税收难抑房价

房地产和税收是理财永远绕不开的两个话题.而房地产行业和税收之间又有着斩不断理还乱的密切关系.它们之间的关系可以归纳为三个方面：一是房地产的税收种类繁多负担繁重；二是房地产的税收政策变化快；三是税收的效果常常出乎税收制定者的意料.

先看第一条,房地产业的税收类型和税收贡献都远远超过一般人的想象.房地产税负其实较大多数行业都高,光从税收种类来说,房地产税收就包括了土地出让环节的契税、耕地占用税和印花税,房地产开发建设环节的营业税、印花税、城建税、教育费附加,房地产建成转让环节的契税、印花税、营业税、城建税、教育税附加、土地增值税、所得税,房地产使用环节的房产税、城镇土地使用税和城市管理税等.除了税收贡献外,房地产行业还承担了大量的费.以土地为例,这其中需要产生的费用包括了土地出让金、土地有偿使用费、土地收益金、征地管理费等近10项.房地产业不仅税收种类多,税率也高,如今年开始清算的土地增值税就达到30％到60％等.事实上房地产行业是我国纳税的重要行业.

至于说政策的变化之快可以用眼花缭乱来形容.说来惭愧,笔者作为理财师也说不全这些不断出现或修订的新政.从上世纪末的购房退税政策到最近几年的各种与房产有关的税收出台,各税收种类层出不穷,而其执行情况更是随时随地在变化.最近某政府高官又表示要通过有区别的税收和信贷政策抑制房价过快上涨.有区别的信贷政策我们已经见识过了,到现在为止我们还是没有闹明白什么样的房子属于第二套房.有区别的税收政策会是什么呢业内专家分析,可能包括三类税收.

其一当然是一直被业内传得沸沸扬扬的物业税.据悉,物业税将在明年选择几大城市开始试点.但物业税的税率、征收范围如何确定至今没有结论.

其二是“空置税”.从理论上来说,这个税种的推出相比其他税种要更加便利些.而所谓“空置税”是指对“空置”的住房进行征税.业内专家分析,此税收一旦开征,对抑制需求能起到非常大的作用,同时还可将投资客挤出市场,而市场上出售及出租的房源会大量增加.但问题是什么样的房子属于“空置”的如何确定该房产的空置性如果什么样的房子属于第二套住房都无法确定,要搞清楚什么样的房子是“空置”的就几乎是不可能的.

第三当然还有契税也可能在接下来被推向前台,因为,提高契税可以增加购房成本,进一步抑制需求.但从实际情况来看,它在具体执行中被打了折扣.

最后当然这些税收的效果如何呢近几年出台的各种税收政策基本都是以调控过快上涨的房价为目标的.但结果是房价与税收的种类几乎是同步在上升,这让人们不得不怀疑如果再出台一些关于房价的税收政策,房价是否会再次被这些税收的政策推高

人们都在盯着不断上涨的房价,但全国平均房价上涨的速度既高于国家GDP的增长速度也高于老百姓收入的增长速度.与此同时,我国目前其实有一个经济指标上升的更快,那就是国家的税收.本世纪以来国家的财政收入以几何级数迅速增加.国家财政收入达到1万亿的水平花了整整50年(1949～1999),但从1万亿到两万亿只花了4年(2003年),从两万亿到三万亿我们只花了两年(2005年),然后又只花了一年的时间就接近了4万亿,今年上半年是两万六千多亿,全年应该到五万三千亿以上.我们的财政收入的增长速度远超过了GDP的增长速度、当然也远超过了老百姓收入的增长速度、老百姓消费的增长速度,当然也远超过了房价增长速度.似乎没有人对此有什么异议,也没有人提出要调控国家过快增长的财政收入.其实房价上升过快只对那些要写房而还没有写的人有影响,而国家税收的过快增长是好事吗当然有好的一面,但总体来看税收的增长持续大幅度超过GDP的增长和老百姓收入的增长对经济是不利的.更重要的是,我们现在完全没有机制来制约这样的增长.