡前提下根据市场需求确定套型面积和比例等；重庆出台按揭贷款抵个税、下调交易手续费、放宽入户限制等；兰州将“90/70”政策调整为“90/50”、购写商品住房可转3人户口、暂缓征收土地增值税等.

在救市上面,地方远比激进的原因,大致可归为三个方面.其一,房地产宏观调控,重点掌控税收和信贷政策,同时兼顾土地和住房政策,前二者属于经济政策,后二者属于产业政策.严格意义上,产业政策具有长期性,内容比较持续；而宏观调控属于短期行为,根据经济形势的变化而变化.严格的土地制度和加强住房保障,是我国的两项长期国策,不会在这上面做重大变化.

其二,由于土地具有不可移动性,因此房地产业的区域性特征鲜明,基本上是一种地方性的经济行为,并且对城市建设和城市发展意义重大,尤其土地出让金和房地产税收还是地方财政收入的重要来源,在部分城市甚至高达60％左右.正由于此,地方政府必然不愿坐视市场低迷,千方百计地出政策以拯救市场.

其三,房地产宏观调控的水平正在提高.众所周知,自2003年启动调控以来,国家出台的大部分政策,都是“一刀切”式的,如“90/70”政策.实践证明,我国区域之间经济发展和楼市形态差别甚大,有必要发挥地方政府的主观能动性.因此,去年以来国务院和相关部委的文件中都提出,房地产调控要因地制宜.当然,地方政府也须把握度,不能明显偏离国家方针.税收减免和信贷优惠,是去年救楼市两个方面.税收方面,主要集中于交易环节,增值税、印花税已免,营业税和契税减少,接下来在个调税和营业税方面还有减免的空间.信贷优惠主要针对于首次置业者和普通住宅购写者,笔者预计会进一步放松“二套房贷政策”,但那已属于商业银行份内之事了.国家层面的其它救市措施还有可能出台,但空间已不大.

2009年,房地产救市的重担将由地方政府扛起,核心措施将主要集中在以下几个方面：一是减税：在地税范畴内,减免契税、企业土地增值税,购房抵个税等；二是地方政府控制的公积金,贷款门槛将普遍降低；三是放松土地政策,允许开发商缓缴土地出让金,分期缴款分批发证,甚至调整地块规划和容积率等,查处闲置土地力度也会减弱；四是购房入户政策扩大化,甚至个别一线城市也可能放松；五是限外政策进一步放松,尤其是境外个人购房.